[中房研協(xié)]京、杭四批次土拍落幕，融資“三箭齊發(fā)”穩(wěn)定土地市場預(yù)期

??熱點聚焦

??11月29日，北京、杭州等城市第四批集中供地拍賣落下帷幕。具體來看，北京推出的6宗地塊全部完成出讓，其中3宗地塊觸及封頂，1宗地塊底價成交，成交總金額為135.2億元，總出讓面積14.86萬平方米，建筑面積31.93萬平方米，起始總價為122.9億元，平均溢價率為10.02%；杭州推出的8宗涉宅地塊全部成交，其中3宗地塊觸及封頂搖號，1宗土地溢價成交、4宗地塊底價成交，成交總金額98.9億，總出讓面積28.7萬平方米，總建筑面積49.7萬平方米， 起始總價為91.2億元，平均溢價率達8.4%。?

??熱點評析

??三方面因素決定北京土拍熱度超出預(yù)期

??從土地成交熱度來看，本次北京土拍整體溢價率高達10.02%，創(chuàng)年內(nèi)新高，這也是自北京開啟集中供地以來，溢價率最高的一個批次。其中門頭溝區(qū)地塊底價成交，石景山區(qū)和通州區(qū)地塊溢價率分別為5.58%和0.54%，來自朝陽區(qū)的3宗優(yōu)質(zhì)地塊不僅總價達到最高限價，還同時實現(xiàn)了最高限價+現(xiàn)房雙觸頂成交。

??北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期，主要受到三方面的影響：其一，目前全國房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn)，北京、上海等個別城市由于房地產(chǎn)市場熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。其二，在四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在這批次有所斬獲和補倉。其三，北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱  度推上了新的臺階。

??杭州第四批土地出讓規(guī)則再度優(yōu)化調(diào)整，成交熱度有所提高

??開拍前夕，杭州調(diào)整了本批次地塊的競買規(guī)則，根據(jù)新的規(guī)則，土地出讓取消了線下一次報價的方式，即地塊報價達到上限溢價12%后直接采用線下公開搖號的方式確定競得人。與之前的規(guī)則相比，整個流程更加簡單，對于一些拿地意愿和資金實力均較強的房企而言，拿地概率將有所提高，有利于促進土地市場的穩(wěn)定發(fā)展，增強市場信心。

??由杭州此輪土拍的成交熱度來看，在供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，本批次土拍熱度有所上升，成交溢價率增至8.4%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率僅次于北京的城市。從拿地企業(yè)構(gòu)成來看，杭州的本土房企再次扛起大旗。其中，本土企業(yè)濱江集團斥資約36.58億元攬獲2宗地塊，而浙江新世界、杭州東吳、富陽百合等本土房企分別競得1宗地塊。值得注意的是，杭州第四批次集中供地中本地城投企業(yè)托底的現(xiàn)象減少，這也與此前國家發(fā)布政策不允許地方城投公司托底拿地有直接關(guān)系。

??至此，杭州2022年集中供地已全部結(jié)束。據(jù)公開資料統(tǒng)計，杭州2022年全年土地出讓金達到1914億元，同比雖有回落，但在22個集中供地城市中依然名列前茅?？傮w而言，杭州今年土地出讓金相比去年有所回落，原因主要受整體市場環(huán)境回落以及房企資金困境影響。但相比于其他城市而言，杭州市場仍具有較充足的韌性，房企依然中長期持續(xù)看好。

??股權(quán)融資“第三支箭”再為房企“輸血”，土地成交有望逐步走出谷底

??近日證監(jiān)會提出在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，也被稱為“第三支箭”，具體包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等內(nèi)容。這標志著自2016年起被層層加碼的房企A股市場再融資迎來了解禁，本次支持措施旨在不直接增加房企負債規(guī)模的同時，也同樣為房企融資提供充足的渠道，充分釋放了供給側(cè)寬松的信號。至此，地產(chǎn)融資的“三支箭”已經(jīng)依次落地：11月以來，從交易商協(xié)會和中債增支持民營企業(yè)融資、央行和銀保監(jiān)發(fā)布的金融支持房地產(chǎn)十六條，到各大國有銀行和房企簽約授信額度，再到當(dāng)前證監(jiān)會支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資等，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系，意味著政策導(dǎo)向徹底扭轉(zhuǎn)，保市場主體的思路徹底明確，穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)良房企又迎重大利好。

??隨著房企融資渠道的全面打通，特別是“三箭齊發(fā)”涉及的資金及時落地后，房企資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流或迎來實質(zhì)性改善，資質(zhì)優(yōu)良的大型房企后續(xù)出險的概率會有所下降，并為行業(yè)帶來更多利好，有助于市場信心的加速恢復(fù)。展望未來的土地市場表現(xiàn)，在房企紓困逐步取得進展后，房企經(jīng)營的“造血”功能將有所恢復(fù)，伴隨銷售的逐步復(fù)蘇、政策面的讓利以及金融環(huán)境的持續(xù)寬松，將吸引更多市場化運作的民營房企參拍，土地成交則有望逐步走出低谷。其中，具有資金優(yōu)勢的央企和地方國企仍舊是土地交易市場的中堅力量，而受制于政策端的收緊、開發(fā)能力的缺乏、經(jīng)營難度的加大以及財務(wù)風(fēng)險的積聚等因素，地方城投舉債托底土拍市場的行為或?qū)㈦y以為繼。