[易居研究院]中國房企TOP30月報(bào)（2022年7月）

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??《中國房企TOP30月報(bào)》是由上海易居房地產(chǎn)研究院依據(jù)CRIC、Wind等相關(guān)數(shù)據(jù)研發(fā)編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態(tài)以及組織變革的主要情況進(jìn)行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態(tài)趨勢進(jìn)行深入研判，旨在為企業(yè)發(fā)展提供借鑒啟發(fā)，為行業(yè)發(fā)展提供參考。

??核心觀點(diǎn)

??河南等地?cái)喙┦录饛V泛關(guān)注，7月28日中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會議首提“保交樓”，強(qiáng)調(diào)用足用好政策工具箱，支持剛需及改善住房需求，預(yù)計(jì)新一輪的保交樓支持政策將不斷落地。7月TOP30房企銷售額環(huán)比轉(zhuǎn)跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有擴(kuò)大，市場平穩(wěn)筑底中。在上海、南京、成都、廣州等城市二輪土拍的拉動下，TOP30房企投資金額繼續(xù)維持高位。7月TOP30房企融資總量同環(huán)比雙增，其中境內(nèi)融資環(huán)境維持寬松，美元債發(fā)行持續(xù)收縮，TOP30房企整體仍處償債高峰、多家房企評級被下調(diào)；在銷售降溫及個(gè)別行業(yè)事件沖擊下，TOP30房企市值總量由漲轉(zhuǎn)跌，民企遭遇市值與業(yè)績雙重困境。多家民企接連精簡架構(gòu)，減少管理層級。

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??【企業(yè)投資】

??央國企拿地?zé)岫忍嵘?，投資規(guī)模維持高位

??7月TOP30房企中有14家拿下涉宅地57幅，投資建面環(huán)比下降7%；土地成交總價(jià)環(huán)比增加5%，溢價(jià)率為4.7%。投資規(guī)模繼上月大幅增加后繼續(xù)維持高位。保利、越秀、招商本月在TOP30房企中拿地總價(jià)排名前三。

??7月上海、廣州、南京、重慶、成都、長沙、無錫共7個(gè)城市進(jìn)行集中土拍，土地供應(yīng)持續(xù)放量。其中上海繼6月首輪土拍后不到一個(gè)月再次完成第二輪土拍，在增加市區(qū)核心地塊供給的情況下，熱度較第一輪有提升，保利、招商、華發(fā)收獲最大，三者全口徑拿地金額分別為178億、165億和115億；南京二輪土拍放松土拍規(guī)則，出現(xiàn)不限價(jià)宅地，房企參拍積極性有所提升，保利拿地3宗，總金額78.4億元，金茂拿地1宗，總價(jià)45.4億元，華潤、龍湖、招商、越秀各拿地1宗；成都在二手房市場回暖、土拍規(guī)則放松、地塊讓利更大等方面利好下，二輪土拍熱度上升，華潤收獲最大，以87.2億元拿下6宗地塊，越秀24.4億元獲得2個(gè)地塊，龍湖、保利、中國鐵建、華發(fā)各獲得1宗地塊；廣州第二輪土拍供應(yīng)規(guī)模相比首輪減少，在熱點(diǎn)地塊的帶動下，二輪土拍熱度上升，平均溢價(jià)率從1%上升到6.6%，共成交11總含宅土地，被TOP30房企越秀和保利各斬獲3宗，拿地金額分別為107和49億元；重慶二輪土拍熱度下降，部分地塊價(jià)格下調(diào)仍多以底價(jià)成交，萬科、招商、中海均以底價(jià)獲得1宗地塊；長沙二輪土拍熱度不及首輪，招商、越秀和中國鐵建各底價(jià)獲地1宗。

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??【企業(yè)融資】

??融資總量同環(huán)比雙增，

??TOP30房企仍處償債高峰

??7月TOP30房企融資環(huán)境持續(xù)寬松，TOP30房企合計(jì)融資規(guī)模313.8億人民幣，同比增加22.7%，環(huán)比增加26.3%，融資規(guī)模同環(huán)比均有一定提升。7月除債券融資外，新增股權(quán)融資金額約43.9億元人民幣，系建發(fā)國際增發(fā)配售融資。新增債券融資規(guī)模269.9億人民幣，同比增加5.5%，環(huán)比增加14.5%。其中，境內(nèi)債融資環(huán)比有所上升，新增融資規(guī)模259.8億元，同比上升82.9%、環(huán)比上升21.7%；美元債融資有所收緊，新增融資規(guī)模折合10.1億人民幣，同比下降91.1%、環(huán)比下降54.6%。

??7月TOP30房企加權(quán)融資成本3.56%,較上月環(huán)比下降0.49pct，主因系本月美元債發(fā)行規(guī)模占比下降帶動整體融資成本下降：7月境內(nèi)融資成本3.23%，較上月環(huán)比下降0.32pct，但美元債融資成本12.00%，較上月環(huán)比增加3.46pct。

??7月TOP30中11家房企參與新債發(fā)行，較6月增加1家。民企參與發(fā)債家數(shù)有所減少，僅中南建設(shè)參與發(fā)債，且民企發(fā)債規(guī)模占比由6月的8.75%下降至7月的3.76%，其中中南建設(shè)融資成本高達(dá)12.0%，為美元債發(fā)行。央國企融資優(yōu)勢加強(qiáng)，多參與境內(nèi)債發(fā)行，萬科、金茂單月發(fā)債規(guī)模均達(dá)到40 億元，且融資成本在3%上下，招商蛇口融資成本最低，僅2.08%。

??7月TOP30房企合計(jì)到期債務(wù)規(guī)模412.1億元，同比增加282.3%，環(huán)比增加28.5%，仍處年內(nèi)償債高峰。共17家房企債務(wù)到期，較上月減少1家。其中美元債到期規(guī)模約175.6億人民幣，較上月環(huán)比增加83.8%。恒大、世茂、碧桂園、金地4家到期債務(wù)規(guī)模靠前，流動性承壓?？紤]房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，銷售和財(cái)務(wù)指標(biāo)均在下滑，多家TOP30房企評級被下調(diào)：7月22日，穆迪宣布將旭輝集團(tuán)家族評級從“Ba2”調(diào)整至“Ba3”；7月26日，穆迪宣布將新城發(fā)展的企業(yè)家族評級從“Ba2”調(diào)整至“Ba3”，并將新城環(huán)球有限公司發(fā)行、新城發(fā)展擔(dān)保的高級無抵押債券評級從“Ba3”下調(diào)至“B1”；8月1日，穆迪授予遠(yuǎn)洋集團(tuán)“Ba1”的公司家族評級，并撤銷了該公司“Baa3”的發(fā)行人評級。其中前兩家為“示范性民企”，遠(yuǎn)洋集團(tuán)屬國有企業(yè)。

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??【銷售排名】

??市場平穩(wěn)筑底中，

??TOP30房企1-7月累計(jì)銷售額同比下降42%

??正如萬科在其2021年度股東大會上指出，從短期來看市場已觸底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過程。7月市場處于平穩(wěn)筑底期，一線城市成交穩(wěn)中有升，二三線城市成交走弱，其中長三角市場降溫、珠三角處在淡季，中西部出現(xiàn)分化，如成都、西安市場回溫，鄭州、武漢受停工影響，成交轉(zhuǎn)降。百強(qiáng)房企單月業(yè)績6065億元，環(huán)比轉(zhuǎn)跌27%，同比跌幅繼續(xù)小幅收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)至39.6%。TOP30房企7月銷售額環(huán)比轉(zhuǎn)跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有擴(kuò)大，但是7月銷售額略高于全年月均銷售額。TOP30房企1-7月累計(jì)銷售額同比下降42.4%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)表現(xiàn)看，7月業(yè)績環(huán)比增長的僅有旭輝，業(yè)績表現(xiàn)突出，1-7月累計(jì)銷售額同比增長的僅有越秀。

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??【市值表現(xiàn)】

??TOP30房企市值由漲轉(zhuǎn)跌，

??民企遭遇市值與業(yè)績雙重困境

??繼5、6月房企銷售環(huán)比回升之后，7月房企整體銷售有所降溫，加之個(gè)別行業(yè)事件沖擊下市場信心受創(chuàng)，TOP30房企市值總額較月初（2022.7.1）下降13.5%。7月28日政治局會議就“保交樓”問題強(qiáng)調(diào)壓實(shí)地方責(zé)任，預(yù)計(jì)新一輪的保交樓支持政策將不斷落地，對于強(qiáng)化各地購房者信心、促進(jìn)銷售市場恢復(fù)起重要支撐作用。各家市值表現(xiàn)看，TOP30中僅濱江、陽光城、招商蛇口三家市值上升，其中濱江集團(tuán)本月市值漲幅超10%，位于7月TOP30市值漲幅第一；千億市值房企梯隊(duì)中，碧桂園市值跌至千億以下，龍湖市值排名下降，招商蛇口、保利發(fā)展排名提升；融信、旭輝、碧桂園、中梁7月市值跌幅靠前，均在30%以上。

??7月TOP30房企的市值管理行為多與增強(qiáng)信心有關(guān)的管理層股份增持、發(fā)布上半年業(yè)績預(yù)告、補(bǔ)充流動性有關(guān)的增發(fā)配售有關(guān)：（1）管理層增持與公司股票回購：7月TOP30中多家房企市值出現(xiàn)較大程度下滑，為穩(wěn)定投資者信心，萬科、保利公司管理層分別增持約13萬股、15萬股。年初至今保利、萬科市值管理動作頻繁，萬科繼上月實(shí)施股份回購后，7月多位高管陸續(xù)增持公司股份以向市場傳達(dá)積極預(yù)期，2022年初至今公司市值雖有下跌，但在TOP30中表現(xiàn)中上，保利年初至今市值漲幅約6.7%，在TOP30中市值表現(xiàn)中排名靠前；為應(yīng)對市場下跌，新城控股、金科亦在7月分別出資約5.7億元、1.9億元人民幣用于股份回購，兩家公司7月市值在民企中表現(xiàn)相對平穩(wěn)。（2）上半年業(yè)績預(yù)告：7月TOP30上市房企陸續(xù)公布2022年上半年業(yè)績預(yù)告，國企與民企間盈利差距進(jìn)一步分化，金科、陽光城、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)業(yè)績首虧，國企梯隊(duì)中虧損未現(xiàn)，但凈利潤同比變化有增有減，建發(fā)國際業(yè)績預(yù)增、凈利潤同比增加150%-170%，保利發(fā)展表現(xiàn)平穩(wěn)、凈利潤同比變化4.1%，招商蛇口業(yè)績預(yù)減少、凈利潤同比下降50.6%—64.7%；（3）股份配售：7月27日碧桂園公告顯示擬以發(fā)行價(jià)3.25港元配售8.7億股，合計(jì)募資約27.9億港元，配售所得資金將一半用于現(xiàn)有境外債項(xiàng)再融資、一半營運(yùn)資金及未來發(fā)展。此次配股發(fā)行價(jià)較前一日晚間收盤價(jià)3.72港元/股折讓12.63%，結(jié)合碧桂園7月市值接連下滑的表現(xiàn)，此次配股系折價(jià)發(fā)行，即以稀釋股東權(quán)益為代價(jià)為公司換取短期流動性行為，一定程度揭示了公司的資金緊張程度，給市場帶來悲觀預(yù)期，公告前后兩周內(nèi)市值跌幅近30%；7月12日建發(fā)國際發(fā)布增發(fā)結(jié)果公告，公司以17港元發(fā)行價(jià)配售3000萬股，募集資金逾5億港元，其中約80%用于償還貸款、20%用作一般營運(yùn)資金，盡管發(fā)行價(jià)較最后交易日收盤價(jià)有所折讓，但結(jié)合公司市值歷史表現(xiàn)此發(fā)行價(jià)仍處高位，此次配股發(fā)行在為公司獲取資金的同時(shí)，還有助于公司達(dá)到降杠桿的作用，配售結(jié)果公布前后兩周內(nèi)公司市值實(shí)現(xiàn)超8%上漲。

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??【組織變革】

??民企組織合并頻繁，扁平化架構(gòu)已成常態(tài)

??7月，TOP30房企組織合并依舊頻繁，并伴隨人事變動。新城、世茂、旭輝、中梁均強(qiáng)調(diào)減少組織層級，精簡城市公司或片區(qū)數(shù)量，組織管理更為扁平化、精細(xì)化。其中，在區(qū)域與總部的管控關(guān)系方面，旭輝側(cè)重向區(qū)域放權(quán)、小總部，而中梁、世茂與萬科相似，側(cè)重強(qiáng)總部、總部集權(quán)。

??新城繼2021年12月將住宅開發(fā)原14個(gè)大區(qū)與商業(yè)開發(fā)原4個(gè)區(qū)域全面整合為10個(gè)大區(qū)后，于2022年7月對10個(gè)大區(qū)中的8個(gè)大區(qū)做組織架構(gòu)調(diào)整，另外兩個(gè)大區(qū)滬蘇大區(qū)、江蘇大區(qū)未作調(diào)整。本輪調(diào)整以縮小管理范圍為特點(diǎn)，將規(guī)模較小的城市公司并入其他城市公司或片區(qū)公司。具體而言，1.山東大區(qū)：撤銷泰安城市公司，并入濟(jì)南城市公司。2.東南大區(qū)：撤銷南昌進(jìn)賢城市公司，并入南昌城市公司。設(shè)立杭州片區(qū)，下轄杭州、紹興、金華地區(qū)所有項(xiàng)目。3.蘇皖大區(qū)：合并皖北城市公司與皖南片區(qū)為合肥城市公司，撤銷豐縣城市公司，并入徐州城市公司。4.華南大區(qū)：合并四會城市公司與廣佛肇片區(qū)為廣州片區(qū)。5、華北大區(qū)：撤銷濱海城市公司、寶坻城市公司，并入天津城市公司；撤銷商丘城市公司，并入鄭州城市公司；撤銷冀東片區(qū)，并入北京片區(qū)。6、西南大區(qū)：撤銷保山城市公司，并入昆明城市公司；撤銷宜賓城市公司，并入成都城市公司；合并貴陽云巖城市公司與貴陽經(jīng)開城市公司為貴陽城市公司；合并重慶大足城市公司與廣安城市公司為川東城市公司；撤銷江津城市公司，并入重慶片區(qū)；撤銷江津城市公司，并入重慶片區(qū)。7、中南大區(qū)：撤銷蔡甸城市公司、鄂北片區(qū)，并入武漢片區(qū)；合并永州城市公司與婁底城市公司為湘南城市公司。8、西北大區(qū)：設(shè)立大同城市公司，撤銷包頭片區(qū)，并入大同城市公司。

??旭輝本月組織架構(gòu)及人事變動較大。首先于7月1日起調(diào)整架構(gòu)，將河南事業(yè)部調(diào)整為鄭州城市公司，并入華中區(qū)域集團(tuán)；廣西事業(yè)部調(diào)整為南寧城市公司，并入東南區(qū)域集團(tuán)；福州城市公司和廈門城市公司整合為福廈城市公司。強(qiáng)調(diào)未來將堅(jiān)持“小總部、強(qiáng)區(qū)域、精一線”，精簡層級，讓組織更扁平，向區(qū)域放權(quán)；合并業(yè)務(wù)量較小的區(qū)域，讓組織規(guī)模與業(yè)務(wù)合理匹配。接著，于7月26日進(jìn)行重大組織架構(gòu)調(diào)整，設(shè)立四大平臺：地產(chǎn)開發(fā)平臺、商業(yè)平臺、代建平臺和職能平臺。其中，代建平臺和商業(yè)平臺的成立，是從戰(zhàn)略高度重視代建和商業(yè)，此舉是為更好推動“三五同心圓”戰(zhàn)略落地，輕重結(jié)合，實(shí)現(xiàn)旭輝向城市綜合運(yùn)營服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。這一組織架構(gòu)調(diào)整同時(shí)伴隨人事變動：原東南區(qū)域集團(tuán)總裁汝海林升任旭輝控股執(zhí)行總裁，主持地產(chǎn)開發(fā)平臺的日常經(jīng)營管理工作；旭輝控股執(zhí)行董事、CEO林峰主抓職能平臺，兼任旭輝商業(yè)總裁；旭輝控股執(zhí)行董事陳東彪負(fù)責(zé)代建平臺。

??中梁在7月召開的2022年半年度經(jīng)營工作會議中總結(jié)到，上半年中梁做強(qiáng)集團(tuán)總部，設(shè)立業(yè)務(wù)專項(xiàng)組織，提升執(zhí)行效果，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)強(qiáng)管控；同時(shí)減少組織層級，精簡組織數(shù)量，提高運(yùn)作效率，目前，已完成 2.5 級組織架構(gòu)調(diào)整，形成強(qiáng)總部+強(qiáng)區(qū)域平臺+事業(yè)部的組織架構(gòu)模式。

??世茂近期內(nèi)部發(fā)文宣布了對華中地區(qū)、華北地區(qū)的組織架構(gòu)調(diào)整，主要變動為撤銷片區(qū)成立組團(tuán)，調(diào)整后組團(tuán)將由地區(qū)公司直管。這意味著地區(qū)管理將更加扁平化，減少管理半徑。具體來看，華中地區(qū)撤銷了武漢片區(qū)、鄭州片區(qū)、安徽片區(qū)，同時(shí)成立武漢組團(tuán)（聚焦武漢項(xiàng)目）、荊襄組團(tuán)（聚焦襄陽和荊州項(xiàng)目）、湖南組團(tuán)（聚焦長沙和張家界）、皖南組團(tuán)、皖北組團(tuán)、鄭州組團(tuán)；華北地區(qū)下轄的東北片區(qū)調(diào)整為遼寧組團(tuán)和黑吉組團(tuán)，由地區(qū)公司直接管理，華北地區(qū)副總裁陳磊任遼寧組團(tuán)負(fù)責(zé)人，王昌春任黑吉組團(tuán)負(fù)責(zé)人。同時(shí)，世茂還宣布在華中地區(qū)增設(shè)資產(chǎn)管理部，主要負(fù)責(zé)地區(qū)內(nèi)資產(chǎn)盤點(diǎn)及價(jià)值動態(tài)跟蹤；意向金融機(jī)構(gòu)及資方資源獲取及對接，意向項(xiàng)目交易價(jià)格、交易路徑梳理及合作協(xié)議洽談；跟進(jìn)協(xié)議履約及交易對價(jià)回款進(jìn)度。這也是自2021年以來世茂流動性承壓情況下，將處置資產(chǎn)、回籠資金、化解債務(wù)危機(jī)作為重要工作內(nèi)容的體現(xiàn)。

??數(shù)據(jù)說明

??企業(yè)融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統(tǒng)計(jì)，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計(jì)至當(dāng)月全口徑銷售額榜單統(tǒng)計(jì)。月報(bào)于次月第一周發(fā)布，由于數(shù)據(jù)整理分析需要時(shí)間，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間為當(dāng)月22-25日左右。