[克而瑞]行業(yè)透視 | “防止大拆大建”，城市更新該何去何從？

??對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，城市更新是一些重點(diǎn)城市獲取核心區(qū)稀缺土地資源的唯一方式，利潤(rùn)雖難以復(fù)制以往，但仍有參與契機(jī)。

??近日，天津印發(fā)《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃、土地、調(diào)查登記管理實(shí)施細(xì)則（試行）》，自2021年8月住建部發(fā)布規(guī)定以來(lái)，已有多地出臺(tái)了細(xì)化條例，“防止大拆大建”新規(guī)之下，房企城市更新該何去何從？

??住建部重磅規(guī)定傳統(tǒng)城市更新模式難以為繼

??2021年8月底，住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)），明確提出了避免要過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式。政策主要對(duì)三個(gè)方面的內(nèi)容做出了規(guī)定：

??第一個(gè)就是“三嚴(yán)控”：嚴(yán)控大規(guī)模拆除，嚴(yán)控大規(guī)模增建，以及嚴(yán)控大規(guī)模搬遷。具體要求為，拆除不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面積的20%，拆建比不大于2，以及就地、就近安置率不宜低于50%。其實(shí)從這三條具體規(guī)定來(lái)看，過(guò)去的成片城市更新模式基本難以為繼。首先官方定性，否定了過(guò)去全面拆建的房地產(chǎn)化開發(fā)模式，其次過(guò)去的城市更新模式中，往往有一片土地被劃定為“融資區(qū)”，即由政府劃撥給開發(fā)商，留作開發(fā)商開發(fā)出售取得利潤(rùn)，新規(guī)定下，拆除面積有限還直接限制增建，這一盈利模式被打破。并且規(guī)定中還有不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等連片社區(qū)，控制城市住房年均租金漲幅不超過(guò)5%。

??第二是除了諸多規(guī)模上的限制性政策之外，通知中還要求要保留利用既有建筑，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑。保持老城格局尺度，嚴(yán)格控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的格局和肌理。延續(xù)城市特色風(fēng)貌，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉(xiāng)土特點(diǎn)的現(xiàn)有樹木，保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等“基因”。其實(shí)近年來(lái)，城市更新一直都秉持著保護(hù)式的開發(fā)模式，因此這一條規(guī)定影響并不大。

??第三通知中要求堅(jiān)持量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升。加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，完善審批流程和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，拓寬融資渠道，有效防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制新增隱性債務(wù)，不得以棚戶區(qū)改造名義開展城市更新，探索探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。即要求地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)把控，既要控制自身的債務(wù)上限，又要防止開發(fā)商一方因?yàn)橘Y金鏈斷裂而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期會(huì)對(duì)城市更新的規(guī)模產(chǎn)生負(fù)面影響。

??利潤(rùn)受到明顯影響

??為了衡量新規(guī)的影響，我們以華潤(rùn)深圳大沖村舊改項(xiàng)目為例，按照舊規(guī)定，大沖村可全部拆除，建筑面積為109萬(wàn)平方米，最終建成面積可以達(dá)到280萬(wàn)平方米，拆建比約為2.57。而新規(guī)定下，拆除面積不可超過(guò)20%，拆建比不可超過(guò)2，那么大沖村的可拆除面積上限只有21.8萬(wàn)平方米，而新建建面則要求控制在43.6萬(wàn)平方米以內(nèi)。

??另外還要考慮回遷問題，當(dāng)初華潤(rùn)給予村民的選項(xiàng)是1:1面積對(duì)換或者1.1萬(wàn)元/平方米的貨幣安置，實(shí)際上大多數(shù)村民都選擇回遷安置，最終回遷面積為109萬(wàn)平方米，留給企業(yè)的剩余可開發(fā)面積約為171萬(wàn)平方米。因?yàn)槔吓f社區(qū)的改造一般處于城中心，周邊土地有限，所以這種就近、就地安置基本約等于回遷，即便有就近、就地安置要求不低于50%的規(guī)定，考慮到核心區(qū)域的居民愿意接受貨幣化安置的概率很低，即便接受，貨幣補(bǔ)償?shù)某杀九c所屬區(qū)域的商品住宅單價(jià)也相差無(wú)幾，也就意味著實(shí)際上房企剩余可開發(fā)的面積也還是只有21.8萬(wàn)方左右。

??另外還需要考慮業(yè)態(tài)的因素，一般情況下的城市更新項(xiàng)目的目的在于提升城市居住功能，所以拆除重建后需要配置公建、商業(yè)、辦公的面積。像大沖村新建面積中住宅與各類商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)的建面幾乎為1:1，還需配建6.5萬(wàn)平方米，那么如果新規(guī)定下仍按照這一規(guī)定施行的話，實(shí)際歸屬于企業(yè)的可開發(fā)出售、出租面積還要減少。

??在利潤(rùn)方面，一是新規(guī)下企業(yè)可開發(fā)銷售的建面減少，必然影響開發(fā)利潤(rùn)；二是過(guò)去由于城市更新開發(fā)周期長(zhǎng)，因此在簽訂合約時(shí)，土地價(jià)格較低，實(shí)際開盤出售時(shí)房?jī)r(jià)的大幅上漲為企業(yè)帶來(lái)了利潤(rùn)的提升，像大沖村舊改的華潤(rùn)城項(xiàng)目，2014年1期入市的銷售價(jià)格僅有4.7萬(wàn)元/平方米，而2021年底入市的項(xiàng)目銷售均價(jià)已達(dá)到13.2萬(wàn)元/平方米，未來(lái)若房?jī)r(jià)無(wú)法延續(xù)這一走勢(shì)，房企的利潤(rùn)率也會(huì)降低；三是還需要考慮配套的因素，連片開發(fā)時(shí)，周邊配套的全面提升會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目溢價(jià)，而新規(guī)下這一因素影響也會(huì)減弱，不利于項(xiàng)目售價(jià)提升。

??地方細(xì)則以落實(shí)為主

??廣州停止新項(xiàng)目審批

??同時(shí)我們也關(guān)注到，自2021年8月住建部出臺(tái)規(guī)定之后，包括天津、廣州、西安等在內(nèi)的很多城市也陸陸續(xù)續(xù)推出了一些關(guān)于城市更新的新規(guī)定，普遍以落實(shí)中央規(guī)定為主，嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷，防止大拆大建。不僅如此，廣州還對(duì)一些新項(xiàng)目停止審批，對(duì)之前立項(xiàng)的開發(fā)項(xiàng)目調(diào)整了方案。

??零星更新仍有前景

??可轉(zhuǎn)變思路走經(jīng)營(yíng)模式

??雖然中央提出了“防止大拆大建的”新政策，但城市更新作為寫入“十四五”規(guī)劃中的重大戰(zhàn)略，仍然是未來(lái)各地政府工作的重點(diǎn)方向之一，也就意味著城市更新仍有契機(jī)。像上海最新發(fā)布的《2022年上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》，仍提及了“加快推進(jìn)城市更新和舊區(qū)改造”的內(nèi)容。并且中央雖然提出三嚴(yán)控的原則，但并非一刀切全國(guó)統(tǒng)一施行，各地還需要按照地方情況和實(shí)際項(xiàng)目情況去落實(shí)。

??在此背景下， 我們建議房企調(diào)整策略，一是遵循中央新政“有機(jī)更新”的落點(diǎn)，由整拆整建到有序更新、零星更新轉(zhuǎn)變。秉持這一思路，在開發(fā)上做一些小范圍更新，或者逐步、多期更新。這種零星開發(fā)的模式周期短、投入少，在資金相對(duì)緊張的大環(huán)境下，更加適合房企，并且由于地處核心區(qū)，不論是出售還是出租，前景都值得看好。

??二是切換賽道，多關(guān)注工廠、商辦以及非核心地段城市更新項(xiàng)目。新規(guī)主要是針對(duì)老城區(qū)和住宅類項(xiàng)目，因此許多工廠、商業(yè)舊改以及非核心地段仍然會(huì)延續(xù)之前的開發(fā)方式，并且有的還不涉及回遷問題。另外結(jié)合地方規(guī)定來(lái)看，各地對(duì)于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)支持力度較大，企業(yè)可以更多與政府合作，通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的方式參與到這類城市更新之中。

??三是在新建業(yè)態(tài)上，建議房企順應(yīng)政策要求，由開發(fā)模式向經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，更多嘗試商住并舉的措施，以住宅用于回遷和出售，自持商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)。以華潤(rùn)大沖村為例，如果按照新規(guī)開發(fā)，住宅部分就可以全部用于回遷，企業(yè)自持開發(fā)21萬(wàn)方左右的辦公、商業(yè)業(yè)態(tài)分享租金收益。

??整體來(lái)說(shuō)，中央8.31政策制定之后，各地都積極傳達(dá)落實(shí)新規(guī)，調(diào)整城市更新模式，但是中央是原則上規(guī)定，各個(gè)地方政府也會(huì)因地制宜出臺(tái)政策，畢竟很多地方已經(jīng)被限制不能開建新城，若老城難以更新則發(fā)展會(huì)陷入停滯。而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，城市更新是一些重點(diǎn)城市獲取核心區(qū)稀缺土地資源的唯一方式，利潤(rùn)雖難以復(fù)制以往，但仍有參與契機(jī)。未來(lái)可以更多關(guān)注政策動(dòng)向，落實(shí)有機(jī)更新，零星更新。