魏勇：“租購并舉”，開啟安居新時代

鏈家地產(chǎn)副總裁 魏勇

??中房網(wǎng)訊 2018年1月11日-12日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會和福建省晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共同主辦的"第九屆中國人居環(huán)境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進(jìn)新時代的中國人居環(huán)境建設(shè)的新使命和新方向，展現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的人居環(huán)境建設(shè)的新實踐和新成果，為產(chǎn)業(yè)鏈不同實施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺，為推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，深化供給側(cè)改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強勁動力。

??住建部、環(huán)保部、發(fā)改委、國家開發(fā)銀行領(lǐng)導(dǎo)以及來自我國人居環(huán)境各領(lǐng)域的知名專家學(xué)者、中國人居環(huán)境共建示范城市代表、房地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)代表以及晉江市政府相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人濟濟一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，鏈家地產(chǎn)副總裁魏勇發(fā)表了《“租購并舉”，開啟安居新時代》的主題演講。

??以下為文字實錄：

??魏勇：非常高興有機會來跟大家一起分享和討論，在租賃是我們未來的一些變化或者一些趨勢。

??我今天給大家主要分享鏈家研究院最近的一些成果。

??關(guān)于租的問題，非常熱最近時間，尤其是十九大房租不炒和租購并舉的機制建立政策公布，關(guān)于租討論非常多。各個主體無論政府還是企業(yè)，市民對租賃、租住投入非常多的關(guān)心，也有很多企業(yè)開始布局投入很多的資源。

??真的租賃是是真的到來了嗎？為什么把租放如此重要的地位？19大把購租并舉改成租購并舉，這體現(xiàn)了領(lǐng)導(dǎo)的思路和想法，有非常深刻的含義。

??在這種背景下，大家也想關(guān)于租，這個時代到來意味著什么，未來什么趨勢和變化？研究院根據(jù)發(fā)達(dá)國家的跟蹤，結(jié)合我們自己對中國主要國內(nèi)30個城市的數(shù)據(jù)梳理，我們做了一些課題研究。

??今天主要分享一下根據(jù)國際的比較研究，我們大概會形成一些什么樣的共識，和大家一起探討。

??首先來看在租賃時代，有一個生命周期的概念，從一個職場小白到精英，再往后有自己的伴侶成立小家庭，有孩子，這樣的生命變化過程中對于租住品質(zhì)要求和需求主要的提升，在變化的。

??也根據(jù)它自身的能力有不同的訴求，這種情況下，未來對于不同生命周期的客戶的針對性的需求也是我們需要跟蹤和考慮的。從國際比較看，我們看到從幾個主要的發(fā)達(dá)國家租賃人口和住房的數(shù)量看，應(yīng)該說我們和這些國家相比，我們是處于非常小的一個比例。租賃人口美國35%，日本是42%，英國37%。我們國家11.64%。

??用于租賃的房屋數(shù)量看，我們只占17.8%，發(fā)達(dá)國家超過30%，甚至50%。

??從城市來看，發(fā)達(dá)的城市像紐約國際先進(jìn)城市，租賃人口比重占到50%，我們哪怕北上深最發(fā)達(dá)城市30%、40%左右。數(shù)據(jù)對比可以看出來，無論在租賃人口還是租金規(guī)模還是租賃房屋本身提供來講，無論供給方還是需求方講，我們與國際比較有很大的差距，意味著我們存在非常大的持續(xù)的上升空間。

??長租市場我們預(yù)計，未來到2025年可以突破將近3萬億，有一個數(shù)據(jù)，實際上全國城市的流動人口大概2.49億人，假如說平均沒有每年支出1萬元就是2.49萬億，在很多城市根本不是這個數(shù)據(jù)，3萬億規(guī)模是比較保守的估計。

??從新房、二手房和租房三個模塊結(jié)構(gòu)來看，我們與發(fā)達(dá)國家有很大的差距。在英國，一手、二手房和租賃占比10%、74和16%的。美國是6，60%是二手房，租賃市場29%。如果租賃市場27%。我們國家是一個初級的架構(gòu)，新房57%，二手房37%，租賃房6%。從這個數(shù)據(jù)看，我們增長空間也是很大。

??10年以后我們預(yù)計二手房和租賃占比，租賃15%。

??從數(shù)據(jù)看未來租賃業(yè)未來10年是最后空間最大的市場，雖然絕對額不是最大，但是增長的速度應(yīng)該是最快的。

??從房屋持有的情況看，未來主要的租賃的架構(gòu)是專業(yè)化和規(guī)模化，也就是由專門機構(gòu)運作租賃住房，運營和管理是微量的一個趨勢。美國個日本過往租賃住宅供給結(jié)構(gòu)可以看到，機構(gòu)自持美國是30.4%，日本是83%，日本基本上個人房子會委托給機構(gòu)進(jìn)行管理，日本最大的房產(chǎn)商不是開發(fā)商，而是房地產(chǎn)的運營商。手里幾十萬套房子，日本這樣的公司非常多。

??我們國家的個人房源交給機構(gòu)比例非常的低，我們不到5%。這個比例是非常低，大部分的房源在自己個人手里。

??未來從租賃的運營看，機構(gòu)運營會是一個趨勢，而機構(gòu)運營中間，我們可以看到，其實越是比較難的，包括在管理上難，服務(wù)上難，配套延伸服務(wù)難的行業(yè)，運作的空間其實越大，利益越大。資本市場對它的估值也是越大。美國的前三公司都是百億級規(guī)矩。只是做提供商或者自己提供的物業(yè)管理這一部分運營商估值比較低，這體現(xiàn)資本市場對于租賃管理、租賃運營和租賃服務(wù)價值的一種展望和預(yù)測。

??從我國目前的租賃經(jīng)營現(xiàn)狀看，這過市場是一個目前房地產(chǎn)市場里面唯一有政策紅利的市場，其他的房地產(chǎn)市場都受到限制，受到一些整頓、調(diào)控，甚至打壓。租賃市場政府是支持的，鼓勵的。從鼓勵和支持這樣的強大市場推動背景下，現(xiàn)在有很多的運營商開始涉足這塊領(lǐng)域。

??分散供應(yīng)管理規(guī)?？?，目前有比較多的企業(yè)在參與，其中鏈家下面的一個自營品牌管理30萬左右，第二名我愛我家旗下的一個。還有分散式，但是也是專業(yè)化，只不過管理房間分散各個小區(qū)。集中式就是一棟樓的公寓看，魔方是排名第一。

??眾多的管理商，參與市場主體情況下，很多參與市場運營和管理包括服務(wù)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，房屋租賃不簡單是把房子收到再租出去的過程，包括房源和客源如何聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)、軟件、系統(tǒng)服務(wù)外，還包括關(guān)于房地產(chǎn)的一系列配套服務(wù)，關(guān)于租住房屋的裝修服務(wù)，租住房屋的配置、維修，也包括租住房屋的搬家、保潔、安全一系列的服務(wù)，都在做很多的整合和拓展。

??現(xiàn)在隨著物聯(lián)網(wǎng)時代到來，互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)能夠除了把房源進(jìn)行系統(tǒng)整合，也可以把房源里面的設(shè)備，包括水電器以及各種各樣的電器設(shè)施進(jìn)行物聯(lián)管理和控制，同時提供配套的，保潔、維修、搬家配套服務(wù)的連接。我們自如提供這種服務(wù)的時候三個系統(tǒng)，資產(chǎn)管理系統(tǒng)，第二是物聯(lián)系統(tǒng)，包括每個房間的配置設(shè)備怎么連接。第三平臺人的調(diào)配服務(wù)平臺。除了給房屋提供配置服務(wù)外還提供后期維修服務(wù)、保潔服務(wù)。北京2千多個阿姨專門負(fù)責(zé)保潔，對于這些人怎么管理，任務(wù)怎么分派？客戶響應(yīng)、需求怎么相應(yīng)同樣有一個平臺。

??在租賃微量管理模式中多系統(tǒng)并存，同時提供多樣化的平臺。真正難和挑戰(zhàn)的是在綜合應(yīng)用和服務(wù)上面。

??也有很多的開發(fā)商在開始涉足到長租公寓里面，包括萬科，龍湖，萬達(dá)等等自由品牌，包括與公寓方進(jìn)行合作提供管理和服務(wù)的品牌。

??從區(qū)域看，我們判斷未來還是在幾個主要的發(fā)達(dá)區(qū)域，一個是華東地區(qū)、華南地區(qū)和華北地區(qū)，主要30個城市里面有租住問題，其他城市租賃不是問題，一般住在自己持有的房子里面。

??分析未來30個城市租住租金比重，前30個占比達(dá)到63%，因此這些城市主要競爭在這些城市展開。

??這30個城市也是不斷進(jìn)行一些變化，包括熱點城市也在不停的變動，比如北京、上海、深圳、廣州，從租賃人口看，占比看上海第一，租金北京超過上海，杭州超過廣州，在發(fā)生一些變化。

??從研究成果看微量消費升級是大勢所趨，每一個租賃消費者的生命周期不一樣，不同的年齡段在合租、整租之間轉(zhuǎn)化。不同年齡段隨著收入不同，付出租金的收入也不同。

??有一個數(shù)據(jù)20歲以下和50歲以上租金支出范圍和享受服務(wù)上不同。

??租住是時代的到來？跟年輕人購買力相關(guān)系，其實隨著城市土地的資源稀缺，房價上漲，年輕人要購買房屋的難度越來越大，這張圖表示出13年到16年，每一年幾乎都有變化，首次置業(yè)年齡往后推遲，基本上每年都推遲1歲。越來越多年輕人買不起房，或者買房年輕往后退。因此需要租房人口擴大和增加。

??且不說未來租是一種生活方式，對于租賃政策出臺會解決更多問題，也可以看到有些年輕人不是想買就可以買得起的，隨著購買力水平很難買得起房子。這樣對于租賃人口不可逆的趨勢。

??隨著收入、消費升級的變化，我們其實在租住消費上會逐步升級。不同的收入年齡對于合租和整租要求不同。

??未來在政策上我們的建議幾個方面，第一希望還是增加房源供給，盤活存量房，19大報告里習(xí)主席說的多主體供應(yīng)，多渠道保障。多主體除了國家、集體、個體把個體房源拿出來增加房源很重要。過去增加土地方式就是出讓，以后我們可能會增加產(chǎn)權(quán)，甚至包括不帶產(chǎn)權(quán)的租賃方式，比如入股方式，農(nóng)民用集體土地不是一次性出讓，用土地入股每年享受租金分配，不是一次性把土地出讓金拿到手，那種方式會帶來很多問題，農(nóng)民暴富，拆遷成本高。把土地作為一種資產(chǎn)持續(xù)獲得匯報會使各方心態(tài)和預(yù)期平穩(wěn)一些。

??培育專業(yè)化的租賃是機構(gòu)，提升租賃品質(zhì)。

??落實租賃備案制度，建立房屋檔案。現(xiàn)在很多城市建立租房租賃管理系統(tǒng)，杭州、上海、北京有一些建設(shè)甚至完成的，這種建設(shè)是把架子搭起來，更多是需要數(shù)字運營，相應(yīng)的要配套政策進(jìn)行落實，積分的制度，每一個城市居民來到這里，給你一個編號，你在編號下記載你各種各樣的信息，信用、資產(chǎn)信息等等各種背景，通過租賃的積分來管理你未來的預(yù)期。租房的行為我怎么給你評分，租金的支付和方式以及信用進(jìn)行積分。這樣使每個城市的人口能夠自動的條規(guī)行為。

??同時租賃制度里面很重要稅收制度，很多地方關(guān)于租賃房屋要不要登記很重要就是利益沖突，登記是不是收費，所以很多市民不愿意拿出來。政府也不能說我不收費，這種情況就需要做一系列的安排。可能先爭后退，不一定真正的到自己的腰包，而且可以做積分安排，只要納稅可以積分，這樣市民覺得是獎勵不是負(fù)擔(dān)。還有金融政策和立法政策，都可以做一些安排。

??謝謝大家！