[克而瑞]廣州核心地塊爆冷流拍，土地市場持續(xù)低迷

??廣州于12月15日完成今年第四輪集中供地，與之前三輪相比，本輪供應量大幅下降，共計成功出讓5宗地塊，總建面92萬平方米，成交總金額191億元。但在天河、海珠核心地塊的帶動下，平均樓板價回升至20775元/平方米，值得注意的是，核心地塊也并未能在本輪帶動廣州土地市場大幅回溫，整體成交溢價率僅0.1%，降至今年最低水平。

??2022年集中供地成交金額較去年下降31%

??末輪供應仍以市區(qū)為主

??與其他城市相似，廣州的第四輪供應量也大幅下降，總共掛牌6宗含宅地塊，包含1宗純安置房地塊和5宗商品住宅用地，總建面僅有106.3萬平方米，與上一輪相比大幅下降73%，也是今年歷次供應中體量最小的一次。整體來看，今年廣州四輪集中供地共計成交1221億元，較去年下降31%。

??聚焦到第四輪，本次供應的6宗地塊全部位于市區(qū)，其中天河區(qū)供應了2宗地塊，成為本次供應建面最大的區(qū)域，且在本輪拿出了位于五山板塊的中鐵物流園地塊，起拍總價為95.6億元，是本次起拍價最高的地塊，樓板價45818元/平方米，該地塊1公里范圍內(nèi)便是豪宅項目匯景新城，也將是地塊項目未來開發(fā)所對標的項目；天河區(qū)的另一宗地塊位于后天河板塊，起拍總價也達到53.6億元。

??除天河區(qū)這兩宗地塊以外，海珠區(qū)釋出一宗袖珍地塊，總建面僅1.9萬平方米，出讓底價8.2億元，地塊雖小但一線臨江，周邊配套完善，起拍樓板價也達到42129元/平方米，未來能夠打造無遮擋的江景豪宅。

??此外白云區(qū)出讓一宗回購的安置房用地，黃埔區(qū)、番禺區(qū)也各出讓一宗地。整體出讓量偏低的情況下，天河和海珠的地塊是本次最受關注的地塊。

??優(yōu)質(zhì)地塊第四輪繼續(xù)“爆冷”

??僅回購安置房用地成競拍熱門

??從結果來看，本次土拍整體延續(xù)了低位運行的市場行情，并未出現(xiàn)回溫跡象，5宗地塊中有4宗成交，1宗流拍，1宗低溢價成交，其余均底價成交，白云區(qū)的回購安置房反而成為舉牌次數(shù)最多的熱門地塊。

??本次土拍的“爆冷”，首先體現(xiàn)在天河區(qū)梅花鋁廠地塊的流拍之中，作為本次起拍總價第二高、樓板價第三高的地塊，且地塊緊鄰今年第二輪集中供地中成交的燕塘地塊，燕塘地塊曾被多家房企競拍至搖號成交，成交樓板價48300元/平方米，而梅花鋁廠地塊起拍樓板價37622元/平方米，本輪卻慘遭流拍；此外天河區(qū)的另一宗宅地中鐵物流園地塊由保利以95.8億元競得，溢價率僅有0.21%，與其備受矚目、火熱成交的預期截然相反，但該地塊用于總價過高，對目前很多房企來說，都帶來較高的資金壓力，在當前環(huán)境下低溢價成交也無可厚非。

??另一令人意外的是，白云區(qū)安置房地塊成為本輪舉牌次數(shù)最多的房企，地塊采用“競安置房回購價格”模式，起拍回購價17900元/平方米，每次舉牌降價100元/平方米，最終地塊成交的回購價格為17100元/平方米。與其他商品房地塊相比，該地塊100%由政府回購，不必考慮市場以及去化問題，也體現(xiàn)出了當下“穩(wěn)”對于房企投資的重要作用。

??出現(xiàn)“爆冷”的現(xiàn)象，一方面說明了房企目前現(xiàn)金流壓力依然較大，對于高總價地塊可能會出現(xiàn)心有余力不足的情況；另一方面，也體現(xiàn)出了在預期難以扭轉(zhuǎn)的當下，市場環(huán)境難給房企投資信心，反而有政府兜底的回購房更由吸引力。

??盈利空間仍充裕

??部分房價地價差超4萬元/平方米

??對比本輪出讓地塊的樓板價和周邊在售項目的價格來看，實際上仍有不錯的盈利空間。

??例如中鐵物流園地塊成交樓板價45915元/平方米，而周邊匯景新城售價已經(jīng)達到12萬元/平方米，兩者房價地價差高達7.5萬元/平方米左右，即使加上配建幼兒園、9年制學校等成本，盈利空間也依然可觀。

??此外海珠區(qū)江景地塊成交樓板價42130元/平方米，僅需配建197平方米回遷房，而周邊在售項目粵海壹桂府成交價也在85000元/平方米左右，地房比約為0.5，房價地價差有4萬元/平方米左右，其他幾宗成交宅地的地價也基本僅有周邊項目均價的一半左右，甚至更低。

??作為本次唯一的回購型安置房地塊，成交樓板價6519元/平方米，還需配置幼兒園、小學和九年制學校，在政府回購價17100元/平方米的基礎上，盈利空間實則沒有上述幾宗地快大，但是由于其政府兜底、不愁賣的特征，成為了本次最受房企青睞的地塊。

??國央企仍是主力

??保利競得本輪最貴地塊

??拿地企業(yè)方面，本輪保利以95.8億元競得天河區(qū)中鐵物流園地塊，不僅是本輪總價最高的地塊，也進入廣州土地總價TOP10，在目前的行情下，除了個別大型央企以外，其他房企也難有資金實力來承擔；

??另外越秀拿下番禺區(qū)和海珠區(qū)的2宗宅地，總價也達到41.2億元，越秀作為深耕廣州的本土企業(yè)，目前在資金能力的情況下逆市拿地對于補充自身土儲有重要的意義，且越秀在番禺區(qū)競得的地塊附近就有兩個越秀的在售項目，對于越秀來說更加便于進行資源整合、分攤成本；

??此外方圓地產(chǎn)和廣州知識城聯(lián)合競得黃埔區(qū)宅地，以“民企+城投”聯(lián)合體形式拿地與即將成為部分中小本地民企拿地的主流方式，既能夠解決民企一部分資金壓力，又能夠補足城投公司開發(fā)能力不足的問題。

??綜合而言，原本市場對于廣州的第四輪土拍有一定好轉(zhuǎn)的預期，但成交結果“爆冷”，本輪在降低供應量并出讓量了幾宗亮點地塊的基礎上，依然延續(xù)了非常低的熱度，整體成交溢價率僅有0.1%。從熱門地塊的爆冷流拍，和回購安置房地塊的順利成交可以看出，目前對于投資最大的問題仍是信心的缺失，不確定性過大的情況下，表面盈利空間再大也難吸引房企熱情參拍。

??拿地企業(yè)的格局依然保持不變，國央企依舊是絕對主力，本輪僅有方圓1家民企拿地，且是通過聯(lián)合體的形式獲得，作為市場的“試金石”，民企投資的活躍度依然保持低位。