[克而瑞]深滬落地參考價后二手房量價逆轉(zhuǎn)，可比價格中位數(shù)分別跌23%和6%

??截至目前，深圳、寧波、成都等15個城市相繼落地二手房成交參考價，普遍低于市場實際成交價。在政策打壓下，二手房市場是否如期迎來寒冬，成交量、價究竟如何走向？

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，參考價落地后以滬深為代表的二手房市場出現(xiàn)了以下幾方面變化：

??1、二手房成交7連跌，10月成交面積環(huán)比再降21%，同比跌幅擴至46%。

??2、深圳二手房成交面積創(chuàng)歷史新低，同比跌幅擴至81%，成交均價同比下跌12%。

??3、深圳二手房可比價格由95%小區(qū)上漲轉(zhuǎn)為95%小區(qū)下跌，可比價格中位數(shù)下跌23%。

??4、上海二手房成交面積同比下降54%，成交均價同比下跌7%。

??5、上海二手房可比價格由73%小區(qū)上漲轉(zhuǎn)為69%小區(qū)下跌，可比價格中位數(shù)下跌6%。

??15城落地二手房參考價，普遍低于實際成交價

??上海二手房貸執(zhí)行“三價就低”

??二手房成交參考價成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施。截至目前，深圳、寧波、成都等15個城市相繼落地二手房成交參考價，主要涉及以下三方面內(nèi)容：

??其一，依據(jù)二手房網(wǎng)簽價、評估價以及周邊新房售價，綜合形成二手房成交參考價，指導(dǎo)價普遍低于市場實際成交價。例如寧波，多數(shù)小區(qū)指導(dǎo)價僅相當(dāng)于實際成交價的8折，部分小區(qū)更是相當(dāng)于實際成交價的5折。

??其二，以二手房成交參考價為基準(zhǔn)，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海最為嚴(yán)苛，二手房貸款額度執(zhí)行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。

??其三，覆蓋范圍分批次、分區(qū)域而定，例如成都接連發(fā)布三個批次住宅小區(qū)二手房成交參考價，又如北京率先在海淀區(qū)29個重點小區(qū)試點二手房指導(dǎo)價，僅限于深圳、上海覆蓋全市所有小區(qū)。

??10月16城二手房成交環(huán)比降21%

??同比跌幅擴至46%，深圳、東莞創(chuàng)年內(nèi)新低

??隨著更多城市紛紛落地二手房成交參考價，4月以來二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交逐月走低，市場形勢愈加嚴(yán)峻。

??10月，二手房市場異常低迷，16個重點監(jiān)測城市成交面積493萬平方米，環(huán)比再降21%，同比跌幅擴至46%。其中，8成以上城市成交環(huán)比繼續(xù)下降，深圳、東莞更是創(chuàng)年內(nèi)新低，環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。

??1-10月，16城累計成交9101萬平方米，同比漲幅進一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計成交同比轉(zhuǎn)跌，深圳更以57%的累計同比跌幅居首。

??統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月70個大中城市二手住宅銷售價格年內(nèi)首次轉(zhuǎn)降，環(huán)比下跌0.2%。具體而言，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，北京、上海和廣州環(huán)比均由升轉(zhuǎn)降，深圳環(huán)比跌幅擴至0.5%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，近7成二線城市環(huán)比轉(zhuǎn)降，哈爾濱暫以0.7%的環(huán)比跌幅居首。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比跌幅擴至0.2%，近8成三線城市環(huán)比皆降，牡丹江環(huán)比跌幅多達0.8%。

??成交創(chuàng)新低

??可比價格中位數(shù)下跌23.1%

       6成以上小區(qū)跌幅超20%

??早在2月8日，深圳便出臺二手房成交參考價。受此影響，深圳二手房市場愈加慘淡，成交連續(xù)7個月下滑。10月，深圳二手房成交面積進一步回落至8萬平方米，創(chuàng)歷史新低，環(huán)比再降50%，同比跌幅擴至81%。成交均價持續(xù)下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累計成交324萬平方米，同比下降57%。

??在指導(dǎo)價出臺前，深圳二手房價格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，深圳2021年1月二手住宅小區(qū)售價較2019年12月大幅上漲，可比價格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為24%和22.6%，經(jīng)營貸踴躍進場投資炒房乃是重要因素。其中，多達63.4%的二手房小區(qū)可比價格漲幅超20%，可比價格漲幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比同樣達到22.4%。

??而在指導(dǎo)價出臺后，深圳二手房價格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，深圳2021年10月二手住宅小區(qū)售價較2021年1月趨勢性下滑，可比價格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-23.1%和-21.6%，二手房價格現(xiàn)已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9%的二手房小區(qū)可比價格跌幅超20%，另有21%的二手房小區(qū)可比價格跌幅在10%-20%。

??而以部分二手住宅小區(qū)為例，都市翠海華苑小區(qū)成交均價由2021年1月146036元/平方米大幅下滑至2021年10月92755元/平方米，累計跌幅高達36.5%。隆盛花園成交均價則由2021年1月39761元/平方米持續(xù)下行至2021年10月30371元/平方米，累計下跌23.6%。

??上海二手房成交同比仍降54%

??可比價格中位數(shù)下跌6.3%

       近4成小區(qū)跌幅10%-20%

??7月9日，上海以真實價格對每套房源進行核驗，未通過核驗禁止掛牌。8月6日，上海二手房貸款執(zhí)行“三價就低”原則。受此影響，上海二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，10月成交面積109萬平方米，環(huán)比增長11%，同比仍下降54%。成交均價38811元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累計成交2040萬平方米，同比增長8%。

??在指導(dǎo)價出臺前，上海二手房價格整體保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，上海2021年6月二手住宅小區(qū)售價較2019年12月穩(wěn)步上漲，可比價格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為9.7%和9.5%。其中，可比價格漲幅超20%的二手房小區(qū)占比多達28.6%，可比價格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區(qū)占比都在20%以上。

??而在指導(dǎo)價出臺后，上海二手房價格則由漲轉(zhuǎn)跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，上海2021年10月二手住宅小區(qū)售價較2021年6月溫和下跌，可比價格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-6.3%和-4.7%。其中，可比價格跌幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比多達37.2%，其次為可比價格跌幅在0%-10%的二手房小區(qū)，占比約31.8%，另有31%的二手房小區(qū)可比價格仍有所上漲。

??而以部分二手住宅小區(qū)為例，君臨天下小區(qū)成交均價由2021年6月48768元/平方米持續(xù)下行至2021年10月39851元/平方米，累計跌幅多達18.3%。科嘉小區(qū)成交均價則由2021年6月90195元/平方米降至2021年10月83038元/平方米，累計下跌7.9%。