深圳綠色宜居社區(qū)路徑探索：城中村改造之“微更新"

綠色宜居社區(qū)深圳實(shí)踐

??今年是改革開放40周年，諸多成果值得總結(jié)和回顧。作為我國改革開放的前沿和窗口，深圳一定程度上代表了我國城市的發(fā)展軌跡。而深圳在城市規(guī)劃領(lǐng)域一貫的前瞻性和創(chuàng)新性，也使得其實(shí)踐和探索對我國廣大城市具有積極的借鑒意義。本期微信選取中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事單位——深圳市國房人居環(huán)境研究院在城市更新領(lǐng)域的實(shí)踐和成果，供業(yè)界參考借鑒。

??一 深圳城市建設(shè)面臨的主要問題

??深圳是中國改革開放設(shè)立的第一個經(jīng)濟(jì)特區(qū)。跟其他特大城市一樣，深圳近四十年發(fā)展同樣經(jīng)歷了從粗放式快速發(fā)展到集約型穩(wěn)步發(fā)展的過程。發(fā)展到今天，深圳最大的瓶頸就是土地資源緊缺，由此帶來了諸如產(chǎn)業(yè)成本上升、發(fā)展空間不足、生態(tài)吞噬嚴(yán)重等一系列發(fā)展難題，嚴(yán)重制約了城市發(fā)展。截至2016年，深圳可建設(shè)用地不足35平方公里，按照每年供應(yīng)5平方公里的速度，不到10年土地資源就會枯竭。

??城中村是深圳在城市發(fā)展過程中遺留下來的特殊建筑形態(tài)。城中村型社區(qū)是指在原農(nóng)村集體土地上建成的宅基地房屋和自建私房，由于歷史成因存在很多遺留問題。

??具體表現(xiàn)在：建筑物居住條件差，擁擠逼仄，大部分存在建筑質(zhì)量和消防安全隱患，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，部分公交停靠站服務(wù)設(shè)施配置不足。社區(qū)環(huán)境需進(jìn)一步改善提升，排水管網(wǎng)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所、垃圾分類回收桶等市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施供應(yīng)不足；后街背巷衛(wèi)生臟亂、道路破損。公共服務(wù)資源不足，教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等基本公共服務(wù)發(fā)展不均衡，基層文化機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量與水平不高。物業(yè)管理尚未全覆蓋，專業(yè)化程度不高。社區(qū)服務(wù)組織類型和功能較為單一，自治組織的自我管理功能未充分挖掘和發(fā)揮。

??二 城市更新綜合整治與“微更新”

??面對上述問題，城市更新成為深圳土地二次開發(fā)的必要手段，也成為深圳今后相當(dāng)長一段時間增加土地供應(yīng)的重要方式。2009年，深圳頒布的《深圳市城市更新辦法》，要求對深圳存量用房采取綜合整治、功能改變和拆除重建開發(fā)模式，大力開展城市二次開發(fā)，增加土地供應(yīng)，集約利用土地。

??綜合整治主要包括：改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治、既有建筑節(jié)能改造。其不改變建筑主體結(jié)構(gòu)、不改變建筑使用功能、一般不加建附屬設(shè)施；由項(xiàng)目所在區(qū)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。相比較其他改造模式，主要有以下幾個特點(diǎn)：

??1、項(xiàng)目短平快，難度不大。城市更新三種模式中，開發(fā)商主導(dǎo)的拆除重建住宅區(qū)改造比例不高，但難度最大，項(xiàng)目申報建設(shè)程序復(fù)雜，開發(fā)周期較長，尤其是舊住宅區(qū)改造開發(fā)時限更是難以確定；改變功能類的工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目由于涉及規(guī)劃變更、補(bǔ)交地價、增加公共服務(wù)設(shè)施等要求，也存在一定的改造時限和難度；相比之下，綜合整治項(xiàng)目改造的重點(diǎn)多為基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施改造完善，建設(shè)難度不大，在短期內(nèi)即可完成。

??2、項(xiàng)目綜合零碎，涉及實(shí)施部門多。市場主體主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目都是以單項(xiàng)宗地或宗地單元為單位實(shí)施開發(fā)的，一般只有一個實(shí)施主體，開發(fā)項(xiàng)目也是單一報建，用途相對唯一；而綜合整治項(xiàng)目不同，改造內(nèi)容比較零碎，包括雨污分流、建筑物立面修復(fù)、綠化再造、消防治安設(shè)施完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施修復(fù)等等，實(shí)施部門涉及多個職能部門，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的工作較多。

??3、政府主導(dǎo)，具有一定強(qiáng)制性。其他兩種改造模式從權(quán)屬角度來說，大多由業(yè)主主動決定是否改造，而綜合整治主要改造對象多為舊建筑物（不涉及主體結(jié)構(gòu)）、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改造目的是改善惡劣環(huán)境，消除重大安全隱患，增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)功能，主戰(zhàn)場主要集中于老舊住宅區(qū)、城中村。它具有一定的強(qiáng)制性，由政府主導(dǎo)，社區(qū)和村集體更多的是參與和配合。

??可以說，綜合整治實(shí)際是一種以社區(qū)局部或片區(qū)為改造目標(biāo)的“微更新”，這種內(nèi)容綜合、形式零散的“細(xì)胞工程”看似微小，實(shí)則作用巨大。深圳有超過60%的住房是老舊屋村和城中村，這些住房在完全重建之前，更多的是以“微更新”的方式實(shí)現(xiàn)修復(fù)和再生，并在潛移默化中改變著社區(qū)環(huán)境，影響著居民生活。

??三 城中村“微更新”宜居性體現(xiàn)

??01 更新依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

??廣東省2015年7月16日發(fā)布實(shí)施的《宜居社區(qū)建設(shè)評價》（DB44T 1577-2015）著眼于改善民生，采用標(biāo)準(zhǔn)化方式指引社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，推動社區(qū)宜居水平持續(xù)提升。標(biāo)準(zhǔn)所列的宜居建設(shè)指標(biāo)，主要是指在空間、環(huán)境、安全、文化、服務(wù)和管理六個方面都滿足社區(qū)居民生活需求的宜居要素。深圳在微更新的實(shí)踐過程中，依照宜居社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，力求統(tǒng)籌規(guī)劃、設(shè)計(jì)，植入各種宜居性要素，真正體現(xiàn)綜合整治的建設(shè)內(nèi)涵和效果。

??之所以要引入“宜居”的概念以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是在城市更新范疇里對綜合整治內(nèi)涵的一個放大。從根本上來說，綜合整治的核心是對改造標(biāo)的硬件設(shè)施的改造和完善，而對城中村、老舊住宅區(qū)所處的社區(qū)居民來說，除了使空間有序、環(huán)境宜居外，社區(qū)管理、服務(wù)同步提升，文化生活更加豐富才能真正滿足居民的需求。從這個需求出發(fā)，《宜居社區(qū)建設(shè)評價》無疑是最適合、最理想的對照標(biāo)準(zhǔn)。

??02 微更新的類型和特點(diǎn)

??3.1 硬件改造為主，軟性改造為輔，實(shí)現(xiàn)綜合整治

??改造對象集中于城中村和老舊住宅區(qū)。改造內(nèi)容重點(diǎn)包括：建筑本體外立面修護(hù)和美化，消防、治安安全設(shè)施完善，規(guī)范交通、人車分流；基礎(chǔ)設(shè)施地下管網(wǎng)改造、三線整治；社區(qū)環(huán)境綠化修復(fù)，煙氣治理、垃圾分類回收，完善文化休閑設(shè)施；社區(qū)管理加強(qiáng)流動人口管理，增加社區(qū)服務(wù)類型等。

　　典型案例：南山西麗366街區(qū)改造

街區(qū)改造前后

文化廣場改造前后

??該街區(qū)屬于典型的城中村，原街區(qū)大排檔、低端商鋪林立，業(yè)態(tài)雜亂，亂擺賣現(xiàn)象屢治不絕；街區(qū)內(nèi)到處臟水橫流，交通堵塞不便，綠化帶參差不齊，各種配套設(shè)施年久失修，嚴(yán)重破損；街區(qū)內(nèi)交通、安全事故屢屢發(fā)生；出租屋密集，管理不規(guī)范，治安、消防隱患常年存在；區(qū)域內(nèi)外來人口有三萬多名，管理難度大。

??改造通過裝新建筑物立面、拆除危房、雨污分流、三線改造、綠色景觀整治、業(yè)態(tài)引導(dǎo)、修建文化廣場、配置社區(qū)綜合管理服務(wù)中心、實(shí)行網(wǎng)格化管理等綜合整治手段，徹底改善了城中村臟亂差的環(huán)境，消除了安全隱患，提升了居民生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益三好的效果。

??典型案例：水圍村人才公寓改造

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??該項(xiàng)目將城中村納入了住房保障的范疇，通過全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造了深圳首個適合年輕人居住的人才社區(qū)，推動了城中村人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，并體現(xiàn)了城中村里獨(dú)特的都市風(fēng)貌。

??項(xiàng)目將水圍新村共29棟居民統(tǒng)建樓進(jìn)行整租，同步升級村民樓內(nèi)部和外部環(huán)境，創(chuàng)新性地增配電梯及空間連廊，將原本各自零散的統(tǒng)建樓連成一個整體，徹底消除城中村臟亂差現(xiàn)狀。全面完善消防、安防、監(jiān)控、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施，重新鋪設(shè)房屋內(nèi)部管線，增加煙感、滅火器等設(shè)備，顯著提高城中村安全系數(shù)。充分融入“互聯(lián)網(wǎng)”、“物聯(lián)網(wǎng)”理念，啟用智能化社區(qū)管理系統(tǒng)及APP，通過專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，營造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創(chuàng)業(yè)”五位一體的社區(qū)空間。打造集聚會、會客、健身、影視、主題活動為一體的“青年之家”，從鄰里文化、共享互動和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等方面，為水圍村注入更多青年、創(chuàng)業(yè)、共享元素。

??通過項(xiàng)目的改造完成，原本低端落后的農(nóng)民房實(shí)現(xiàn)了驚艷變身，成為來深人才的棲息地和智慧城市的新試點(diǎn)。

??3.2 因地制宜，有機(jī)更新，保護(hù)和傳承歷史文化特色

??深圳的多數(shù)社區(qū)都地處原特區(qū)外，地理位置屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，具有二元化特征，與市中心繁華城區(qū)的城中村不同的是，這些社區(qū)雖然地處偏僻、基礎(chǔ)設(shè)施落后，但自然環(huán)境生態(tài)、歷史傳統(tǒng)特色鮮明，具有濃厚、淳樸的鄉(xiāng)野氣息，應(yīng)遵循因地制宜、環(huán)境保護(hù)、有機(jī)更新的原則對這類城中村和舊屋村進(jìn)行改造。

　　典型案例：中國?觀瀾版畫原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地改造

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??項(xiàng)目注重環(huán)保生態(tài)，保留了客家村落的原始風(fēng)貌和自然田園風(fēng)光，對200多座近300年歷史的嶺南客家老屋村沒有大拆大建，而是采用“修舊如舊”的改造方式，既避免了拆除重建可能造成的巨大能源、資源浪費(fèi)和建筑垃圾、環(huán)境污染，又完好的保留了具有保護(hù)價值的典型嶺南客家建筑群，古民居、祠堂得以修繕利用，客家建筑風(fēng)格得以保存發(fā)揚(yáng)。

??通過低碳、環(huán)保的理念將古村落改造成為世界一流的版畫工坊、環(huán)境優(yōu)美的國際藝術(shù)家村、版畫展覽廳，將原來一度淪為廢墟的舊屋村，打造成為集版畫創(chuàng)作、制作、展示、收藏、交流、研究、培訓(xùn)和市場開發(fā)為一體的中國版畫事業(yè)與產(chǎn)業(yè)并進(jìn)的國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地，成為坊間古村落有機(jī)更新的經(jīng)典案例。

??3.3 體現(xiàn)低碳節(jié)能發(fā)展理念，打造綠色、生態(tài)型社區(qū)

??深圳是個缺地、缺水、缺能源的城市，在社區(qū)微更新過程中，需要大力倡導(dǎo)資源節(jié)約與綜合利用，包括垃圾分類回收、建設(shè)生態(tài)立體停車場、雨水花園；大力推廣在公共空間和公益設(shè)施開展屋頂綠化、立體綠化、中水回收利用，鼓勵居民使用太陽能、節(jié)能節(jié)電器具等，這些做法一點(diǎn)一滴的融入社區(qū)建設(shè)中，像一顆顆綠色的珠子點(diǎn)綴著社區(qū)，使社區(qū)面貌煥然一新。

　　典型案例：南海意庫改造項(xiàng)目（中國人居環(huán)境范例獎）

??深圳部分核心地段的社區(qū)仍保留著不少老舊工業(yè)區(qū)，隨著深圳工業(yè)發(fā)展的快速轉(zhuǎn)型和升級換代，這些舊廠房也面臨著“廠房改造、產(chǎn)業(yè)置換”的問題。拆除這些廠房將用地性質(zhì)改變無疑會為企業(yè)帶來更為豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，但有限的社會資源可能會在拆除與重建的雙重消耗中被不公正再分配，同時也將造成巨大的浪費(fèi)和產(chǎn)生大量的垃圾，破壞生態(tài)環(huán)境。

??項(xiàng)目改造采用了大量的綠色建筑技術(shù)，在節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、保護(hù)環(huán)境等方面做了許多嘗試，包括自然通風(fēng)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用、溫濕度獨(dú)立控制空調(diào)系統(tǒng)、環(huán)保材料、原有設(shè)備利用、綠化與植栽、雨污水處理與回用、智能化技術(shù)等，最終節(jié)能率達(dá)65%以上，非傳統(tǒng)水源利用率達(dá)到60%。項(xiàng)目改善了室內(nèi)空間的生態(tài)環(huán)境、提高空間舒適度，用比較經(jīng)濟(jì)的方法達(dá)到節(jié)能減排和綠色環(huán)保的目的，成為舊廠房改造項(xiàng)目的典范之作，同時也極大的改善了所處社區(qū)的整體環(huán)境與面貌，成為社區(qū)居民休閑娛樂的時尚之地。（作者/楊麗艷、肖林芳；編輯/人居委）