重塑公共租賃住房的公共價值

??上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院 嚴(yán)榮

??公共租賃住房（“公租房”）是中國住房保障體系的重要組成部分，在緩解中低收入城鎮(zhèn)居民以及新市民的住房困難方面發(fā)揮了明顯作用。截至 2018 年底，全國 3700 多萬困難群眾住進公租房，累計近 2200 萬困難群眾領(lǐng)取公租房租賃補貼。但是，在政策實踐中，受制于諸多瓶頸因素，公租房的保障效能尚未充分彰顯。本文探索性地引入公共價值理論框架， 重新審視公租房的“公共價值”，以進一步發(fā)揮公租房的保障作用。

??與經(jīng)濟社會發(fā)展的形勢和要求相比，公租房發(fā)展面臨不少挑戰(zhàn)。第一，建設(shè)投資面臨收支難以平衡的壓力。為了建設(shè)公租房，地方政府需要供應(yīng)建設(shè)用地、提供資金支持、給予稅收優(yōu)惠，但是由于租金售價比失衡等原因，中國城鎮(zhèn)住房的租金回報率普遍較低，這給財政投入的可持續(xù)提出了挑戰(zhàn)。第二，不少城市尚未將新市民納入保障范圍。對包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民享受公租房，一些城市設(shè)定了較高的準(zhǔn)入條件。2018 年享受公租房的農(nóng)民工比重雖然比前一年提高了 0.2 個百分點，但占比仍然較低。第三，供需匹配有待優(yōu)化。在區(qū)域、具體區(qū)位以及重點群體等維度，公租房的供需都存在匹配度不夠強的現(xiàn)象。

??要有效回應(yīng)公租房發(fā)展中面臨的挑戰(zhàn)，需要高度重視公共性有所弱化的現(xiàn)象。中國的公租房，在政策設(shè)計以及概念使用上借鑒了國外的“public housing”，強調(diào)政府在住房領(lǐng)域履行社會公共職能，相對于商品住房，是一種準(zhǔn)公共物品。因而，“公共性”是公租房的基本屬性。但是，由于“提供者缺乏”、“短視效應(yīng)”、“替代性”等原因，公租房在政策實踐中表現(xiàn)出公共性弱化的現(xiàn)象。

??針對此問題，參考馬克 ? 穆爾（Mark H. Moore）提出的“創(chuàng)造公共價值”框架，結(jié)合我國公租房的發(fā)展實踐，提出明確定位、獲得支持、改善運營等策略。

??第一，明確公租房在住房制度中的價值。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推進過程中，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員等新市民是住房困難矛盾較突出的群體。有效解決這個群體的住房困難問題，既關(guān)乎民生，又影響發(fā)展。作為新市民群體緩解階段性住房困難的重要方式， 公租房具有非比尋常的價值。

??公租房是規(guī)范發(fā)展住房租賃市場的重要依托。我國住房租賃市場主要包括市場化租賃住房、非正規(guī)住房、保障型租賃住房等類型，盡管發(fā)展成效非常顯著，但面臨一種“三元困境”， 即沒有一種租賃住房能同時滿足安全、可支付性、可獲得性。如果能進一步明確公租房的定位，擴大覆蓋面，將外來務(wù)工人員等新市民群體納入保障范圍，將有助于我國住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展。

??第二，強化對公租房的支持。在新形勢下，推進公租房發(fā)展，應(yīng)著重強化法律支持、社會支持和財政支持。

??加快相關(guān)立法，強化法律支持。應(yīng)加快推進法律法規(guī)建設(shè)，明確公租房在住房保障和供應(yīng)體系中的定位，促進公租房可持續(xù)發(fā)展。

??提升獲得感，強化社會支持。讓更多新市民能得到公租房服務(wù)，以包容性增強獲得感， 從而強化社會對公租房的支持。

??高針對性，強化財政支持。建議按照新市民流入規(guī)模分配中央財政支出中的公共租賃住房支出，增強中央支持的針對性。

??第三，改善公租房的運營。在公租房的政策實踐中，運營能力主要表現(xiàn)為優(yōu)化保障方式、鼓勵社會力量參與、提高供給效率。

??實物配租和貨幣補貼相結(jié)合，提高保障方式的針對性。根據(jù)公租房保障對象的特點和實際情況，通過多樣化和差異化的方式，提高針對性。

??鼓勵社會化力量參與，提高專業(yè)化運營水平。引入社會化力量參與公租房運營管理，提高專業(yè)化水平，使公租房更好地服務(wù)于安居宜居。

??提高公租房供給效率，促進供需匹配。基于需求合理規(guī)劃公租房的布局，改變供需失衡和資源錯配等現(xiàn)象。充分利用大數(shù)據(jù)、一網(wǎng)通辦等系統(tǒng)，提高信息查詢、資格審核等公共服務(wù)效率，增強供應(yīng)的有效性和針對性。