[克而瑞]剛改接過豪宅的棒，深圳又火了

深圳樓市作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，今年一直備受關(guān)注，而就在三季度成交量不斷下滑的同時(shí)，卻又出現(xiàn)了萬人搶房的現(xiàn)象級熱銷樓盤，這似乎與近兩月來深圳市場所呈現(xiàn)出的“遇冷”所矛盾，那到底深圳市場表現(xiàn)如何呢？

??11月7日，鴻榮源壹城中心推出的1637套房源一次性售罄，刷新了深圳樓市記錄。雖然項(xiàng)目所處的龍華區(qū)，需求旺盛且新盤供應(yīng)少，且臨近地鐵站，但總體均價(jià)僅在43000元/平方米(與周邊年代久遠(yuǎn)的二手房持平)，卻實(shí)實(shí)在在的讓項(xiàng)目成為了60億的“日光盤”奇跡。

??萬人搶房現(xiàn)象和成交回溫，本質(zhì)上都是剛需供應(yīng)回升所帶動

??倒回10月份，深圳商品住宅供應(yīng)面積和成交面積分別為62.2萬平方米和62.1萬平方米，其中成交量是連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)步下滑以來，再次止跌為 升，環(huán)比上月大幅上漲34%，相比去年火熱的十月也不遑多讓；與成交量走勢相反的是，成交價(jià)格在近一年的上漲中，從9月開始松動，10月延續(xù)9月微跌走 勢，環(huán)比小幅下跌5%，至35062元/平方米高位。

??三季度以來，深圳樓市由量跌價(jià)漲的走勢轉(zhuǎn)變成量升價(jià)跌，我們認(rèn)為，這其實(shí)與最近的萬人搶房現(xiàn)象的內(nèi)在原因是相同的。本質(zhì)上來看，都是因?yàn)榍捌诤勒枨蠹嗅尫藕?，剛需推案量的回升和開發(fā)商優(yōu)惠力度的加大，剛需、首改的市場主導(dǎo)地位重新提升所致。

??成交結(jié)構(gòu)性因素和開發(fā)商積極營銷，共同推動市場量升價(jià)跌

??深層次來看，10月深圳樓市呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌的原因，我們認(rèn)為可以從以下三個(gè)角度分析：

??1)項(xiàng)目檔次結(jié)構(gòu)變化：剛需、首次改善類項(xiàng)目去化加快是市場量漲價(jià)跌的最直接原因

??一直以來，深圳都屬于緊缺供應(yīng)型城市，購房者對于新房、尤其是剛改項(xiàng)目的需求一直保持強(qiáng)勁。7-8月份樓市推盤量較少，且二季度市場的火爆提前 消耗了部分購買力，導(dǎo)致三季度成交量持續(xù)下滑。但9月份以來，剛需、首改項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯加快，以本月剛改類銷冠項(xiàng)目為例，諸如港信達(dá)橫崗大廈(銀信 PARK)、聯(lián)投東方、宏發(fā)世紀(jì)城等項(xiàng)目均是在9月份領(lǐng)取銷許。10月剛改類項(xiàng)目推案量回升和郊區(qū)樓盤的集中去化，直接帶動了深圳樓市的量漲價(jià)跌。

??CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月成交面積排行前十的項(xiàng)目，多以低價(jià)盤為主，多達(dá)8個(gè)項(xiàng)目都低于35000元/平方米的全市均價(jià)，與6月份不同，高 端需求明顯衰竭。以寶安區(qū)的聯(lián)投東方為例，成交均價(jià)僅為26419元/平方米，10月成交量達(dá)到9.43萬方，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出深圳市其他項(xiàng)目銷售熱度。

??同時(shí)，如果以前10月深圳市場均價(jià)和兩倍價(jià)格為界去定義剛需、改善和高端，通過測算近三個(gè)月各單價(jià)段下的成交面積占比變動，可以發(fā)現(xiàn)，以 33000元/平方米以下的剛需類成交占比呈現(xiàn)顯著上漲走勢，而高端需求成交占比則明顯下滑。這也從側(cè)面進(jìn)一步佐證了，剛需改善類需求占比上升是深圳樓市 量升價(jià)跌的內(nèi)在原因。

??2)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化：剛需板塊成交熱度提升，結(jié)構(gòu)性拉低全市均價(jià)

??我們通過測算各區(qū)域10月成交量占比的變化及對全市成交均價(jià)的影響幅度，可以顯著看到，

??其一，龍崗區(qū)成交量和價(jià)格的上漲帶動了全市均價(jià)的上升，剛性需求得到大量釋放；其二，中高端需求釋放趨于平淡，南山區(qū)的成交均價(jià)由6.3萬元/ 平方米降至5.6萬元/平方米下，卻并未帶來成交量的上漲，反而因成交量占比的下滑，大幅拉低了全市成交均價(jià)的下跌，總體看，全市均價(jià)被結(jié)構(gòu)性拉低。

??于城市而言，不同區(qū)域的表現(xiàn)對成交量和成交均價(jià)的貢獻(xiàn)度會有所不同。分區(qū)域來看，10月各區(qū)域的成交量相比9月都有一定程度的上漲，其中以龍崗 區(qū)漲幅最為明顯，成交占比上漲了33個(gè)百分點(diǎn)至42%，成為最火的區(qū)域，而南山區(qū)和寶安區(qū)成交占比微幅下跌了2個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。而價(jià)格方面，龍崗區(qū) 整體均價(jià)僅在29488元/平方米，僅推動了全市均價(jià)上升656元/平方米。價(jià)格高地南山區(qū)成交面積占比的下滑，分別顯著地拉低了全市均價(jià)1388元/平 方米和1092元/平方米。

??3)營銷力度：開發(fā)商重回積極營銷，以真正的讓利優(yōu)惠吸引購房者入市

??深圳樓市重回上升軌道，是市場需求使然，也是開發(fā)商營銷手段推動助熱。并且，與前幾個(gè)月不同的是，開發(fā)商不再以單純的創(chuàng)新性營銷活動或營銷噱頭 為主，而是真正的開始積極營銷，加大促銷力度，換言之，通過價(jià)格的讓利優(yōu)惠等促進(jìn)項(xiàng)目熱銷，這一點(diǎn)，在鴻榮源壹城中心上得到了極有力的印證。鴻榮源壹城中 心的火爆，直接證明了深圳市場的需求仍是極為旺盛的，一旦在大力度的促銷手段下的相對偏低價(jià)格，再加上供應(yīng)量充足，市場就會再次回升上升通道。

??中長期內(nèi)，深圳樓市重現(xiàn)量價(jià)齊升仍可期

??今年以來央行7次使用降息降準(zhǔn)的調(diào)控工具，為房地產(chǎn)行業(yè)不斷注入流動性來活躍貨幣市場和資本市場，促使商業(yè)銀行房貸更趨于積極性，進(jìn)一步提振購房者的預(yù)期和市場信心。

??在政策面整體寬松的環(huán)境下，深圳樓市的熱度還能持續(xù)多久？就目前情況來看，我們認(rèn)為：在當(dāng)前深圳豪宅庫存量相對偏少，市場需求以剛需和改善為主的背景下，尤其是四季度中房企為沖擊業(yè)績，一定會大幅增加供應(yīng)量和加大營銷力度，短期內(nèi)深圳樓市將延續(xù)量升價(jià)跌的走勢。

??而在中長期來看，一旦后續(xù)高端供應(yīng)量緩慢跟上，開發(fā)商針對剛需繼續(xù)積極營銷，對于深圳樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升的預(yù)期，也是值得期望的。