關(guān)于印發(fā)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》的通知

關(guān)于印發(fā)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》的通知

（滬住建規(guī)范聯(lián)〔2022〕3號）

各區(qū)住房保障房屋管理局、臨港新片區(qū)管委會，各有關(guān)單位：

??現(xiàn)將《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。

??特此通知。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會

上海市房屋管理局

2022年1月13日

上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）

??第一章  總  則

??第一條（制定依據(jù)）

??為規(guī)范做好保障性租賃住房租賃管理工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）和《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見〉的通知》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號），制定本辦法。

??第二條（出租單位）

??本辦法所稱“出租單位”，指保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)單位，或與保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)單位簽訂協(xié)議取得完整的出租經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的單位。

??產(chǎn)權(quán)單位通過購買服務(wù)委托專業(yè)運(yùn)營企業(yè)實(shí)施租賃運(yùn)營的，仍以產(chǎn)權(quán)單位作為“出租單位”。

??第二章  供應(yīng)和準(zhǔn)入管理

??第三條（供應(yīng)條件）

??取得《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書》的項(xiàng)目，完成全裝修并符合以下條件可以投入供應(yīng)：

??（一）需要辦理住宅交付使用許可證的項(xiàng)目，應(yīng)取得住宅交付使用許可證；

??（二）不需要辦理住宅交付使用許可證的項(xiàng)目（改建類項(xiàng)目除外），應(yīng)取得竣工驗(yàn)收備案證明；

??（三）利用非居住存量房屋改建的項(xiàng)目，應(yīng)取得區(qū)政府（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組）組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收的通過意見。

??第四條（準(zhǔn)入條件）

??保障性租賃住房的供應(yīng)對象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍結(jié)合通勤因素按以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

??（一）保障性租賃住房位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）的，申請家庭位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積。

??（二）保障性租賃住房位于寶山區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)、浦東新區(qū)（外環(huán)以外）的，申請家庭位于項(xiàng)目所在區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積。

??（三）保障性租賃住房位于五個(gè)新城范圍內(nèi)的，計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍可結(jié)合新城發(fā)展和職住平衡需要進(jìn)一步優(yōu)化；具體由項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門提出方案，報(bào)市房屋管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

??（四）面向全市公開供應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目，投入供應(yīng)超過半年后出租率仍低于80%的，可以適當(dāng)調(diào)整計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍；具體由項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門提出方案，報(bào)市房屋管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

??出租單位可以在上述基本準(zhǔn)入條件基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，細(xì)化和增加準(zhǔn)入條件。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、用人單位配套建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)優(yōu)先或定向供應(yīng)本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)符合條件的職工。出租單位應(yīng)將制定的具體準(zhǔn)入條件報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。

??第五條（配租規(guī)則）

??保障性租賃住房既可以直接面向符合準(zhǔn)入條件的對象配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準(zhǔn)入條件的對象入住。保障性租賃住房配租以公開、公平、公正為原則，一般按照以下兩個(gè)階段實(shí)施：

??（一）集中配租階段。項(xiàng)目達(dá)到供應(yīng)條件后，出租單位發(fā)布公告，啟動集中配租；集中配租期間應(yīng)優(yōu)先保障在本市無房且符合其他準(zhǔn)入條件的對象。

??（二）常態(tài)化配租階段。集中配租后的剩余房源，實(shí)行常態(tài)化配租，對符合準(zhǔn)入條件的對象實(shí)行“先到先租，隨到隨租”。

??配租期間，項(xiàng)目全部或部分戶型房源滿租的，應(yīng)實(shí)行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優(yōu)先保障在本市無房且符合其他準(zhǔn)入條件的對象。

??出租單位應(yīng)根據(jù)上述原則，制定項(xiàng)目配租的具體規(guī)則，報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。

??出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。

??第六條（供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)）

??合理控制住宅型保障性租賃住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據(jù)供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。

??一個(gè)家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房。

??第七條（申請材料）

??申請入住保障性租賃住房的人員應(yīng)向出租單位提交以下申請材料：

??（一）《保障性租賃住房項(xiàng)目入住申請表》；

??（二）本人有效期內(nèi)的勞動合同（或勞務(wù)合同、聘用協(xié)議、錄用通知、自主創(chuàng)業(yè)的工商登記）等證明合法就業(yè)的資料；

??（三）在本市擁有產(chǎn)權(quán)住房的，提交本人、配偶及子女最近10個(gè)工作日內(nèi)的《本市房屋查詢結(jié)果證明》（可通過本市“一網(wǎng)通辦”門戶網(wǎng)站或“隨申辦”APP“我的不動產(chǎn)”在線查詢服務(wù)獲?。辉诒臼谐凶夤凶》康?，提交《租用居住公房憑證》；

??（四）出租單位根據(jù)準(zhǔn)入條件要求提交的其他材料。

??上述申請材料中，根據(jù)“兩個(gè)免于提交”的原則，能夠通過大數(shù)據(jù)手段獲取的材料，申請人無需重復(fù)提供。

??面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的宿舍型保障性租賃住房，以及由用人單位整體租賃的宿舍型保障性租賃住房，申請材料可以適當(dāng)簡化，具體由項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門結(jié)合實(shí)際確定。

??第八條（資格審核）

??出租單位應(yīng)按照準(zhǔn)入條件，在5個(gè)工作日內(nèi)對申請入住人員提交的申請材料進(jìn)行審核；其中住房情況提交項(xiàng)目所在地的區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)核查，區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在3個(gè)工作日內(nèi)出具核查結(jié)果。對審核未通過的申請入住人員，出租單位不予簽訂租賃合同。

??區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)每年對本區(qū)全部保障性租賃住房項(xiàng)目的資格審核情況實(shí)施檢查。市住房保障機(jī)構(gòu)對各區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)開展核查、檢查的情況進(jìn)行抽查。

??市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在核查、檢查、抽查中發(fā)現(xiàn)相關(guān)單位和人員提供虛假材料、隱瞞真實(shí)情況的，出租單位應(yīng)立即對相關(guān)對象予以清退，相關(guān)信息按本市社會信用管理相關(guān)規(guī)定提供本市公共信用信息服務(wù)平臺。

??出租單位應(yīng)將申請、審核的材料隨同租賃合同建檔，保留至合同期結(jié)束。

??第三章  租金、租期和使用管理

??第九條（租賃價(jià)格）

??保障性租賃住房租賃價(jià)格（一房一價(jià)）由出租單位制定，初次定價(jià)和調(diào)價(jià)應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案，并向社會公布；實(shí)際執(zhí)行的租賃價(jià)格不得高于備案價(jià)格。

??面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下。初次定價(jià)前，出租單位應(yīng)委托專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金進(jìn)行評估；區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對評估結(jié)果有疑議的，可另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并對評估結(jié)果予以確認(rèn)；出租單位對區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確認(rèn)的評估結(jié)果有疑議的，可以向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會申請鑒定。出租單位對保障性租賃住房租賃價(jià)格可以按年度調(diào)整；價(jià)格調(diào)增的，調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門監(jiān)測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應(yīng)不高于5%。

??面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格可在前款規(guī)定基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低，并相應(yīng)建立隨租賃年限增加的租賃價(jià)格累進(jìn)機(jī)制和管理規(guī)則。

??市房屋管理部門加強(qiáng)對保障性租賃住房初次定價(jià)和調(diào)價(jià)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對估價(jià)機(jī)構(gòu)租金評估質(zhì)量的監(jiān)督檢查；發(fā)現(xiàn)問題的，責(zé)令整改糾正。

??第十條（租金支付）

??保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過一個(gè)月租金。

??保障性租賃住房承租人可以按規(guī)定提取住房公積金支付租金。

??出租單位不得在保障性租賃住房租金以外向承租人強(qiáng)制收取其他任何費(fèi)用。承租人不另支付保障性租賃住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。出租單位可以向承租人提供增值服務(wù)，由承租人自愿選擇并支付相應(yīng)費(fèi)用。

??第十一條（租賃合同和租賃期限）

??保障性租賃住房出租單位應(yīng)與承租人簽訂租賃合同，租賃合同應(yīng)使用保障性租賃住房租賃合同示范文本，并辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

??保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最長不超過3年，鼓勵出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后，入住人員經(jīng)重新審核仍符合準(zhǔn)入條件的，可以續(xù)租；不再符合準(zhǔn)入條件的，應(yīng)當(dāng)退出。

??第十二條（使用管理）

??保障性租賃住房居住人數(shù)和人均居住面積應(yīng)當(dāng)符合國家和本市的相關(guān)規(guī)定。

??出租單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市相關(guān)規(guī)定，落實(shí)對保障性租賃住房的治安和人口管理要求，落實(shí)房屋維修保養(yǎng)和消防安全等責(zé)任。

??保障性租賃住房承租人及居住使用人不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租保障性租賃住房，不得擅自增加同住人，不得改變保障性租賃住房用途，不得破壞或者擅自裝修保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房內(nèi)從事違法活動，不得無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置保障性租賃住房。違反上述規(guī)定的，出租單位可立即解除租賃合同，并按照合同約定追究承租人及居住使用人的違約責(zé)任，同時(shí)通報(bào)承租人所在單位。

??第四章  其他規(guī)定

??第十三條（巡查檢查）

??保障性租賃住房全面納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)綜合治理。保障性租賃住房所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府以及街道辦事處、園區(qū)管委會等政府派出機(jī)構(gòu)，應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度，落實(shí)屬地管理責(zé)任。各區(qū)房屋管理部門應(yīng)對巡查的頻率和要求等提出指導(dǎo)意見，并加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

??巡查、檢查中發(fā)現(xiàn)出租單位存在未按照規(guī)定的供應(yīng)對象、準(zhǔn)入條件、租賃價(jià)格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令整改或移送執(zhí)法管理部門進(jìn)一步處理；情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)市房屋管理部門通知相關(guān)部門暫停出租單位享受保障性租賃住房財(cái)稅支持政策和民用水電氣價(jià)格政策，責(zé)令出租單位退回已收到的財(cái)政獎補(bǔ)資金，并按稅收征收管理法等予以處理。

??第十四條（數(shù)字化轉(zhuǎn)型）

??依托市政府“一網(wǎng)通辦”門戶網(wǎng)站和市住房租賃管理服務(wù)平臺，推進(jìn)保障性租賃住房可供應(yīng)房源統(tǒng)一上平臺發(fā)布，市民提交申請材料、出租單位審核資格和住房保障機(jī)構(gòu)核查住房情況統(tǒng)一上平臺辦理，租賃合同網(wǎng)簽備案統(tǒng)一上平臺實(shí)施，為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務(wù)。

??加強(qiáng)保障性租賃住房智能化管理，積極拓展“一網(wǎng)統(tǒng)管”應(yīng)用場景在保障性租賃住房落地。

??第十五條（有效期及政策銜接）

??本辦法自印發(fā)之日起試行，有效期至2023年12月31日。

??本市公共租賃住房的租賃管理繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》（滬房規(guī)范〔2021〕5號）執(zhí)行；《實(shí)施意見》未規(guī)定的事項(xiàng)，按照本辦法執(zhí)行。

??已供應(yīng)入住的租賃住房項(xiàng)目申請認(rèn)定為保障性租賃住房的，應(yīng)在申請項(xiàng)目認(rèn)定的同時(shí)辦理準(zhǔn)入條件和租賃價(jià)格備案手續(xù)；取得《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書》后，新簽訂租賃合同（含續(xù)簽）應(yīng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

??各區(qū)房屋管理部門可結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本區(qū)保障性租賃住房租賃管理的具體細(xì)則。

??附件：1.保障性租賃住房項(xiàng)目供應(yīng)備案表（樣表）

??2.保障性租賃住房項(xiàng)目入住申請表（樣表）

??3.保障性租賃住房項(xiàng)目租賃情況檢查記錄表（樣表）

??相關(guān)附件

??附件1：保障性租賃住房項(xiàng)目供應(yīng)備案表（樣表）.docx

??附件2：保障性租賃住房項(xiàng)目入住申請表（樣表）.docx

??附件3：保障性租賃住房項(xiàng)目租賃情況檢查記錄表（樣表）.docx

??關(guān)于印發(fā)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》的通知.pdf

??相關(guān)稿件

??《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》政策解讀