[克而瑞]《2019年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》

??導(dǎo) 讀 

??百?gòu)?qiáng)房企投資延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，近三成企業(yè)仍未拿地。龍頭房企更為主動(dòng)，節(jié)后率先出動(dòng)積極拓展。城市選擇聚焦二線，西部省會(huì)城市更受關(guān)注。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：百?gòu)?qiáng)銷售增速放緩、且市場(chǎng)尚未明顯回暖之下，多數(shù)房企投資拿地仍然趨于謹(jǐn)慎，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比處于低位，近三成企業(yè)無(wú)新增土儲(chǔ)入賬。相比之下，規(guī)模房企表現(xiàn)更為主動(dòng)，尤其是在節(jié)后，均以積極的態(tài)度率先啟動(dòng)拿地。貨值榜中，有24家企業(yè)貨值超過(guò)百億，其中新增貨值TOP10企業(yè)中有6個(gè)是銷售TOP10。此外，部分國(guó)企拿地相對(duì)積極。城市選擇上，在三四線棚改熱度衰退、需求被透支的情況下，二線成為企業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

??01

??TOP10貨值占百?gòu)?qiáng)47%

??2019年1-2月新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業(yè)新增貨值超過(guò)100億元，部分在1月未拿地的房企也開(kāi)始在土地市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。

　　集中度來(lái)看，銷售TOP10貨值幾乎達(dá)到百?gòu)?qiáng)的一半，且新增貨值集中度較上月提高2個(gè)百分點(diǎn)，資源仍集中在規(guī)模房企。其中融創(chuàng)連續(xù)2個(gè)月蟬聯(lián)貨值榜第一，開(kāi)年以來(lái)已在多個(gè)二線城市積極拓展，對(duì)沖擊TOP3信心十足。與銷售集中度對(duì)比來(lái)看，僅第二梯隊(duì)貨值集中度較銷售集中度高出5個(gè)百分點(diǎn)，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)空間得到保障。

??02

??百?gòu)?qiáng)拿地銷售比低至0.33

??整體仍保持謹(jǐn)慎

??銷售增速放緩?fù)瑫r(shí)，房企在融資偏緊的情況下投資力度較弱。1-2月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比整體僅為0.33，較2018年有所下滑，房企拿地態(tài)度依然趨于謹(jǐn)慎，從前兩月有近3成銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)還未拿地也可見(jiàn)一斑，這些企業(yè)主要是集中在銷售TOP50以后，中小房企的生存環(huán)境不容樂(lè)觀。

??分梯隊(duì)來(lái)看，除了TOP11-20以外，其他梯隊(duì)拿地銷售比均大幅下滑。第二梯隊(duì)的企業(yè)出于規(guī)模增長(zhǎng)的需要，1-2月拿地銷售比高達(dá)0.46，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，其中華潤(rùn)、陽(yáng)光城等拿地銷售比均排在百?gòu)?qiáng)較為靠前的位置，拿地相對(duì)積極。

??03

??中駿、禹洲表現(xiàn)搶眼

??部分國(guó)企拿地積極

??盡管整體投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，但仍有部分房企開(kāi)年以來(lái)拿地相對(duì)積極，拿地銷售比遠(yuǎn)高于行業(yè)0.3的平均值，且貨值基本排在50名之前。其中，兩類房企值得關(guān)注：

??一類是中駿、禹洲等快速發(fā)展的企業(yè)，1-2月拿地銷售比高于1.5。尤其是中駿，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出。前兩月拿地金額近百億，絕大部分都是在2月份所獲，不但首次進(jìn)駐廣東省，在佛山和惠州連落兩子，更進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)，戰(zhàn)略意義較大。

??另一類是綠地、華潤(rùn)、首開(kāi)股份等國(guó)有企業(yè)，1-2月份在土地市場(chǎng)積極拿地，且主要分布在優(yōu)質(zhì)的二線城市。在相對(duì)較低的資金成本下，國(guó)有企業(yè)的優(yōu)勢(shì)明顯。

??04

??戰(zhàn)略聚焦二線

??西部省會(huì)更受關(guān)注

??由于三四線風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，房企拿地戰(zhàn)略重新聚焦二線城市。2月三四線新增土儲(chǔ)建面占比降至46%以上，環(huán)比減少了6個(gè)百分點(diǎn)，一二線新增土儲(chǔ)建面占比分別上漲1、5個(gè)百分點(diǎn)，二線城市的占比再次超過(guò)三四線城市。

??最為典型的是中梁，過(guò)去中梁拿地主要活躍于三四線城市，但從2018年開(kāi)始中梁在二線拿地的頻率顯著增加，進(jìn)入2019年以后中梁已經(jīng)迅速布局了合肥、蘇州、天津和長(zhǎng)沙等城市，回歸二線戰(zhàn)略成效卓著。

　　具體到城市來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地TOP10仍主要集中西部省會(huì)城市，如武漢、貴陽(yáng)、重慶和西安，這些省會(huì)城市的地價(jià)相對(duì)東部城市來(lái)說(shuō)較低，且土地供應(yīng)充足，一方面滿足企業(yè)調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的需求，另一方面這些城市投資前景較好，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備發(fā)展?jié)摿Α?br/>

??05

??房企土拍激烈度將提升

??二線優(yōu)質(zhì)地塊將成為主戰(zhàn)場(chǎng)線

??經(jīng)過(guò)了大半年的蟄伏期后，節(jié)后以蘇州、福州為代表的重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)迎來(lái)一定程度的回溫，也側(cè)面反映了房企重新聚焦二線城市的意愿。同時(shí)本月重點(diǎn)城市也在以積極的態(tài)度供應(yīng)地塊，上海、廣州、成都、天津均有含宅地塊推出，熱點(diǎn)城市的供應(yīng)也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更強(qiáng)的競(jìng)拍意愿。數(shù)據(jù)顯示，2月份多個(gè)城市土拍競(jìng)價(jià)輪數(shù)已經(jīng)大幅提升，杭州一塊地更是多大366輪，可以預(yù)計(jì)，隨著二線優(yōu)質(zhì)地塊的推出，接下來(lái)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度可能會(huì)進(jìn)一步提升。

??在融資依然偏緊、政策尚未轉(zhuǎn)向情況下，謹(jǐn)慎依然是2019年企業(yè)拿地的主旋律。從規(guī)模房企拿地布局也可以看出，這些地塊大部分是符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要的。在三四線熱度下降、一線城市供給有限的兩面夾擊下，二線將成為爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)于有拓儲(chǔ)需求、需平衡土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，2019年是回歸二線的窗口期。