三四線城市測(cè)評(píng)：分類型房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

　　1、市場(chǎng)規(guī)模：近七成規(guī)模不足二百萬(wàn)，中西部銷售面積多偏小

　　以2009年商品房銷售面積和商品住宅銷售面積作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，可以把三四線城市分為500萬(wàn)平方米以上，200~500萬(wàn)平方米，100~200萬(wàn)平方米，100萬(wàn)平方米以下4類。

　　從地域上看，500萬(wàn)平方米以上城市組主要集中于江蘇、廣東、山東三省。200~500萬(wàn)平方米城市組主要分布于四川、山東、浙江、遼寧等地。100~200萬(wàn)平方米城市組主要分布于安徽、福建、廣東、河南、湖南、湖北、四川、陜西等地。100萬(wàn)平方米以下城市組主要分布于甘肅、廣西、黑龍江、山西等地。

　　分類后，根據(jù)模型，對(duì)這四類城市再次進(jìn)行測(cè)評(píng)，得其在各子類別中排序結(jié)果如下：

　　1.1 大型規(guī)模城市組：商品房銷售面積在500萬(wàn)平方米以上

　　大型規(guī)模城市組共17個(gè)城市，該組城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率聚焦于10~15%（共13個(gè)城市），均價(jià)則隨其所在區(qū)域水平，分布較為廣泛（2278~6423元/ m2，2009年數(shù)據(jù)，下同）。商品住宅銷售面積3年加權(quán)增長(zhǎng)率多在20%以上（共13個(gè)城市）。

　　1.2 較大規(guī)模城市組：200~500萬(wàn)平方米組

　　較大規(guī)模城市組共72個(gè)城市，該組城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率聚焦于10~20%（共51個(gè)城市），均價(jià)主要集中于2000~4000元/ m2（共54個(gè)城市）。商品住宅銷售面積3年加權(quán)增長(zhǎng)率則分布廣泛，既有低至不足1%的，也有高達(dá)94%的。

　　1.3 中等規(guī)模城市組：商品房銷售面積100~200萬(wàn)平方米

　　中等規(guī)模城市組共88個(gè)城市，該組城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率聚焦于10~25%（共67個(gè)城市），均價(jià)則較為集中，3000元/ m2以下的占了78.4%。商品住宅銷售面積3年加權(quán)增長(zhǎng)率則分布廣泛，既有-13.3%的，也有增速達(dá)到近2倍的。

　　1.4  小型規(guī)模城市組：商品房銷售面積在100萬(wàn)平方米以下

　　小型規(guī)模城市組共74個(gè)城市，該組城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率分布比較廣泛，但總體較低，10%以下的占了24.3%，10%~20%的占了51.3%。均價(jià)則較為集中，2500元/ m2以下的占了77%。商品住宅銷售面積3年加權(quán)增長(zhǎng)率則分布極不平衡，既有8個(gè)城市增長(zhǎng)率為負(fù)值，也有7個(gè)城市增長(zhǎng)率高于100%。