[克而瑞]5月行業(yè)持續(xù)改善：銷售同比增10%，一線房價(jià)領(lǐng)漲

??今天上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年1-5月房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)顯示市場恢復(fù)持續(xù)改善：全國商品房銷售面積與房屋新開工面積單月同比增速均回正，分別增9.7%、2.5%。土地購置面積累計(jì)同比降幅收窄至8.1%，前5月開發(fā)投資額增速僅微降0.3%。

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??5月銷售面積、金額分別同比增10%和14%

??得益于東部和核心一二線快速恢復(fù)

??5月全國商品房銷售規(guī)模大幅增量，同比增速一舉由負(fù)轉(zhuǎn)正且創(chuàng)近一年以來增速新高。商品房銷售面積達(dá)14730萬平方米，同比增9.7%，銷售金額14406億元，同比增14%，顯示房價(jià)進(jìn)一步上漲。受此表現(xiàn)拉動(dòng)下前5月銷售面積接近5億平方米，累計(jì)同比降幅收窄至12.3%。

??城市市場中、微觀層面展現(xiàn)出的“紅5月”與行業(yè)宏觀數(shù)據(jù)層面基本一致。從3月份線下售樓處逐漸恢復(fù)，到4月份百強(qiáng)房企銷售業(yè)績回正，隨著房地產(chǎn)業(yè)重新步入正軌，杭州、南京、成都等熱點(diǎn)城市屢屢出現(xiàn)“萬人搶房”現(xiàn)象，如杭州遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目登記搖號(hào)，吸引近6萬人參與；南京江畔都會(huì)上城新推出的223套房源，吸引了1.3萬組買房人搖號(hào)……行業(yè)數(shù)據(jù)層面上，核心一二線及強(qiáng)三線支撐的東部、西部地區(qū)前5月商品房銷售面積同比降幅以分別收至9.9%和9.3%，超過全國水平；而中部、東北地區(qū)則仍有17.3%和22.4%的較大跌幅。正是得益于東部城市，尤其是核心一、二線城市和強(qiáng)三線城市商品房市場需求進(jìn)一步釋放、銷售快速恢復(fù)，使得行業(yè)銷售規(guī)模持續(xù)增長，而反觀中部和東北地區(qū)、三四線城市市場恢復(fù)仍不理想。

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??一線新房、二手房房價(jià)同環(huán)比齊升

??二三線房價(jià)增幅收窄

??從全國商品住宅銷售價(jià)格來看，一線城市一二手房房價(jià)同環(huán)比增速顯著上揚(yáng)，整體及二三線城市房價(jià)環(huán)比持穩(wěn)、同比降速的總趨勢未變。5月，一線新房房價(jià)環(huán)比增0.6%，漲幅擴(kuò)大0.48pts；二手房房價(jià)同比增達(dá)4.1%，漲幅擴(kuò)大1.12pts。其中上海新房房價(jià)環(huán)比上漲0.8%、北京二手房房價(jià)環(huán)比上漲1.8%最為顯著。與此相反，二三線城市一二手房房價(jià)同比增速均有回落，二線、三線分別回落達(dá)0.2pts和0.3pts。

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??5月開發(fā)投資額規(guī)模已達(dá)近兩年高點(diǎn)

??前5月累計(jì)同比僅微降0.3%

??受新開工增速及土地購置增量支撐，前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)完成45920萬元，規(guī)模已與2019年同期基本齊平，僅微跌0.3%。5月開發(fā)投資額為1.28萬億元，同比增長8.1%，已恢復(fù)達(dá)到近2年常態(tài)月度的高位水平。

??前5月開發(fā)投資額得以大增主要受新開工面積及施工強(qiáng)度持續(xù)走強(qiáng)推動(dòng)，同時(shí)土地購置市場持續(xù)回升也為其提供了強(qiáng)力支撐。疫情逐步得到控制后，全國房屋新開工面積逐月回升，至5月已連續(xù)兩月保持兩千萬平方米左右規(guī)模，且在核心城市新房火熱、多數(shù)城市預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)放松背景下，房企多督促施工方加緊工期進(jìn)度。此外，疫后核心城市持續(xù)放出重點(diǎn)地段優(yōu)質(zhì)地塊，土拍市場持續(xù)回暖，如杭州目前已實(shí)現(xiàn)土地出讓收入過千億。在新開工施工與土地購置兩方支撐下，預(yù)計(jì)全國開發(fā)投資額增速將在6月累計(jì)回正，且在第三季度創(chuàng)新高。

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??5月新開工同比轉(zhuǎn)正且增2.51%

??土地購置累計(jì)降幅繼續(xù)大幅收窄至8.1%

??5月房屋新開工面積21765萬平方米，環(huán)比增11%，達(dá)到今年新高且超過近兩年多數(shù)正常月份水平，同比增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正、增2.51%，累計(jì)同比降幅也收窄至12.8%。

??新開工面積仍將為開發(fā)投資額重要發(fā)力點(diǎn)，但單月規(guī)?；?qū)⒁婍敾芈?。一方面，從施工面積來看，自3月到達(dá)高點(diǎn)后單月規(guī)模已持續(xù)下降，至5月單月僅22060萬平方米，同比增速已降至2.3%，因此預(yù)計(jì)新開工面積后續(xù)也將面臨見頂；另一方面，從歷年規(guī)律來看，新開工面積下半年規(guī)模普遍低于上半年，因此后續(xù)規(guī)?；芈湟彩亲匀滑F(xiàn)象。

??從土地購置面積來看，前5月累計(jì)同比降幅已收窄至8.1%。在推進(jìn)生產(chǎn)要素市場化的大環(huán)境下，土地市場交易景氣持續(xù)回升，成交面積、成交金額等均創(chuàng)下年內(nèi)新高?？紤]到5月掛牌土地的總建面仍處相對高位，預(yù)計(jì)6月土地購置面積仍將有大幅回升空間。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已基本恢復(fù)正常水平，開發(fā)投資額規(guī)模已與2019年相當(dāng)，銷售、開工、土地等單月同比指標(biāo)也已實(shí)現(xiàn)回正。

??從商品房銷售來看，雖然5月多個(gè)核心城市市場飄紅，但隨著疫情導(dǎo)致的貧富差距分化這一影響逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市與普通三四線城市、改善與剛需置業(yè)間的銷售表現(xiàn)將更加分化，這將在一定程度上制約整體新房銷售規(guī)模回升。

??對于土地購置、新開工、建安施工而言，考慮到整體施工面積逐漸降低，預(yù)計(jì)后續(xù)房屋新開工規(guī)模即將見頂回落；且在現(xiàn)金財(cái)務(wù)壓力下，房企短期內(nèi)仍將聚焦于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地，隨著各城市供地規(guī)模陸續(xù)發(fā)布，預(yù)計(jì)下半年土地購置層面恢復(fù)也將放緩。因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額在短期增速回正后也將面臨繼續(xù)大幅上升乏力的困境。