??2022年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，供給和需求雙向收縮，其中的原因既有經(jīng)濟(jì)下行的壓力和疫情反復(fù)，也有長期積累的房地產(chǎn)深層次矛盾的集中反映，也是住房市場供需矛盾變化的結(jié)果。從現(xiàn)在的情況看，銷售、施工、投資等各項指標(biāo)，已經(jīng)觸及底部，降幅明顯收窄。雖然各項指標(biāo)仍處于同比負(fù)增長，說房地產(chǎn)市場復(fù)蘇為時過早，但至少已經(jīng)表現(xiàn)出市場景氣狀況在逐步修復(fù)。

??有一個問題我們需要回答，即去年的房地產(chǎn)深度調(diào)整是不是預(yù)示以住房為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了持續(xù)萎縮的通道？結(jié)論應(yīng)該不是！經(jīng)過深度調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè)，在規(guī)模上會下一個平臺，但是會形成一個新的供需平衡，而不會持續(xù)萎縮。

??去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，重提了房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，我理解，是基于對居民消費(fèi)趨勢的科學(xué)分析而作出的判斷。在新的發(fā)展階段，中國經(jīng)濟(jì)增長的動力，逐漸會從投資、凈出口驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動，而居民的消費(fèi)源會是哪些方面呢？從居民對美好生活追求的角度，習(xí)近平總書記在黨的二十大報告中指出，“群眾在就業(yè)、教育、醫(yī)療、托育、養(yǎng)老、住房等方面面臨不少難題”，住房需求仍然是群眾關(guān)心的六個重點(diǎn)問題。從擴(kuò)大當(dāng)前居民消費(fèi)重點(diǎn)的角度，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會提出的今年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)的第一條，“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求。要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”。住房改善是重點(diǎn)支持的消費(fèi)領(lǐng)域。

??改革開放以來，我國居民家庭的住房條件有了極大的改善，但并不意味著住房飽和了，需求消失了，人們對美好居住生活的追求仍然是美好生活追求的重要組成部分。今后的住房建設(shè)，不需要以前那么高的增長速度了，但是并不意味著住房建設(shè)不需要增長了，更不等于住房足夠了、可以停止建設(shè)了。2020年的第七次全國人口普查數(shù)字顯示，如果扣除非正規(guī)住房，2020年城市居民家庭住房條件尚不足“一人一間”相對比較寬裕的的水平；人均住房在一間以下的家庭，全國占12%，城市占18%，鎮(zhèn)占9%；人均住房建筑面積在8平方米以下的家庭，城市占2.5%，鎮(zhèn)占1.1%；尤其是城市住房的占用不均衡，相當(dāng)多的居民家庭仍然存在住房不足的問題。2022年，城鎮(zhèn)居民家庭的消費(fèi)支出中，居住消費(fèi)占25.8%。在今后的發(fā)展中，隨著人口向經(jīng)濟(jì)增長能力強(qiáng)的城市遷徙和收入的提高，住房的數(shù)量仍需增加，居住條件的改善更需增強(qiáng)，住房消費(fèi)仍然是居民消費(fèi)的重要組成部分。

??在今后的住房發(fā)展中，住房數(shù)量的適當(dāng)增長是一個方面，居住質(zhì)量的改善是更重要的一個方面。在以消費(fèi)為主要動力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段中，住房消費(fèi)會占據(jù)十分重要的地位。

??居住質(zhì)量的改善、住房消費(fèi)的增長，不僅僅表現(xiàn)于住房的數(shù)量增長和住房空間、功能、舒適度的持續(xù)改善，也表現(xiàn)于依附于居住服務(wù)的持續(xù)改善和消費(fèi)需求的滿足度。居住消費(fèi)不僅僅是居民對建筑物的空間需求，而是對住房以及由居住生活而衍生的居住消費(fèi)需求。尤其是信息化給我們帶來的生活服務(wù)的革命性變化。信息化是一個典型的供給創(chuàng)造需求的范例。信息化對居住消費(fèi)的影響，至少表現(xiàn)在三個方面。一是基于通訊和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，大量的生產(chǎn)、生活服務(wù)活動不再絕對依附于原有的工作場所和服務(wù)場所，而是在住房里完成，住房的功能發(fā)生了很大的變化，居住消費(fèi)的內(nèi)涵有了新的拓展，由住房功能衍生的消費(fèi)內(nèi)涵也有了新的拓展。二是住房的環(huán)境、能源消耗、健康保障能力以及居住安全、設(shè)施維護(hù)等，有條件實現(xiàn)自動化、更加體現(xiàn)人對舒適生活要求的人性化控制，以此引起住房附屬設(shè)施改進(jìn)的需求，同時在帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求增長。三是作為住房的核心，衛(wèi)生間和廚房，其功能完全超越了傳統(tǒng)的工業(yè)化時代設(shè)施的概念，對于炊事、盥洗活動的安全、便捷、舒適的要求越來越高，產(chǎn)品的智慧化升級越來越快，滿足不斷增長的需求越來越成為居住消費(fèi)的動力。它構(gòu)成了住房發(fā)展在數(shù)量上實現(xiàn)新的供需平衡后，具有潛力的突破點(diǎn)。

??近年來，智慧家居的發(fā)展已經(jīng)初步證明了居住消費(fèi)增長的能量，它不但改善了人民居住條件，也帶動了電子信息技術(shù)的發(fā)展和家用電器產(chǎn)品的發(fā)展。如果把智慧家居的設(shè)計理念和過程，融入到住房設(shè)計中去，可能使住房建設(shè)與智慧家居的配合度會更好，住房對居民消費(fèi)的滿足度會更好。希望房地產(chǎn)企業(yè)與智慧家居企業(yè)能夠聯(lián)手，在住房的設(shè)計中融入智慧家居，并且實現(xiàn)空間的有效配合，共同為人民群眾美好居住生活而努力。

??（摘自4月28日在海爾智家峰會上的發(fā)言）