??導(dǎo)語(yǔ)

??地方政府積極推進(jìn)白名單落地，重點(diǎn)支持本地企業(yè)發(fā)展。白名單項(xiàng)目仍需面對(duì)銀行評(píng)估，出險(xiǎn)房企或受益有限。

??◎  文 / 房玲、易天宇、洪宇桁

??01
房企融資持續(xù)低迷，政府推動(dòng)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制

??1、房企融資規(guī)模持續(xù)減少且向央國(guó)企集中，政策效果較為一般（略）

??2、中央政府推動(dòng)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，各地迅速跟進(jìn)

??在此背景下，1月5日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，提出要發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，在地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，研判市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題；按照公平公正原則，綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，推送金融機(jī)構(gòu)，做好融資支持。

??此后，兩部門(mén)曾多次召開(kāi)部署會(huì)推動(dòng)“白名單”迅速落地：1月26日，監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)調(diào)地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制；2月29日兩部門(mén)再次強(qiáng)調(diào)3月15日前要“應(yīng)建盡建”，高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問(wèn)題。在中央政府的積極推動(dòng)下，各地政府積極響應(yīng)，3月9日，在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，目前全國(guó)31個(gè)省份312個(gè)城市已經(jīng)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，報(bào)送“白名單”項(xiàng)目6000多個(gè)。

??02
地方政府積極推進(jìn)白名單落地，重點(diǎn)支持本地企業(yè)發(fā)展

??1、各地積極響應(yīng)進(jìn)行白名單項(xiàng)目推送，但融資落地仍需時(shí)間（部分略）

??具體來(lái)看各地區(qū)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)情況，各地政府的白名單推送和落地情況數(shù)據(jù)披露相對(duì)較少，共有11個(gè)省/自治區(qū)進(jìn)行了整體披露，其中最早完成白名單項(xiàng)目推送的是湖北省，共推送白名單項(xiàng)目221個(gè)，平均單項(xiàng)目融資需求達(dá)到3.22億元。在能查到的范圍里，推送項(xiàng)目最多的是山東省，共推送了1267個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)融資規(guī)模達(dá)到了1826.61億元。

??從落地情況來(lái)看，各地實(shí)際落地的金額都相對(duì)有限，白名單融資推進(jìn)仍需時(shí)間。以山東省為例，截至2月29日，山東省16市均已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。其中，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、日照、濟(jì)寧、東營(yíng)、聊城7市已推送首批項(xiàng)目“白名單”，涉及項(xiàng)目448個(gè)、融資需求917.04億元，其中青島、煙臺(tái)、日照、聊城市融資已落地合計(jì)15.632億元；淄博、棗莊等9市已形成第一批“白名單”項(xiàng)目819個(gè)，融資需求909.57億元，已在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)內(nèi)報(bào)送80億元，已獲授信26.04億元，審批落地8.44億元；山東省已落地貸款總規(guī)模合計(jì)約24.07億元，與1826.61億元的融資需求對(duì)比，只是杯水車(chē)薪。

??2、白名單項(xiàng)目主要惠及民營(yíng)和各地本土房企，屬地色彩較為濃厚（略）

??03
各大銀行積極對(duì)接參與，但實(shí)際效果仍需時(shí)日觀察

??1、六大行對(duì)接項(xiàng)目超1.2萬(wàn)，農(nóng)行投放項(xiàng)目非國(guó)有企業(yè)占比超80%（略）

??2、此輪效果仍需時(shí)日觀察，市場(chǎng)化機(jī)制下或維持嚴(yán)格監(jiān)管（略）

??3、金融16條實(shí)際效果有限，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款投放態(tài)度謹(jǐn)慎（略）

??04
白名單項(xiàng)目仍需面對(duì)銀行評(píng)估，出險(xiǎn)房企或受益有限

??1、18家房企披露白名單項(xiàng)目情況，出險(xiǎn)房企提供額外增信是難點(diǎn)（略）

??據(jù)目前公開(kāi)信息披露，截止3月20日有18家房企明確公布了其旗下項(xiàng)目被納入白名單情況，這些房企中絕大多數(shù)為出險(xiǎn)房企，包括碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、金科股份、綠地控股、中梁控股、旭輝集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等等。

??其中碧桂園受到政策支持力度相對(duì)較大。截至3月15日，碧桂園旗下已有272個(gè)項(xiàng)目被納入“白名單”，分布于全國(guó)25個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)，已獲融資支持金額達(dá)17.32億元。據(jù)了解，這已是碧桂園第四次公布納入白名單項(xiàng)目情況，項(xiàng)目納入數(shù)量也從2月的超30個(gè)快速提升至272個(gè)，未來(lái)并不排除將有更多項(xiàng)目被納入白名單的情況。此外2月5日，有市場(chǎng)消息披露，融創(chuàng)已有超過(guò)90個(gè)項(xiàng)目入圍第一批“白名單”；而金科股份截止3月21日也有76個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”。

??不少獲“白名單”支持的房企表示，目前正在地方政府的支持下與金融機(jī)構(gòu)溝通，未來(lái)更多項(xiàng)目有望獲得融資支持。更多項(xiàng)目被納入“白名單”，有助于緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的資金壓力，促進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)回歸良性循環(huán)。

??但從實(shí)際進(jìn)展來(lái)看，白名單政策能否有效解決出險(xiǎn)房企的資金困境，前景仍未明朗。從碧桂園公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，272個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入白名單，但實(shí)際獲得的融資支持為17.32億元，已經(jīng)獲得融資支持的項(xiàng)目屈指可數(shù)。尤其是在銷(xiāo)售疲軟的當(dāng)下，資產(chǎn)面臨貶值，迫使金融機(jī)構(gòu)向房企融資需要更多的增信措施，而出險(xiǎn)房企或不能提供額外的資產(chǎn)進(jìn)行增信，實(shí)際能獲得的融資支持相對(duì)有限。如3月1日中南建設(shè)宣布共有40個(gè)項(xiàng)目申報(bào)了房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”，僅占中南建設(shè)現(xiàn)有在建項(xiàng)目的17%；而40個(gè)項(xiàng)目中更是僅9個(gè)項(xiàng)目成功入選。未來(lái)出險(xiǎn)房企能夠獲得更多融資支持，仍有待觀察。

??2、支持項(xiàng)目需滿(mǎn)足五項(xiàng)條件，出險(xiǎn)項(xiàng)目獲得增量資金或有限（略）

??3、國(guó)常會(huì)再提優(yōu)化房地產(chǎn)政策，供需兩端協(xié)同發(fā)力提振行業(yè)信心

??隨著近期的融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)，以及后續(xù)各地的項(xiàng)目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目，不僅讓各大銀行具備了更大的選擇空間，能相對(duì)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管控；同時(shí)也在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。

??但需注意的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足、銷(xiāo)售依舊疲軟的當(dāng)下，僅僅在融資端上的改善仍然只是將當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁未來(lái)。此外，當(dāng)前房企即使提交的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入住建部門(mén)的“白名單”，仍然需要需面對(duì)銀行的評(píng)估與篩選?！蛾P(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》中也曾強(qiáng)調(diào)，協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。同時(shí)，對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開(kāi)展授信。此外多家銀行也先后表露，要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化的原則參與，這也意味著在具體實(shí)操中不可避免要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)貸款可能出現(xiàn)的壞賬率，銀行對(duì)于此類(lèi)貸款投放仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

??2024年3月22日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議中指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次會(huì)議再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松的信號(hào)。一方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策，意味著后續(xù)房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步寬松，各地將能因地制宜的對(duì)房地產(chǎn)政策作進(jìn)一步調(diào)整；另一方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，意味著后續(xù)要強(qiáng)化政策統(tǒng)籌，確保政策形成合力以促使政策顯效。

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足、銷(xiāo)售依舊疲軟的當(dāng)下，僅在融資端上的改善只是將當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)延長(zhǎng)。此次國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)有效激發(fā)潛在需求，預(yù)計(jì)相關(guān)配套舉措將不斷落地，購(gòu)房者的信心有望進(jìn)一步凝聚，真正在供需兩端協(xié)同發(fā)力提振未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也將進(jìn)一步推動(dòng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落實(shí)。