[中房研協(xié)]3季報(bào)：調(diào)控政策堅(jiān)持維穩(wěn)基調(diào)，行業(yè)核心指標(biāo)增速下行

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??總報(bào)告

??一、政策環(huán)境：“維穩(wěn)”基調(diào)不改 金融監(jiān)管保持收緊態(tài)勢(shì)

??1.中央層面：堅(jiān)持調(diào)控立場，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和住房消費(fèi)者合法權(quán)益

??三季度，中央層面多次強(qiáng)調(diào)重申堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，堅(jiān)定調(diào)控立場，約談新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長過快的城市，并納入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單；央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門要求金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，金融強(qiáng)監(jiān)管力度不減。并首次提出維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??貨幣政策總體穩(wěn)定。三季度，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期資金約1萬億元。同時(shí)，于7-9月分別開展1000億元、6000億元、6000億元的中期借貸便利（MLF）操作，持續(xù)保障市場流動(dòng)性需求。利率方面，MLF中標(biāo)利率及LPR均延續(xù)穩(wěn)定，1年期MLF中標(biāo)利率為2.95%，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。央行第三季度貨幣政策委員會(huì)會(huì)議指出，要統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，保持貨幣供應(yīng)量與社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。

??房地產(chǎn)金融強(qiáng)監(jiān)管力度不減。三季度，國務(wù)院、銀保監(jiān)會(huì)連續(xù)發(fā)聲，提出要嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。試點(diǎn)房企拿地金額占年度銷售額比例、商票數(shù)據(jù)等指標(biāo)被監(jiān)管部門納入監(jiān)管范疇。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，要求金融部門準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。

??持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。7月13日，住建部、國家發(fā)改委等八部門聯(lián)合發(fā)布通知，要求重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問題。并明確目標(biāo)：力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

??加快保障性租賃住房建設(shè)。三季度，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的有關(guān)意見》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，要求城市人民政府和省級(jí)人民政府落實(shí)發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)責(zé)任?！芭?shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會(huì)上住建部明確，要加大保障性租賃住房供給，堅(jiān)持供需匹配，通過新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼等多種形式、多種渠道籌集房源，加快發(fā)展保障性租賃住房。

??首提房地產(chǎn)“兩維護(hù)”。9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)會(huì)議首次提出房地產(chǎn)“兩維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)再次重申這一觀點(diǎn)，并要求金融機(jī)構(gòu)按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)。

??加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。8月30日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推廣第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的通知》，從提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量、提高城市建設(shè)與治理水平、加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展等多方面總結(jié)了試點(diǎn)地區(qū)的工作經(jīng)驗(yàn)，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展領(lǐng)域的面上改革提供了有力支撐。

??2.地方層面：緊縮性調(diào)控主旋律不改，壓力城市政策維穩(wěn)導(dǎo)向顯現(xiàn)

??調(diào)控松綁依賴人才新政和戶籍制度改革。三季度，人才引進(jìn)和戶籍制度改革繼續(xù)為地方房地產(chǎn)發(fā)展賦能。典型代表如：南京、武漢進(jìn)一步優(yōu)化落戶政策，推行積分落戶常態(tài)化；福建省發(fā)布新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，持續(xù)放寬放開落戶限制；廈門、沈陽、青島、佛山等多地出臺(tái)人才引進(jìn)政策，其中廈門市明確高層次人才可按市場價(jià)45%的價(jià)格申購人才住房，沈陽市對(duì)符合條件的人才最高發(fā)放500萬元獎(jiǎng)勵(lì)并解決首套購房問題。

??調(diào)控收緊加強(qiáng)行政限制、完善土地出讓規(guī)則和強(qiáng)化資金監(jiān)管。三季度，西安、上海、無錫、紹興、東莞、廣州、溫州、合肥等多地紛紛建立二手房價(jià)格核驗(yàn)或參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制；東莞、惠州、杭州、北京、衢州等多地進(jìn)一步收緊限購政策。在土地市場，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等城市在住宅用地第二輪集中供應(yīng)中完善土地出讓規(guī)則，如下調(diào)土地溢價(jià)率上限、設(shè)置禁馬甲機(jī)制、嚴(yán)格房企資金審核等。山西、河北、天津、深圳、南京等繼續(xù)強(qiáng)化房企資金監(jiān)管，安徽、江西、云南、溫州、杭州、銀川等持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整治行動(dòng)。

??“限跌”“財(cái)稅支持”等政策助力地方樓市企穩(wěn)。三季度，岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰等多個(gè)城市相繼發(fā)布“限跌令”，或召開房企座談會(huì)，嚴(yán)禁房企惡意降價(jià)，維護(hù)房價(jià)和房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。長春、肇慶、中山、惠州等地紛紛通過財(cái)稅支持類政策，緩解地方樓市下行壓力。