復(fù)盤2015

房企戰(zhàn)略觀察與趨勢解讀

• 1、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)端尋機(jī)會(huì)，主業(yè)與新產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

  2、投資方式：并購、聯(lián)合拿地控成本，參與舊改尋出路

  3、產(chǎn)品細(xì)分：探索新模式拯救傳統(tǒng)旅游、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

  4、未來趨勢：覓資本、去庫存，迎接大數(shù)據(jù)時(shí)代

2016年展望

丁祖昱：2016年展望——強(qiáng)力政策、市場平穩(wěn)、競爭激烈

• 1、2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍舊會(huì)被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要抓手。因此，政策紅利仍將延續(xù)，甚至更多強(qiáng)力刺激政策也有可能出臺(tái)，包括大家期盼的貸款利息抵扣所得稅、進(jìn)一步降低首付比例等大招。這些政策對(duì)于剛性需求推動(dòng)、改善型需求持續(xù)釋放形成正向激勵(lì)，也將會(huì)是2016年整個(gè)房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定的前提。

  2、從市場來看，2016年市場成交不太會(huì)出現(xiàn)顯著縮量。但由于2015年需求集中釋放，成交也不太可能出現(xiàn)大幅增量，預(yù)計(jì)市場成交量將保持在13億平方米、成交金額9萬億元左右，總體仍將維持高位、保持平穩(wěn)。在這樣“雙穩(wěn)”的格局下，一線和部分二線城市房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)2015年這樣的大幅上漲，基本持平或微漲。土地市場成交進(jìn)一步回落的可能性也比較小，總體保持平穩(wěn)。

  3、城市分化依舊，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱的情況仍將延續(xù)。住宅市場仍將相對(duì)穩(wěn)定，辦公商業(yè)壓力巨大。整體來說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性回暖特點(diǎn)短期難有改變。

  4、對(duì)企業(yè)而言，2016年有三方面的風(fēng)險(xiǎn)值得特別關(guān)注。首先是企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)的市場份額還將繼續(xù)增長；其次是城市去庫存任務(wù)下的價(jià)格競爭，其次是中央重提“降價(jià)”要求后，城市去庫存任務(wù)下的價(jià)格競爭，特別庫存突出的三四線城市；最后規(guī)模企業(yè)在一線和熱點(diǎn)二線城市的拿地競爭仍要持續(xù)。這三方面都會(huì)使得2016年企業(yè)競爭會(huì)更加激烈。

2016年展望

連平：2016降息會(huì)更加謹(jǐn)慎 大幅度降息已不合適

• 1、2015年上市銀行凈利潤增速預(yù)計(jì)為1.8%左右，2016年降息將會(huì)更加謹(jǐn)慎，從總體態(tài)勢來說，大幅度降息已經(jīng)不合適，如果2016年經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)保持平穩(wěn)趨勢，再度降息可能性并不大。

  2、2016年商業(yè)銀行仍將面臨較大的經(jīng)營壓力，上市銀行凈利潤大概率增長1%，營業(yè)收入增長較2015年進(jìn)一步放緩至9%左右。息差收窄、撥備 壓力加大成為影響凈利潤增長的主要負(fù)面因素，分別貢獻(xiàn)-8.2和-7.7個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)長、非息收入提高為凈利潤增速的主要正面因子，分別貢獻(xiàn) 8.5和9個(gè)百分點(diǎn)。

  3、2016年，“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張穩(wěn)中趨緩，對(duì)行業(yè)凈利潤增速貢獻(xiàn)略有遞減。

  4、考慮到我國經(jīng)濟(jì)依然處于中高速發(fā)展階段，財(cái)政政策和貨幣政策也有一定的調(diào)節(jié)余地，且商業(yè)銀行對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部消化能力依然較強(qiáng)，即使不良率小幅上升，信用風(fēng)險(xiǎn)總體仍相對(duì)可控。

五問樓市

2016年還是政策年？

• 一問：明年哪些政策會(huì)是重點(diǎn)？

  方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，明年的樓市政策一是繼續(xù)分類調(diào)控，各級(jí)城市根據(jù)自身情況“吃藥”；二是中央級(jí)別大政策。大政策大致可分為長效和短效兩 類，長效即以公積金組建住房銀行，調(diào)整農(nóng)村人口落戶中小城鎮(zhèn)政策等；短效即行政限制政策繼續(xù)由收緊往扶持方向走，貨幣政策進(jìn)一步放寬等。預(yù)計(jì)2016在經(jīng) 濟(jì)基本保持平穩(wěn)及利好政策的扶持下，成交量基本保持平穩(wěn)且比2015年略有上漲。由于廣鋼廣紙兩大片區(qū)進(jìn)入集中供應(yīng)期，中心區(qū)成交占比會(huì)有所放大，所以廣 州一手住房2016的成交均價(jià)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一定程度的上漲。2015年，廣州樓市銷售套數(shù)創(chuàng)下新高，庫存問題雖然不嚴(yán)峻，但結(jié)構(gòu)問題較為突出，如大戶型滯 銷，花都存量太大，南沙存量土地太多等，這些都有可能成為政策落腳點(diǎn)。

  二問：北上廣深會(huì)取消限購嗎？

  中原地產(chǎn)深圳公司研究中心部門經(jīng)理王飛表示，在目前一線城市市場行情不錯(cuò)的狀況下，限購政策仍將延續(xù)，以防止投資需求過快增長致房價(jià)漲幅過高。不過，2015年購房需求在政策利好支持下釋放了不少，2016年銷售行情能否延續(xù)強(qiáng)勁卻并非這么讓人樂觀，因此在庫存量大、去化壓力更重的區(qū)域出現(xiàn)政策調(diào)整，并不是不可能。鄧浩志認(rèn)為，南沙作為自貿(mào)區(qū)有可能成為廣州首個(gè)放松限購的板塊。

  三問：首付和利率還能再降嗎？

  明年，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點(diǎn)。商業(yè)貸款首付在政策面仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，或者取消對(duì)房貸的“一刀切”的政策干預(yù)，由商 業(yè)銀行自主決定是否實(shí)行差別化房貸政策。不過，出于對(duì)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)考慮，下調(diào)首付比例的幅度可能非常有限，二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢 復(fù)貸款。此外，公積金制度改革深入推進(jìn)，除了首付比例和貸款利率可能繼續(xù)下降外，異地互認(rèn)的范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

  四問：減稅大招會(huì)否持續(xù)有來？

  據(jù)悉，個(gè)稅改革方案在財(cái)政部內(nèi)部已經(jīng)完成，2016年有望上報(bào)，其中的房貸利息作為個(gè)稅抵扣項(xiàng)的政策，將大幅降低個(gè)稅繳納額，從而提高購房者購房能力。在全力去庫存的當(dāng)前，這項(xiàng)政策或許有望提前落實(shí)。此外，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，甚至由政府直接給予財(cái)政補(bǔ)貼，也是刺激房地產(chǎn)需求的重要辦法。2015年“3·30”新政對(duì)滿兩年的住房銷售免征或部分免征營業(yè)稅，但目前二手房交易的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還比較高，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還有下調(diào)的空間。

  五問：“新市民”有什么“優(yōu)待”？

  中央政治局會(huì)議上已正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴(kuò)大有效住房需求。房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師肖文曉認(rèn)為，明年可能會(huì)加快戶籍制度改革，部分有條件的城市可 能重啟“購房入戶”，糾正“市民”和“非市民”在購房環(huán)節(jié)客觀存在的差別化待遇，例如購買條件、購房套數(shù)、稅收優(yōu)惠等，比如外地人購房須交納3年社保的政 策調(diào)整可能性就很大。從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍 人口”等提法可以看出，疏通商品房與保障房流通通道，實(shí)現(xiàn)保障和去庫存雙贏將是保障性住房改革的方向。對(duì)于廣州這樣保障性需求較大的一線城市而言，保障性 住房租賃政策出臺(tái)的可能性更大。比如把公租房的保障范圍擴(kuò)大到非戶籍人口，或出臺(tái)政策鼓勵(lì)開發(fā)商將庫存商品房轉(zhuǎn)為租賃用房。