[克而瑞]10月末去化周期升至16個月，廣義庫存破38億平

??指標說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年10月，房企推盤積極性不高，供應(yīng)“腰斬”，成交持續(xù)回落“觸底”，同環(huán)比齊跌，但降幅有收窄趨勢。受此影響，狹義庫存小幅微增至6.04億平，成交增長動能不足，去化周期由2021年9月末的14.76個月上漲至16.04個月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢，小幅微增至38.43億平，同比上漲11%，潛在庫存風險依舊較大。

??商品房待售面積

??穩(wěn)中有降至5.02億平

??住宅降幅收窄、商辦庫存積壓

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積50203萬平方米，比9月末減少81萬平方米。其中，住宅待售面積減少41萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少1萬平方米。

??事實上，2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢，6月小幅跳增后，7-10月持續(xù)回落，持穩(wěn)在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，因市場下行加劇，住宅待售面積環(huán)比降幅有逐步收窄趨勢；商辦市場轉(zhuǎn)冷跡象顯著：辦公待售面積由降轉(zhuǎn)增，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)待售面積基本與上月持平，疫情不確定性使得商業(yè)市場銷售呈疲軟態(tài)勢。

??狹義庫存

??6.04億平高位波動

??同比僅一線回落，三四線漲幅居首

??2021年10月，狹義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年10月百城商品住宅庫存量達到了60439萬平方米，環(huán)比上漲1%，同比增長4%。事實上，“銀十”本是傳統(tǒng)營銷旺季，但隨著今年下半年樓市顯著轉(zhuǎn)冷，房企推盤積極性不高，10月百城供應(yīng)環(huán)比“腰斬”，信貸略有松動，但難挽成交頹勢，本月樓市成交“觸底”，同環(huán)比齊跌，但降幅有收窄趨勢，因而狹義庫存小幅微增，6.04億平高位持穩(wěn)。

??不同能級城市呈現(xiàn)差異化行情：一線環(huán)比微增1%，同比下跌4%，因10月供應(yīng)集中放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著低于去年同期；二線城市同環(huán)比變動不大，基本與上月持平；三四線高位持穩(wěn)，同比上漲8%，漲幅在不同能級城市中居首。

??具體來看，4個一線城市環(huán)比變動不大，漲跌幅基本都在2%；同比來看，上海的狹義庫存顯著低于去年同期，主要是基于市場韌性較強，居民購買力充裕，整體成交較上月穩(wěn)中有增；北京供求持穩(wěn)，整體庫存變動不大。廣州、深圳供應(yīng)顯著縮量情況下，成交延續(xù)低位徘徊，整體同比漲幅基本持穩(wěn)在6%-8%。

??二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原10月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，成都因供應(yīng)集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲42%；同比來看，漲多跌少，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，昆明、鄭州、南寧、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；相較而言，貴陽、長沙、杭州、廈門等狹義庫存雖環(huán)比上行，但同比下降均超2成，庫存風險相對較小。

??三四線城市狹義庫存環(huán)比漲跌參半，同比漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、衡陽、臨沂、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、衢州、常州、惠州等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如東營、三亞、寧德、德清等10月庫存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在40%以上，庫存風險相對較小。

??具體來看，4個一線城市環(huán)比變動不大，漲跌幅基本都在2%；同比來看，上海的狹義庫存顯著低于去年同期，主要是基于市場韌性較強，居民購買力充裕，整體成交較上月穩(wěn)中有增；北京供求持穩(wěn)，整體庫存變動不大。廣州、深圳供應(yīng)顯著縮量情況下，成交延續(xù)低位徘徊，整體同比漲幅基本持穩(wěn)在6%-8%。

??二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原10月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，成都因供應(yīng)集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲42%；同比來看，漲多跌少，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，昆明、鄭州、南寧、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；相較而言，貴陽、長沙、杭州、廈門等狹義庫存雖環(huán)比上行，但同比下降均超2成，庫存風險相對較小。

??三四線城市狹義庫存環(huán)比漲跌參半，同比漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、衡陽、臨沂、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、衢州、常州、惠州等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如東營、三亞、寧德、德清等10月庫存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在40%以上，庫存風險相對較小。

圖2-3 2021年10月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年10月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??庫存消化周期

??加速上行至16.04個月

??三四線18.56個月去化承壓

??10月，因整體市場下行加劇，成交持續(xù)轉(zhuǎn)冷，狹義庫存保持小幅微增態(tài)勢，因而去化周期加速上行，由2021年9月末的14.76個月上漲至16.04個月。

??不同能級城市均保持上揚，一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期微增1%至11.88個月，同比上漲15%。二線去化周期加速上行至14.92個月，但仍低于百城平均；三四線庫存積壓現(xiàn)象較為明顯，主要源于成交熱度回落，去化周期達到了18.56個月，去化風險浮出水面。

??具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于8個月，庫存風險相對較小，廣、深去化周期同環(huán)比齊增，主要是受狹義庫存高位持穩(wěn)，成交熱度略有回落影響，深圳環(huán)比回落，同比持增，僅上海一城去化周期同環(huán)比齊降，主要是因本月供應(yīng)集中放量帶動成交回升，居民購買力相對充裕，即便政策層層加碼，依舊難掩成交熱情。去化周期降為5.24個月月，仍顯著低于去年同期。

??30個二線城市中僅有大連、沈陽、哈爾濱、長春、太原5個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；僅有不到4成的城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中大連、沈陽、長春、青島、昆明、南寧、鄭州、武漢、蘇州、天津等面臨去化周期大于15個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，杭州、重慶、石家莊等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達18.56個月，同環(huán)比齊增，且同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，近半數(shù)（31城）去化周期已在20個月以上。變化情況來看，東南沿海城市部分城市諸如莆田、常州、泰州、揚州、佛山、舟山、鹽城、張家港、三明、嘉興、麗水、惠州、中山因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，同環(huán)比保持增勢。而太倉、晉江等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風險相對較小。

表3-1百城2021年10月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??廣義庫存

??穩(wěn)中有增至38.43億平

??一線集中供地致同比由降轉(zhuǎn)增

??廣義庫存本月持續(xù)高位波動，2021年10月末達384300萬平方米，環(huán)比微增2%，同比上漲11%。考量到市場下行壓力下，狹義庫存高位波動，廣義庫存的微增主要與房企開工意愿回升密切相關(guān)，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，10月全國新開工面積13792萬平方米，環(huán)比下降21%。同比降幅較9月大幅擴大19.6pct至33.1%，規(guī)模創(chuàng)2020年以來新低，基于此，未開工地塊量穩(wěn)中有增也使得廣義庫存延續(xù)上行態(tài)勢。分能級來看，不同能級城市環(huán)比變動不大，漲幅均在3%以內(nèi)，同比來看，三四線高達12%，在不同能級城市中居首，潛在庫存風險浮出水面。

??一線城市中，廣、深廣義庫存環(huán)比微跌，同比持增，上海則剛好相反，環(huán)比上升，同比回落，主要源于上海本月迎來第三次集中土拍，共出讓住宅用地共計27幅，其中24宗商品房用地，另2宗為城中村舊改地塊，還有1宗是“雙定雙限房”商品住房項目，總出讓面積約156萬平方米，總起拍價超411億元，從而使得未開工地塊量大幅上升，不過總體還是顯著低于去年同期水平。北京廣義庫存同環(huán)比齊增且漲幅均在10%以上，步入冬季，開工速度明顯放緩所致?？傮w來看，在市場整體下行加劇的大背景下，一線城市抗跌保值屬性愈發(fā)顯著，整體潛在庫存風險仍在可控范圍之內(nèi)。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、株洲10月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，煙臺、南昌、滄州、蚌埠、岳陽、太原、長沙、蘭州、寶雞、哈爾濱、淄博、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少：以西安、蘭州、哈爾濱、成都為代表的弱二線城市和以株洲、淄博、荊門、北海、云浮、岳陽、保定為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風險上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、三明、蕪湖、云浮等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。而部分城市諸如石獅、晉江、漳州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

表4-1 百城2021年10月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，10月樓市“觸底”，供應(yīng)”腰斬”，成交同環(huán)比齊跌但漲幅收窄，由此拉動狹義庫存穩(wěn)中微增至6.04億平，但去化周期顯著拉長至16.04個月，廣義庫存則突破38億平，延續(xù)高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，雖然10月廣、狹義庫存環(huán)比均有上行趨勢，廣義庫存同比也由降轉(zhuǎn)增，不過去化周期仍在1年以下，庫存風險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存同環(huán)比波動不大；廣義庫存環(huán)比微降，同比持增。三四線壓力陡增，狹、廣義庫存、去化周期同比漲幅均屬不同能級之首，顯著超百城平均，庫存風險開始浮出水面。

??預(yù)判11月，我們認為，狹義整體庫存仍將延續(xù)高位波動態(tài)勢，主要是基于供需疲軟，以價換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會太高。不同城市間分化將持續(xù)加劇：一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢，尤其在銀根收緊，利率上調(diào)的背景下，整體購房行為將逐步趨于理性，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如連江、防城港、北海、寶雞、煙臺、永泰、梅州、來賓、欽州等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫存穩(wěn)步增長，而房企新開工意愿不足。一方面，年末將至，整體供地進入尾聲期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，開工意愿一般，基于此，后期未開工地塊量預(yù)期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫存延續(xù)高位。