疫情和樓市松綁雙重影響下的租賃住房市場發(fā)展探討會成功舉辦

疫情和樓市松綁雙重影響下

各地租賃住房市場發(fā)展探討

??為進一步探討疫情及樓市松綁政策的雙重影響下租賃企業(yè)的應(yīng)對措施，探討合理解決方案，加強租賃企業(yè)的合作交流，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會流通與租賃委員會于7月13日下午舉辦視頻交流會。本次會議由易居克而瑞承辦，新浪樂居財經(jīng)視頻提供技術(shù)支持。

??本次會議主持人為克而瑞租售研究總監(jiān)李見林，與會嘉賓有：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長沈月祥、巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人朱維嘉、武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會理事&華中師范大學(xué)教授陳立中、魔方生活服務(wù)集團CTO常海松、銀城佳遇總經(jīng)理蘇濟慷、爾家服務(wù)式公寓營運發(fā)展總監(jiān)兼成都區(qū)域經(jīng)理王秋菊，對話城市為：武漢、江蘇、南京、無錫。

??開場致辭

沈月祥

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長

??去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控疫情反復(fù)等多種因素的影響出現(xiàn)了向下的走勢，尤其是今年上半年更為明顯。5月份全國商品房銷售面積同比下降了31.8%，銷售金額同比下降了37.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了7.8%，這些數(shù)字是近幾年下降幅度之最。所以為了保持房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，從國家層面到各地政府陸續(xù)出臺了一系列的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策措施。進入6月份就有40多個城市出臺了樓市的松綁措施。那么雖然目前房地產(chǎn)市場已有探底回升的趨勢，但市場的觀望情緒依然較重。

??從租賃市場看，同樣也是深受影響。據(jù)統(tǒng)計，全國百城租賃成交5月份和6月份環(huán)比分別增加了20%和30%，但整個上半年環(huán)比下跌達到8.4%，特別是一些一線城市，受疫情反復(fù)持續(xù)影響，還出現(xiàn)了租客流失嚴(yán)重，集中退租換租等新的情況。對于這些新情況新矛盾問題進行分析研究，探討化解和解決的辦法，對于租賃市場的發(fā)展非常必要。借此機會，我談三點意見，供大家參考。

??第一，堅定信心。實踐證明，單一的模式都不能適應(yīng)我國經(jīng)濟社會發(fā)展的要求，也不能夠滿足不同群體居民對住房的需求，租購并舉將是我國新發(fā)展階段的基本住房制度。在我們國家城市化率不斷提高，人口流動越來越便捷頻繁的情況下，發(fā)展長租房市場，加快保障性租賃住房建設(shè)，是解決城市流動人口新居民和新入職青年人住房問題的重要途徑，是一項民生工程，肯定要大力發(fā)展。

??第二，積極應(yīng)變。隨著租賃住房市場的發(fā)展，我們參與租賃住房的企業(yè)也已經(jīng)探索和創(chuàng)立了各自一套成熟的經(jīng)驗和模式，但這兩年我們面臨了前所未有的很多變局。比如：新冠疫情、房地產(chǎn)市場的急速變冷等，這些對住房租賃市場都帶來了一定的沖擊影響，那么今天參加座談交流的一些企業(yè)都有很好的新的體會和經(jīng)驗做法，希望能給更多的企業(yè)啟發(fā)和借鑒。

??第三，擇優(yōu)而行。租賃住房市場總體來講還處在發(fā)展完善的階段，經(jīng)過這次變局的沖擊和考驗，有很多經(jīng)驗可以總結(jié)。受疫情的影響，租戶對生活品質(zhì)感、安全性、獨立性的需求明顯增長，需要企業(yè)及時調(diào)整優(yōu)化商業(yè)模式。比如：配套上配套商業(yè)網(wǎng)點，管理上爭取租購?fù)瑱?quán)，服務(wù)上多關(guān)愛租戶感受。只要我們廣大的從業(yè)者共同努力、砥礪前行，一定能實現(xiàn)租賃市場的良性循環(huán)發(fā)展。

??主場報告：

??《疫情下，住房租賃行業(yè)的現(xiàn)狀及未來》

李見林

克而瑞租售 研究總監(jiān)

??一、住房租賃行業(yè)現(xiàn)狀

??行業(yè)政策：保障性租賃住房成為“十四五”住房建設(shè)的重點，利好政策密集出臺，修正的顆粒度不斷變細(xì)。

??地方踐行：各地紛紛提出“十四五”保租房供應(yīng)目標(biāo)，并在積極踐行落實供應(yīng)計劃，在十四五期間做了具體的分解，各地加快落實保租房。

??后疫情現(xiàn)狀一：市場整體供應(yīng)量回升，但受疫情影響，集中式公寓新開門店仍緩慢。

??個人房源方面，55城個人房源新增供應(yīng)繼續(xù)維持上漲趨勢，環(huán)比上升17.57%。同比來看，供應(yīng)量同樣呈現(xiàn)上升趨勢，同比上漲33.30%。進入6月，多地疫情防控形勢逐漸好轉(zhuǎn)，租賃需求也逐漸得到釋放，疊加此前的畢業(yè)季效應(yīng)，租賃需求不斷釋放，業(yè)主的出租信心也開始回升；

??集中式公寓方面，2022年第二季度，TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模88.02萬間，較去年四季度環(huán)比增長2.48%，增速持續(xù)放緩。2022上半年本土疫情波及多個省份，尤其上海隔離管控長達兩個月之久，導(dǎo)致租賃企業(yè)整體開業(yè)增速放緩。

??后疫情現(xiàn)狀二：個人房源租金漸趨常態(tài)化，機構(gòu)化公寓租金平穩(wěn)，整體仍存在上漲壓力。

??個人房源租金方面，此前多月租金呈現(xiàn)下跌趨勢，4月開啟回升，部分城市結(jié)束疫情封控，開啟復(fù)工復(fù)產(chǎn)，傳統(tǒng)招聘季逐漸復(fù)蘇，短期出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，帶動租金上漲，進入6月，市場逐漸趨于常態(tài)化，租金開始小幅回調(diào)；

??集中式公寓方面，重點八城集中式公寓租金今年以來普遍呈現(xiàn)下跌趨勢，或受到城市疫情管控及保租房租金管控的雙重影響。

??后疫情現(xiàn)狀三：疫情帶來的成本提升、收入影響、人員不足、項目征用都對企業(yè)的經(jīng)營收入帶來一定影響。

??二、疫情下行業(yè)的現(xiàn)象

??現(xiàn)象一：部分租客會選擇疫情結(jié)束后離開目前工作所在城市。

??調(diào)研機構(gòu)對上海部分租客進行訪談，調(diào)研結(jié)果中約有27%的租客想要離開上海回老家或者別的城市。這是由于疫情導(dǎo)致一線城市租客對生活滿意度大幅下滑，在一線城市能獲得更好生活信心下降。

??現(xiàn)象二：租售同權(quán)問題凸顯，疫情時期租客相較于業(yè)主各方面更難得到保障。

??疫情時期，租客在物資保障、就醫(yī)轉(zhuǎn)運等基本權(quán)利方面相比較業(yè)主保障難度更大，租售不同權(quán)問題進一步顯現(xiàn)。戶籍制度及公共資源供給能力不足是“租售不同權(quán)”的主要原因。

??現(xiàn)象三：復(fù)工復(fù)產(chǎn)激發(fā)企業(yè)住宿需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套產(chǎn)品供應(yīng)不足。

??制造業(yè)作為國民經(jīng)濟主體，就業(yè)人口龐大，與之匹配的企業(yè)住宿市場規(guī)模不足，企業(yè)住宿產(chǎn)品較為稀缺。

??三、疫情后的發(fā)展趨勢

??趨勢一：人口流動性下滑，疫情后租賃企業(yè)短期經(jīng)營壓力面臨挑戰(zhàn)。

??疫情導(dǎo)致人口流動性下降，同時疫情使得部分城市停工停產(chǎn)，部分租客的離開將直接影響項目經(jīng)營，給原本就不太賺錢的住房租賃運營商們帶來巨大的壓力。一些在建項目工期延誤，經(jīng)濟壓力巨大，剛開業(yè)項目爬坡期增加數(shù)月，企業(yè)經(jīng)營壓力劇增。

??趨勢二：功能設(shè)施齊全的整租產(chǎn)品更受租客青睞。

??在疫情影響，合租或功能設(shè)備不齊全租賃產(chǎn)品的租客生活受到了很大影響，合租或者功能設(shè)備不齊全產(chǎn)品的租客也存在較大的傳染風(fēng)險。疫情后，功能齊全（獨立廚房、衛(wèi)生間）、運營管理更良好的租賃產(chǎn)品將更受歡迎。

??趨勢三：產(chǎn)業(yè)園區(qū)住宿需求將加速推進工業(yè)項目配套住宿建設(shè)，助力“十四五”整體供應(yīng)。

??在疫情前，各地也在探索提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積，建設(shè)宿舍型租賃住房。疫情期企業(yè)住宿供應(yīng)的稀缺導(dǎo)致復(fù)工復(fù)產(chǎn)困難重重，結(jié)合“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”等成為“十四五”期間租賃發(fā)展關(guān)鍵詞，各地特別是一線城市將加快產(chǎn)業(yè)區(qū)配套租賃產(chǎn)品建設(shè)。

??主題演講：

??《平臺視角下，城市租賃市場的變化》

朱維嘉

巴樂兔 聯(lián)合創(chuàng)始人

??巴樂兔成立于2014年，通過數(shù)智化技術(shù)重構(gòu)整個租房市場，服務(wù)鏈條使得供需雙方的匹配效率更高，雙方的用戶體驗也更好。目前巴樂兔在重點城市有幾萬個合作機構(gòu)、房東，每年服務(wù)千萬量級的租客，沉淀有百萬量級的租約。今天將基于平臺數(shù)據(jù)和觀察的市場動向，向大家做一個簡單分享。

??今年除上海以外的一線城市，雖然也受疫情影響，但是需求漲幅和往年并沒有太大的差別。上海由于4、5月份的封控，6月份解封之后，前2個月積壓需求集中釋放，以及相較往年還有新增的20%~30%的需求。但在我們看來，現(xiàn)階段的需求激增是一個比較短期的影響。針對上海疫情影響會不會造成人員大量外流？從目前來看，我們認(rèn)為并沒有這樣的趨勢。受疫情影響人員會出現(xiàn)短期外流現(xiàn)象，但長期來看，一線城市租賃市場需求變化不大。

??近幾年國家出臺多項政策支持租賃市場發(fā)展，助力新市民、青年人安居樂業(yè)。除政府推動的保租房之外，社會力量的補充也是不可或缺的。從供給端來說，當(dāng)下行業(yè)需要突破的是企業(yè)如何提高自身運營能力和服務(wù)水平，為市場提供物美價廉、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的租住產(chǎn)品。從消費端來說，住房租賃行業(yè)需要基本服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，目前租賃市場的維修、看房等基本運營服務(wù)中還存在很多問題有待提升。未來擁有好的運營服務(wù)的企業(yè)將更有機會在行業(yè)中脫穎而出。

??巴樂兔在整個行業(yè)服務(wù)鏈條中，通過集中化運營和數(shù)據(jù)智能，提高運營效率和服務(wù)水平，賦能行業(yè)發(fā)展。

??對話武漢：

??《武漢市發(fā)展保障性租賃住房面臨的困難及經(jīng)驗做法》

陳立中

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會理事、

華中師范大學(xué)教授

??武漢市發(fā)展保障性租賃住房面臨的——

??新形勢：

??1、2021年武漢常住人口新增120.1萬人，是當(dāng)年全國人口凈流入最多的城市；

??2、湖北省在發(fā)展十四五保障性租賃住房計劃時30萬套，武漢25萬套，占比83.33%；

??3、6月22日，湖北省出臺《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實施意見》：

??>> 保障對象更聚焦，定義為從事基本公共服務(wù)的企事業(yè)單位及機關(guān)人員中在工作地?zé)o房及多孩、三世同堂等住房困難家庭，范圍來的更大一點；

??>> 保障性租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)不得高于70%；

??>> 增加了四種新供給方式：（1）可購買商品住房，作為保障性租賃住房，允許先租后售；（2）未售商品住房，可自愿納入保障性租賃住房，允許先租后售；（3）可收購符合條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的在建工程項目，作為保障性租賃住房，允許先租后售；（4）新增建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，允許在土地出讓時明確先租后售。

??新特點：

??1、保障性租賃住房新政有穩(wěn)定新房市場、化解風(fēng)險的意圖。

??2、在保租房四種新籌集方式中，承租人租賃滿5年后，可申請轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買部分或者全部產(chǎn)權(quán)，這是非常大的政策突破。

??3、對套型面積沒有明確限制。

??新困難：

??這種情況下，那我們面臨哪些困難呢？第一個困難，這個新的政策具體實施辦法應(yīng)該說是很難落地。第二個就是面臨的困難，就是實際上這個政策出臺之后，我們的市場的相關(guān)主體的參與的積極性不高。

??Q1：哪些武漢政策，別的城市可以借鑒?

??陳立中： 武漢在湖北省房地產(chǎn)市場中體量超50%以上，武漢市本身租金不是太高，打七折實在受不了，我們?nèi)ノ錆h以外宜昌、襄陽等城市調(diào)研，二三線的租賃市場不發(fā)達租賃需求不多，以70%的租金去做會更加困難。

??Q2：目前，武漢實際上保租房籌集情況？

??陳立中： 武漢25萬套的任務(wù)，截止6月底，已經(jīng)籌集到了6.27萬套。保租房的任務(wù)在十四五初期比較容易，越往后越來越困難。

??對話江蘇：

??《“穩(wěn)”中求勝，疫情與樓市松綁的雙重影響下，租賃住房市場發(fā)展探討》

常海松

魔方生活服務(wù)集團 CTO

??魔方集團成立于2019年，是國內(nèi)集中式公寓領(lǐng)域最早的玩家，最早門店在南京，持續(xù)發(fā)展，布局全國。

??魔方內(nèi)部成立魔方研究院，做了大數(shù)據(jù)分析，核心地段租賃住房市場持續(xù)向好。房價上漲將導(dǎo)致房租上漲后，房租在2個月左右立刻反饋至租房市場，影響程度在第17個月重新達到峰值?？傮w來說，持續(xù)看好南京和蘇州租金市場，南京、蘇州作為人口凈流入城市，城市基本面比較好；受疫情影響，上海的外流，致使有一些人群回到了南京、蘇州這些城市，預(yù)測南京、蘇州的租金會保持平穩(wěn)上漲。

??以南京為例，租賃市場受疫情的影響并不是很大。二線核心城市租賃市場將保持長期穩(wěn)定，畢業(yè)季的成交量和價格表現(xiàn)都是非常不錯的，春節(jié)之后的正月十五到正月結(jié)束這段時間，租房流量達到日常流量的4-5倍，但近兩年來，節(jié)后返程的流量紅利在逐步消失。經(jīng)過疫情之后，租客的心理發(fā)生很大變化，進一步加大租客對于公寓品牌的服務(wù)提升。

??全國疫情多發(fā)及未來充滿不確定性的情況下，我們注重市場環(huán)境監(jiān)測、經(jīng)營策略以及營銷方法。市場環(huán)境監(jiān)測包括競爭情況、價格與供給波動、趨勢預(yù)判等；經(jīng)營策略包括經(jīng)營數(shù)據(jù)監(jiān)測、數(shù)字化決策、經(jīng)營預(yù)判-動態(tài)定價等；營銷方法包括一鍵營銷、多樣創(chuàng)新玩法、單店定制化措施等。

??魔方生活服務(wù)集團為深度布局智慧社區(qū)運營，戰(zhàn)略成立魔方智聯(lián)（上海）數(shù)字科技有限公司，為公寓社區(qū)運營商提供數(shù)字運營、智能物聯(lián)、業(yè)財一體等整套公寓管理的數(shù)智化解決方案，為智慧人居產(chǎn)業(yè)賦能。魔方智聯(lián)深耕社區(qū)型長租公寓運營系統(tǒng)十年，百人技術(shù)團隊，研發(fā)投入8000多萬元，為國企、銀行、地產(chǎn)等眾多知名公寓品牌提供系統(tǒng)及技術(shù)服務(wù)，致力成為智慧人居第一服務(wù)商。其中系統(tǒng)在綠璞公寓的實際應(yīng)用，大大提升運營效率。

??Q1：智聯(lián)這個平臺它是只提供一體化的服務(wù)，還是說可以單獨的對單個模塊進行合作？

??常海松： 可單獨定制，但會存在新老系統(tǒng)對接的問題，這種情況下需要保證我們原來的系統(tǒng)不是一個封閉的系統(tǒng)，能夠?qū)ν廨敵鰯?shù)據(jù)或者是接口，這樣對接就是完全沒有任何問題。

??對話南京： 

??《保障性租賃住房和市場化租賃住房的協(xié)同》

蘇濟慷

銀城佳遇 總經(jīng)理

??銀城佳遇是南京本土房企銀城地產(chǎn)集團旗下的長租公寓品牌，目前業(yè)務(wù)覆蓋南京、無錫、杭州和合肥四個城市，但業(yè)務(wù)主要聚焦在南京，是一家深耕南京的長租公寓品牌。

??一、疫情和樓市松綁對長租公寓的影響

??首先來講疫情的影響，房屋租賃板塊包括商業(yè)、辦公、酒店、養(yǎng)老、長租，相對于商業(yè)、酒店來說，長租行業(yè)受影響較小，因而現(xiàn)金流更穩(wěn)定，對抗經(jīng)濟下行的能力更強，但是長租公寓本身毛利較低。

??第二來講樓市整體松綁的影響。短期來看，樓市松綁對整個房地產(chǎn)行業(yè)及周邊行業(yè)都是比較有利的，能夠讓整個房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，對增加收入、拉動經(jīng)濟增長作用明顯，同時對長租也有一定的促進作用。但是從長期來看，當(dāng)前房價仍較高、租售比未達到合理水平，未來樓市松綁對長租公寓有一定抑制作用。

??二、保障性租賃住房與市場化租賃住房協(xié)同發(fā)展

??南京的保障性租賃住房面向人群與原來市場化租賃住房定位客群基本上是重疊的，未來如果有大批量的保障性租賃住房進入市場，將會對原來的市場化租賃住房造成很大的沖擊。因為保租房更新、配套更周全，享受更多的政策優(yōu)惠。

??那如何讓市場化租賃住房和保障性租賃住房更好地協(xié)同發(fā)展呢？

??個人觀點認(rèn)為，一是原來市場化租賃住房就定位新市民、青年人的城市，保租房的客群定位應(yīng)該考慮怎么平衡與市場化租賃住房客群之間的區(qū)別，讓市場化租賃住房也能安全著陸。

??二是考慮將原來的市場化租賃住房納入到保租房體系，給予相關(guān)政策及配套設(shè)施。應(yīng)更多地考慮如何盤活存量市場，減少新增供應(yīng)，讓市場的供給量與需求量達到平衡。目前的保租房主要集中在前幾年推出的集體用地、園區(qū)的人才公寓及配套用房。當(dāng)前的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)比較高了，未來城市流入人口將放緩，但未來租賃住房供給量將比需求量增長更快，可能會造成很多資源浪費。

??Q1：此前，南京放寬了本地二孩及以上家庭的購房資格，此外對于非本地戶籍購房政策也有松綁，近期頻繁的“松綁”措施，對于南京的租賃市場有怎樣的影響？

??蘇濟慷： 南京主城區(qū)租賃住房供應(yīng)量比較少，且居住品質(zhì)難以滿足現(xiàn)在人生活需求。環(huán)線外的租賃住房供給更多，產(chǎn)品質(zhì)量更好，但位置與需求不匹配。所以，目前樓市松綁政策對南京并沒有起到太多影響，租賃市場相對穩(wěn)定。

??Q2：銀城佳遇目前在保租房建設(shè)中做了哪些努力，有哪些實踐經(jīng)驗可以分享？

??蘇濟慷： 南京第一個民營企業(yè)地塊轉(zhuǎn)保租房就是與銀城佳遇合作的，目前該項目已經(jīng)完成土地變更手續(xù)及前期設(shè)計，正在辦理施工建設(shè)許可證，預(yù)計年底之前可以施工。另外還與浦口區(qū)平臺公司康居集團合作，為其拿的南京市第一塊住宅性質(zhì)的租賃用提供產(chǎn)品定位、代建及運營服務(wù)，該項目預(yù)計在今年年底就可以投入運營。

??對話無錫： 

??《疫情下人才安居樂業(yè)如何踐行》

王秋菊

爾家服務(wù)式公寓營運發(fā)展總監(jiān)兼成都區(qū)域經(jīng)理

??中國房地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了30年的野蠻生長，站在無錫市場角度，它已經(jīng)由增量時代向存量時代轉(zhuǎn)變了。在更細(xì)分的商辦市場，其實2021年全國的商辦用地供應(yīng)和成交量出現(xiàn)了明顯的降溫。自今年開年以來，全國上下都是在抗擊新冠的，國家對樓市采取了松綁政策，無錫緊跟政策積極探索城市更新的統(tǒng)籌謀劃機制。

??1、全面放開放寬落戶政策

??在2011年無錫發(fā)布了無錫市公共租賃住房的管理辦法，針對城市中等偏下收入的住房困難家庭、新的就業(yè)人員以及外來務(wù)工人員提供較為優(yōu)惠的公租房，放寬補貼限制，取消了購房60㎡落戶的政策，改寫了無錫租賃住房的市場地位。

??2、不斷更新完善存量房屋改建方案

??無錫在十四五期間統(tǒng)籌建設(shè)的保障性租賃住房總量是不少于八萬套，4月無錫市發(fā)布非住宅類的存量房屋改建保障性租賃住房，通過規(guī)范閑置商業(yè)辦公用房包括工業(yè)廠房等，讓一些新市民，能夠租的到。

??3、率先實施海外引才專項計劃

??根據(jù)關(guān)于實施太湖人才計劃，給予本碩博800-1500元/月的住房補貼，通過租房的方式，在無錫安家就業(yè)。爾家與政府合作的舊改項目，為無錫的人才提供補貼降低了生活成本。爾家在疫情中，滿足租戶的細(xì)微需求，有一個最大體量的850套的一棟樓，爾家中高層一些管理者住到項目上來，組織志愿者分發(fā)物資，跟租客打成一片。

??Q1：爾家是否會有新的項目與政府合作，合作模式對其他企業(yè)有什么借鑒意義？

??王秋菊：廣益項目受到了廣泛的關(guān)注，接下來在無錫包括周邊城市做一些舊改項目，會迅速的展開與政府的合作。廣益項目歷時只有7個月的時間，我們成立的產(chǎn)品研究院是請的同濟大學(xué)和清華美院兩位大師來專門幫我們設(shè)計產(chǎn)品；在成本上通過跟各種商家的一些合作，包括一些戰(zhàn)略合作成本是比較低的；包括運營也比較ok，這個項目四個月達到了90%的出租率，而且租金超出市場近40%。

??爾家之前與全國前20的開發(fā)商合作，在19年之后嘗試了一個新的合作模式，也叫EPCO。存量改造相比新建物業(yè)較為困難，如何重新精準(zhǔn)的對物業(yè)進行定位，是改造資產(chǎn)運營項目能否成功盤活的關(guān)鍵，這些流程中涉及到項目的咨詢，涉及采購，工程，運營等等的內(nèi)容。如何精準(zhǔn)對項目，現(xiàn)實中往往采用切割招標(biāo)，而爾家是全鏈條合作的，通過運營的目標(biāo)來倒推產(chǎn)品設(shè)計和項目定位。