中房觀察|震驚!被險(xiǎn)資“侵入”的上市房企已超20%(附最全名單)

原創(chuàng)曲濤 2015-12-16 13:22:33 來源:中房網(wǎng)

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??險(xiǎn)資如何“侵入”房企,下一個(gè)又會(huì)是誰?

??中房網(wǎng)訊 (記者 曲濤)今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)刮起了一股保險(xiǎn)風(fēng)。據(jù)中房網(wǎng)(微信公眾號(hào):zhongfangwang)統(tǒng)計(jì),截止目前共有16家險(xiǎn)資躋身41家上市房企前十股東。多家保險(xiǎn)公司接連舉牌A股、H股上市房企,曾經(jīng)一度引起市場(chǎng)關(guān)注的“野蠻人”正在強(qiáng)勢(shì)回歸。

??當(dāng)萬科、碧桂園等千億房企,遠(yuǎn)洋、金融街、金地等品牌房企成為險(xiǎn)資的目標(biāo)后,未來越來越多的房地產(chǎn)上市公司將可能成為險(xiǎn)資下一步狩獵的對(duì)象。

??超兩成上市房企被險(xiǎn)資“侵入”

??根據(jù)中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心提供的“2015中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)”參評(píng)名單來看,A股、H股上市房企達(dá)196家。其中,A股126家,H股70家。

??中房網(wǎng)根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理顯示,目前196家A股、H股上市房企前十大股東中有41家被險(xiǎn)資“侵入”,占比接近21%。從名單來看,A股34家(上海22家,深圳12家),H股7家。其中不乏像萬科、碧桂園等千億房企,以及遠(yuǎn)洋、金融街、金地等品牌房企。

??四家上市房企遭險(xiǎn)資“爭(zhēng)搶”

??從具體數(shù)據(jù)來看,196家A股、H股上市房企中有四家房企分別被兩家或兩家以上的險(xiǎn)資進(jìn)駐前十大股東。

??其中,金地集團(tuán)(600383)被生命人壽系、安邦系、天安財(cái)險(xiǎn)、華夏人壽等四家險(xiǎn)資入駐前十大股東;萬科A(000002)被前海人壽系、安邦系入駐前十大股東;遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.hk)被中國人壽、安邦保險(xiǎn)入駐前十大股東;華發(fā)股份(600325)被國華人壽、華夏人壽入駐前十大股東。

??前海人壽激進(jìn)、安邦鐘愛“老二”、國華分散投資,平安情定港股

??據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,進(jìn)駐A股、H股上市房企前十大股東的數(shù)量最多的是國華人壽,達(dá)7家。中國人壽、華夏人壽進(jìn)駐6家房企緊隨其后,安邦系、前海系雖然分別進(jìn)駐4家上市房企,但從其所進(jìn)駐的房企來看,均是行業(yè)知名企業(yè)。值得注意的是,在安邦系險(xiǎn)資所進(jìn)入的四家上市房企中,安邦在其中三家均位列第二大股東。此外,平安系險(xiǎn)資鐘愛香港上市房企,其所進(jìn)駐的兩家房企均為在港上市房企。

??此外,百年人壽、中國太保、中華聯(lián)合財(cái)險(xiǎn)、生命人壽、太平人壽、新華人壽分別進(jìn)駐1家上市房企。

??壓力重重的上市房企

??多數(shù)人士會(huì)認(rèn)為,上市房企最大壓力來自于業(yè)績壓力,但對(duì)于那些股權(quán)分散的上市房企而言,除了本身的業(yè)績壓力外,“控制權(quán)之爭(zhēng)”也是他們不得不認(rèn)真面對(duì)的除業(yè)績壓力以外的最大壓力。

??險(xiǎn)資進(jìn)駐上市房企前十大股東往往被稱為“野蠻人”入侵,這些“野蠻人”的進(jìn)駐,使得上市公司管理層坐立不安,無不擔(dān)心公司被“野蠻人”掌控。

??【萬科:尚存希望】

??萬科第一大股東寶座讓位險(xiǎn)資,已成為近期持續(xù)炒作的話題。12月7日,萬科公告稱,鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽合計(jì)持有公司A股股票數(shù)達(dá)22.1億股,占萬科現(xiàn)在總股本20.008%,成為公司第一大股東,也再次與原大股東華潤15.29%的持股比例拉開差距。

??就在人們對(duì)此議論之際,12月9日,萬科再次公告稱,安邦保險(xiǎn)合計(jì)持有公司5.525億股,占萬科總股本的5%。安邦的意外介入,使得原本復(fù)雜的萬科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)變得更加撲朔迷離。

??而近期部分媒體稱安邦保險(xiǎn)極有可能是前海人壽的一致行動(dòng)人。如果這種說法最終成真,前海人壽這一陣營將持有萬科超過25%的股權(quán),距離全面要約收購,還有5個(gè)百分點(diǎn)的距離。

??不得不說,這是自1994年的“君萬之爭(zhēng)”后,萬科所面臨的最大一場(chǎng)戰(zhàn)役。未來華潤會(huì)否繼續(xù)增持?萬科管理層如何反擊,將成為行業(yè)焦點(diǎn)。

??【金地:無力回天】

??金地集團(tuán)三季報(bào)顯示,截至9月底,金地集團(tuán)第一大股東仍為生命人壽系險(xiǎn)資,合計(jì)持股比例達(dá)29.94%。緊隨其后的安邦系險(xiǎn)資為該公司第二大股東,持股比例達(dá)19.96%。兩家險(xiǎn)資合計(jì)持股比例達(dá)到49.90%,如果算上同時(shí)位列金地集團(tuán)前十大股東的天安財(cái)險(xiǎn)和華夏人壽,四家險(xiǎn)資持股比例高達(dá)58.37%。

??不得不承認(rèn),曾經(jīng)風(fēng)及一時(shí)的金地集團(tuán),如今已被險(xiǎn)資四面圍剿,管理層已經(jīng)喪失了話語權(quán),面對(duì)高度持股的險(xiǎn)資,除非有人自愿出局,要想奪回控制權(quán)的金地早已無力回天。

??【金融街:憂心忡忡】

??12月11日晚間,上市房企金融街(000402)公告稱安邦系保險(xiǎn)合計(jì)持有該公司7.47億股,持股比例達(dá)到25%,位列該上市公司第二大股東。

??伴隨本次舉牌的完成,安邦保險(xiǎn)持股比例已逼近金融街大股東——北京金融街投資集團(tuán),后者截至第三季度末的持股比例為27.52%。

??隸屬于北京市西城區(qū)國資委旗下的金融街,是一家具有深厚國資背景的上市房企。而一直以來,關(guān)于安邦保險(xiǎn)欲在金融街“謀權(quán)篡位”的消息在坊間不斷盛傳。從上市公司本身來看,由于金融街國資系統(tǒng)持股比例較高,國企特征更為明顯,因此,金融街的股權(quán)爭(zhēng)奪會(huì)更加復(fù)雜困難,不會(huì)任險(xiǎn)資輕松上位,隨著安邦系的進(jìn)一步增持,金融街控股股東及其一致行動(dòng)人未來會(huì)坐以待斃嗎?

??【遠(yuǎn)洋地產(chǎn):順其自然】

??12月7日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告稱,安邦通過接手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東南豐集團(tuán)所持股份,一舉拿下遠(yuǎn)洋20.50%的持股份額,直逼第一大股東中國人壽29.27%的持股比例。據(jù)了解,安邦本次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份共花費(fèi)約64.46億元人民幣。

??背靠大樹好乘涼,與前面三家被險(xiǎn)資高度持股的上市房企相比,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)似乎已經(jīng)習(xí)慣于被險(xiǎn)資持股。前有中國人壽,今有安邦保險(xiǎn),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)似乎已經(jīng)順其自然。而當(dāng)下行業(yè)的低迷也讓房企不得不重新重視資金鏈風(fēng)險(xiǎn),而背靠兩大“金主”,也讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)日后的規(guī)模擴(kuò)張更有信心。

??最無股權(quán)壓力的上市房企

??與萬科、金地、遠(yuǎn)洋、金融街等被險(xiǎn)資坐擁大股東不同的是,華僑城A(000069)、中國國貿(mào)(600007)、魯商置業(yè)(600223)、市北高新(600604)、鳳凰股份(600716)、上實(shí)發(fā)展(600748)、張江高科(600895)、中國金茂(00817.HK)、禹洲地產(chǎn)(01628.HK)、朗詩綠色地產(chǎn)(00106.HK)等10家上市房企,即使被險(xiǎn)資進(jìn)駐,卻不用擔(dān)心其第一大股東位置的更迭。

??根據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì),以上10家上市房企第一大股東持股比例高達(dá)50%以上,最高持股比例接近81%,平均持股比例高達(dá)61.52%。從這些大股東性質(zhì)來看,均為上市公司母公司、央企、地方國資管理部門或老板本人。

??接下來,看圖吧?。?!這是截止目前最全的險(xiǎn)資進(jìn)駐A股、H股房企前十大股東名單

??被舉牌房企的10大特征

??1.股權(quán)分散,大股東持股比例小于30%;

??2.市值偏小;

??3.股息率高;

??4.低估值;

??5.高現(xiàn)金流;

??6.民營企業(yè)可能性大;

??7.轉(zhuǎn)型升級(jí)迫切;

??8優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn);

??9.土地儲(chǔ)備資源豐富;

??10.有一定行業(yè)影響力;

??下一個(gè)是誰?

??險(xiǎn)資已經(jīng)越來越多地進(jìn)入地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù),包括對(duì)品牌開發(fā)商的財(cái)務(wù)投資、戰(zhàn)略合作,甚至直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。同時(shí),越來越多的房地產(chǎn)上市公司都可能成為險(xiǎn)資下一步狩獵的對(duì)象。從目前來看,險(xiǎn)資的“胃口”已經(jīng)不僅限于“吃下”金地、金融街這樣的中型房企,即便是千億房企的萬科似乎也都成為險(xiǎn)資的囊中之物。

??資料顯示,歐洲保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)比重平均約5%,美國保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)很低、但抵押貸款投資很高,為6%。而國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)僅為0.9%,按照保監(jiān)會(huì)的規(guī)定是不超過總資產(chǎn)的30%,因此房地產(chǎn)的配置比重有很大增加的空間。

??業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,相比用轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)+等概念炒作的小型房企,大型房企的運(yùn)營和利潤回報(bào)更為穩(wěn)定,更適合險(xiǎn)資長期持有。而那些股權(quán)分散、估值低、但在熱點(diǎn)城市擁有大量土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目的上市房企,很可能也將會(huì)成為“野蠻人”的新獵物。

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