??7月18日，《2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東區(qū)域測評研究報告》發(fā)布，這是上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第9年發(fā)布該項測評研究成果，也是對華東區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的一次盤點。

??本次發(fā)布的測評研究報告顯示，房地產(chǎn)市場迅速降溫，華東區(qū)域中除上海市商品房銷售面積同比微降、商品房銷售金額同比增長以外，其余省份商品房銷售面積、銷售金額同比均呈現(xiàn)兩位數(shù)降幅。與此同時，區(qū)域內(nèi)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、區(qū)域布局、產(chǎn)品升級和改革創(chuàng)新等方面進行了積極的探索。

??區(qū)域銷售面積降幅高于全國平均水平

??根據(jù)報告，2022年華東區(qū)域銷售面積降幅高于全國平均水平，銷售金額降幅略低于全國平均水平。

??具體來看，華東區(qū)域四省一市商品房銷售面積為34309.0萬平方米，同比下降25.2%，占全國商品房銷售面積的25.3%，占比較上年下降0.3個百分點；銷售金額共計46929.5億元，同比下降26.2%，占全國商品房銷售金額的35.2%，較上年上升0.3個百分點。

??從各省市商品房銷售面積和銷售金額增速來看，2022年除上海市商品房銷售面積同比微降1.5%、商品房銷售金額同比增長10.0%以外，其余4個省份商品房銷售面積、銷售金額同比均呈現(xiàn)兩位數(shù)降幅。其中，浙江省商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降31.8%、33.6%，兩項指標同比降幅均為四省一市中最大。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2022年僅浙江省實現(xiàn)同比正增長，增幅為4.4%。上海、江蘇、福建、安徽4個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降。其中，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1.1%，降幅最?。桓＝ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.0%，降幅最大。

??在房屋新開工面積上，華東5個省市同比均出現(xiàn)較大幅度下降。其中，2022年上海房屋新開工面積同比下降23.6%，降幅最??；江蘇房屋新開工面積同比下降41.3%，降幅最大。

??土地購置面積方面，2022年華東5個省市同比全線下降。其中，福建房企土地購置面積同比下降13.7%，降幅最小；江蘇房企土地購置面積同比下降65.1%，降幅最大；上海、浙江、安徽3個省市房企土地購置面積同比分別下降60.7%、49.2%和40.9%。

??報告指出，長期來看人口是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。2022年，華東區(qū)域四省一市常住人口增長的有浙江、安徽、江蘇、福建，但漲幅均未超過1%。其中，浙江常住人口漲幅最大，為0.57%；福建常住人口漲幅最小，僅0.02%。只有上海常住人口下降，同比降幅為0.54%。

??區(qū)域格局變化相對較大

??本次測評結(jié)果顯示，華東各區(qū)域中，新城、大華、中駿、保利置業(yè)、中建東孚表現(xiàn)突出，分列上海區(qū)域前五名；浙江區(qū)域中，綠城、濱江、杭州城建分列區(qū)域前三；江蘇區(qū)域中，頤居、金基、建屋集團位列前三；福建區(qū)域中，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、廈門國貿(mào)占據(jù)區(qū)域前三位；安徽區(qū)域中，偉星、安徽置地、高速地產(chǎn)分列區(qū)域前三名。

??從榜單變動率情況看，2022年華東區(qū)域除安徽變動率相較上年小幅下降外，其他4個省市榜單變動率均有所提升。具體來看，上海、福建榜單變動率均為40%；浙江、江蘇均為50%；安徽為30%。2022年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局，華東區(qū)域格局變化相對較大。

??此外，華東區(qū)域入榜房企規(guī)模差異較大。2022年區(qū)域內(nèi)共有2家房企銷售金額超千億，其中浙江1家，福建1家，分別為綠城和建發(fā)；江蘇、安徽房企規(guī)模相對較小，未有房企銷售金額超500億?？傮w來看，華東區(qū)域規(guī)模房企數(shù)量較上年有明顯減少，區(qū)域內(nèi)分化較為明顯。

??企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：回歸主業(yè)、謹慎投資、力保交付、高質(zhì)發(fā)展

??測評報告顯示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行，房企資金面吃緊。業(yè)務結(jié)構(gòu)方面，在融資困難、去化下行等多重挑戰(zhàn)下，多家房企通過收縮多元化業(yè)務回歸主業(yè)、出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)等方式來獲得資金回籠。

??與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相比，多元化業(yè)務普遍存在資金沉淀量大、回報周期長的特點，2022年華東房企中，有多家房企出售物業(yè)管理、商業(yè)、文旅、酒店等業(yè)務來換取現(xiàn)金流。也有部分房企，在保障傳統(tǒng)業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展的同時，對多元化發(fā)展的投資經(jīng)營更加理性和有序。此外，華東房企在商業(yè)地產(chǎn)、代建、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面均做出了有益的探索。

??房企經(jīng)營布局方面，一二線城市依舊是華東房企的重要經(jīng)營區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，華東區(qū)域典型房企24.9%的銷售收入來源于一線城市，較上年提升8.3個百分點，65.1%的銷售收入來源于二線城市，較上年提升11.0個百分點，兩類城市占比達九成，僅10.0%的銷售收入來源于其他城市。在房地產(chǎn)下行周期，越來越多房企選擇聚焦高能級城市、深耕核心城市，以此來保證銷售的安全性。在此背景下，華東區(qū)域房企布局向高能級城市集中。

??從拿地情況看，房企的態(tài)度大都偏向于謹慎。在土儲布局上，以聚焦優(yōu)勢區(qū)域為主。從華東房企2022年的土儲區(qū)域分布情況看，主要集中在一二線城市。其中，華東區(qū)域典型房企5.6%的土地儲備分布在一線城市，較上年下降2.3個百分點。64.5%的土地儲備分布在二線城市，較上年提升7.5個百分點，29.9%的土地儲備分布在其他城市，較上年下降5.2%個百分點。

??產(chǎn)品策略方面，隨著行業(yè)進入深度調(diào)整階段，市場信心受挫，房企去化存壓。在此背景下，房企注重產(chǎn)品力提升，在產(chǎn)品研發(fā)上從產(chǎn)品系、戶型、社區(qū)、科技等方面匹配客戶需求，提升企業(yè)產(chǎn)品力，提高住戶居住體驗。另一方面，“交付力”逐漸成為房企實力的重要表現(xiàn)。較之以往，2022年華東房企更加注重全周期交付體系的搭建，優(yōu)化客戶交付體驗，同時更加聚焦前端建造施工環(huán)節(jié)，重標準、強品質(zhì)。

??2022年對中國房地產(chǎn)企業(yè)而言是轉(zhuǎn)折的一年，如何走出一條“新路”成為2023年房企面臨的新課題。對企業(yè)而言，回歸產(chǎn)品，生存第一，只有加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關注產(chǎn)品升級迭代，才能保持良性健康發(fā)展。因此多數(shù)房企選擇在智能建造、綠色建筑、數(shù)字化管理等方面布局，積極響應國家發(fā)展戰(zhàn)略需求，同時找準著力點，推動自身及行業(yè)走向高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。

??附：2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東區(qū)域測評榜單