[克而瑞]11月市場峰回路轉(zhuǎn) 開啟跑量新周期

  剛剛過去的11月份有沒有復(fù)制10月份的市場表現(xiàn)，先前存疑待考的一切關(guān)注點終于水落石出。在半月、前三周時，市場表現(xiàn)著實讓人捏了把汗，成交量并未能延續(xù)10月份的回暖走勢，待到21日央行宣布降息后的第四周則創(chuàng)下了年內(nèi)單周成交量新高，市場形勢峰回路轉(zhuǎn)。但就整體而言，供應(yīng)大幅增加而需求并未如期集中釋放，相比10月成交量勉強(qiáng)持平，市場筑底回升的根基仍需進(jìn)一步鞏固，或?qū)⒂纱碎_啟跑量去庫存的新周期。

  快速去庫存加大推盤，11月重點城市新增供應(yīng)放量創(chuàng)新高

  三季度以來地方救市措施不斷、整體市場需求逐漸釋放，使得開發(fā)商推盤信心回升，積極采取多種營銷措施，加快項目上市節(jié)奏，以期抓住市場窗口期、快速去庫存，加之年底又是各大房企沖業(yè)績的關(guān)鍵期，11月的推盤量明顯增加，使得重點城市供應(yīng)量大增。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月22個重點城市新增供應(yīng)1796萬平方米，環(huán)比增加4.7%，個別城市較10月有大幅上漲。

  從具體城市能級來看，一線城市除北京外，供應(yīng)量都在90萬平方米以上，平均供應(yīng)近115萬平方米，其中深圳本月供應(yīng)近130萬平方米，環(huán)比大增173%，同比也上漲99%，廣州更是超過了170萬平方米，環(huán)比也是大增134%，處于近年來較高水平；二、三線城市供應(yīng)量與10月相比，環(huán)比下降的城市進(jìn)一步減少，南京、杭州、沈陽、武漢等城市供應(yīng)量都超過100萬平方米，無錫、常州、大連等城市供應(yīng)量大幅增長，環(huán)比平均增幅超過70%。

  成交較10月勉強(qiáng)持平，市場短期去化風(fēng)險略有緩解

  11月市場整體上沒能延續(xù)10月的強(qiáng)勢回升態(tài)勢，前三周市場整體弱于10月表現(xiàn)，唯獨第四周在降息提振下，市場成交才得以激活，使得原本更加曲折艱難的回暖之路峰回路轉(zhuǎn)。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，11月份63個重點城市共成交新建商品住宅約3102萬平方米，較上月環(huán)比下降1.46%，僅算勉強(qiáng)持平，整體表現(xiàn)依然弱于10月市場。市場筑底企穩(wěn)的更急仍需鞏固。

  其中有三成城市成交量出現(xiàn)不同程度下降，其中二線城市環(huán)比下降的城市數(shù)量和降幅都最大，約五成二線城市成交量下降，長沙、成都、大量等城市降幅都在40%以上，福州、杭州、寧波等城市成交降幅也都在20%左右。

  在連續(xù)兩月的快速去化之后，各城市短期風(fēng)險略有緩解。多數(shù)城市供求比控制在1.2警戒線以內(nèi)，上月較為風(fēng)險突出的長春、福州理性回歸，而廣州、深圳以及無錫則由于本月供應(yīng)驟增而成交未相應(yīng)放大導(dǎo)致嚴(yán)重供大于求。從消化周期來看，監(jiān)測的22個重點城市中僅廣州、青島略有上漲，其余城市均或多或少下滑，消化周期超過20個月的城市僅剩沈陽、青島和長春三城，去化壓力得到一定程度的減弱。諸多城市正穩(wěn)步緩解去化危機(jī)，消化周期加速縮短趨勢明顯。

  降息短期極大提振市場信心，或開啟新一輪去化跑量周期

  在我們看來，930限貸松綁助推市場快速筑底企穩(wěn)，而降息必將使新政的持久力得以延續(xù)，使市場各方信心進(jìn)一步回升，一方面促使開發(fā)商加大推盤力度，整體供應(yīng)繼續(xù)增長，另一方面也無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預(yù)期會有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會有集中釋放，從而有助于市場交投量的回升。

  就此次降息本身而言，完全出乎市場意料，說了整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢并不如預(yù)期中那樣樂觀，我們認(rèn)為，此次降息應(yīng)該只是開始，將會開啟新一輪的降息、降準(zhǔn)周期。未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場去庫存的窗口期仍將能得以持續(xù)。同時時至年尾，房企發(fā)力沖刺年度業(yè)績，以價跑量的決心和策略沒有改變，雙重效應(yīng)疊加。因而，接下來的12月或?qū)⒂瓉硇乱惠喌某山恍「叻?，整體市場也或?qū)⒁源藶樘逭嬲龑崿F(xiàn)回暖。

  與此同時，目前各城市供大于求的基本面短期內(nèi)沒有改變，商品房庫存高企，市場風(fēng)險依然突出。因此，目前市場環(huán)境下各家企業(yè)不應(yīng)盲目漲價，還是應(yīng)該根據(jù)市場供求、價格關(guān)系來積極營銷，以去庫存為中心，緊抓窗口其加速跑量。