大力發(fā)展合作建房是規(guī)避房地產(chǎn)項目爛尾的有效路徑

??政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要原因之一是防范房地產(chǎn)項目出現(xiàn)爛尾等風險，盡管很有成效，但近年來仍有頭部房企頻頻暴雷。有沒有可以有效避免房地產(chǎn)項目爛尾的好辦法？

??后開發(fā)時代，傳統(tǒng)開發(fā)商更容易“暴雷”

??從宏觀分析，一方面，房子是耐用品，市場對房產(chǎn)的需求逐步趨于飽和，后開發(fā)時代樓市下行是必然的。另一方面，“大”容易判斷，也更容易得到金融機構(gòu)、社會公眾認可，迫使企業(yè)追求“大”，企業(yè)也往往自認能操控“大”，這是人性，所以企業(yè)很容易盲目擴張。

??從微觀分析，房地產(chǎn)項目資產(chǎn)重，具有產(chǎn)銷滯后，一拍地就難以改變的特性；項目從拿地到銷售有很長的時間差，而在后開發(fā)時代，市場需求變得不明顯，拿地前的市場預測往往不準，一旦項目開盤難賣，購房者就越是觀望，很容易導致開發(fā)商資金鏈斷裂，項目爛尾。

??房地產(chǎn)項目發(fā)生爛尾，不僅會造成資源的極大浪費，也會引發(fā)社會的動蕩不安，恒大之后也許還會有更多面臨危機的房企。

??閉環(huán)發(fā)展的合作建房能有效避免項目暴雷

??合作建房，顧名思義就是購房投資人合起來為自己建房，通過合作建房能有效解決房產(chǎn)項目爛尾的兩大主要因素。

??1、避免因房子難賣導致爛尾。傳統(tǒng)開發(fā)模式下，開發(fā)商僅在項目前期準備部分資金，靠賣房回籠資金開發(fā)建設及還貸。但在后開發(fā)時代，房子可能并不全都好賣，很容易導致資金鏈斷裂。

??而合作建房的模式，客戶渠道首先明確，形成了資金從投入到回籠的閉環(huán)，不存在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售回款問題。

??2、避免因資金挪用導致爛尾。在傳統(tǒng)開發(fā)模式下，即使房子賣得好，但預售資金由開發(fā)商掌控，可能會出現(xiàn)被挪用至其他項目不能及時收回的問題。而合作建房模式下，資金進入合作建房的監(jiān)管賬戶，僅能項目?？顚Ｓ?。資金閉環(huán)管理，不會存在錢被挪用的情況，可以有效避免房產(chǎn)項目爛尾。

??當然，合作建房必須是要在國家法律法規(guī)的框架之內(nèi)進行，要防止以合作建房之名進行的非規(guī)范運作，合作建房的服務主體也需要先在中國房協(xié)合作建房委員會進行備案，接受行業(yè)自律的監(jiān)督管理。

??另外，合作建房是一種互利共享的模式，能實現(xiàn)合作建房參與人、項目土地方、咨詢服務方、政府社會等主體的多方共贏。為合作建房參與人省去高額的開發(fā)商利潤、營銷費、資金利息、不必要配套、期間費用等方面成本，也能為政府解決土地去化問題，例如一二線大城市難以去化的商辦地塊，三四五線城市的部分居住用地。

??合作建房是實現(xiàn)住有所居的有效方式，應大力支持和推廣

??與傳統(tǒng)開發(fā)模式不同，參與合作建房需要理解其邏輯和操作流程，并且要具備較強的法律意識。不是真正參與項目的人一般很少深入系統(tǒng)地去了解，往往憑“感覺”判斷：“可能做不好”或“可能會有風險”；而從實際項目經(jīng)驗來看，在合作建房參與人、律師等在深入了解過合作建房模式及項目后，都對合作建房的模式十分認可。

??合作建房在歐洲已經(jīng)經(jīng)過百余年的社會實踐，并且也是德國、瑞士、荷蘭、瑞典等很多國家的主要住房供應模式之一。在我國，合作建房也并不是“創(chuàng)新”，上世紀的80-90年代，遍布全國的住房合作社也為數(shù)百萬家庭解決了居住問題。在房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)型和升級的今天，推動合作建房的發(fā)展是一種在依法合規(guī)前提下對房地產(chǎn)市場供給制度和居住制度的創(chuàng)新，是實現(xiàn)“房住不炒”和“住有所居”的重要方式之一，將對社會和經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生重要的價值。