[克而瑞]佛山憑什么當上了三四線地王“專業(yè)戶”

??目前，多數(shù)三、四線城市受制于有限的市場需求，高庫存風(fēng)險依舊高懸在頂，土地市場更是乏人問津，底價成交已成常態(tài)。與此形成鮮明對比的是，前8月佛山成交了多宗“地王”，區(qū)域單價、總價地王紀錄頻遭刷新，土地市場熱度明顯提升。

??三、四線“地王”全部集中在珠三角，佛山占比高達50%

??三、四線城市“地王”數(shù)量明顯低于一、二線城市，并且城市分布更為集中。1-7月，重點監(jiān)測三、四線城市合計成交了10宗單價、總價地王，主要集中在佛山、東莞、漳州和珠海4個城市。其中，佛山誕生了5宗地王，占比達50%，且全部來自于南海和順德兩個區(qū)域。

??臨近廣州的南海、順德兩區(qū)土拍競爭最為激烈，5宗地王平均溢價率高達136%。除泰禾以72%溢價率奪下順德區(qū)總價地王之外，其余4宗單價地王都拍出了100%以上的高溢價率，順德區(qū)TD2016(SD)WG0015地塊更是拍出了196%的超高溢價率，土拍競爭激烈程度可見一斑。

??品牌房企大力布局南海、順德兩區(qū)，頻頻刷新區(qū)域乃至全市單價、總價地王紀錄。6月27日，美的、合景泰富兩度刷新順德區(qū)單價地王記錄，最高樓板價大幅提升至11259元/平方米。值得一提的是，年初時代地產(chǎn)歷經(jīng)138輪競價，以總價64.06億元奪下南海區(qū)TD2015(NH)WG027地塊，樓板價高達15298元/平方米，創(chuàng)造了佛山新的單價地王。

??佛山經(jīng)濟持續(xù)向好、人口加速聚集，城鎮(zhèn)居民收入領(lǐng)跑三、四線城市

??2015年，佛山交出了一份靚麗的經(jīng)濟答卷，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值8004億元，僅次于無錫位列全國第15名，較2014增長8.5%，明顯快于全國6.9%的同比增速；常住人口743.1萬人，同比上升1.1%，乃是為數(shù)不多的常住人口同比增速在1%以上的三、四線城市。其中，外來人口354.1萬人，占比約48%，主要來自于廣東省內(nèi)的清遠、肇慶、韶關(guān)等多個城市以及鄰近的廣西、湖南、四川等多個省份；居民收入水平明顯高于省內(nèi)三、四線城市，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入接近4萬元，同比增速略快于GDP增速，預(yù)示著經(jīng)濟發(fā)展成果已在居民收入水平得以體現(xiàn)，成為外來人口加速聚集的重要因素。不過，佛山居民收入水平與紹興、嘉興、無錫等民營經(jīng)濟相較發(fā)達的城市仍存在一定的差距，尤其是浙江省秉持“藏富于民”發(fā)展策略，居民普遍有著更高的收入水平。綜合而言，佛山經(jīng)濟增長動力強勁，對于周邊省市外來人口有著較強的吸引力，為房地市場回暖奠定了堅實的市場基礎(chǔ)。

??佛山土地成交高峰期已過，近年來持續(xù)量跌價升，預(yù)期未來價格繼續(xù)上升

??2013年，佛山土地成交面積創(chuàng)造了自2006年以來的最高點，全年密集成交了234宗經(jīng)營性土地，建面高達2407萬平方米，當年商品房成交面積為939萬平方米，土地成交量顯著超出市場需求。近年來，土地成交量逐年下滑，2016年1-7月成交建面進一步縮減至567萬平方米，連續(xù)3年下滑已成大概率事件。值得一提的是，在土地成交量持續(xù)走低的同時，土地價格則是穩(wěn)步抬升，且有加速上行的趨勢，2016年前7月樓板價大幅攀升至5378元/平方米，同比漲幅高達149%。

??利好政策接連落地，佛山樓市量價齊升，今年成交量將再創(chuàng)新高

??2014年8月，佛山開始松綁限購政策，市場需求急劇釋放，全年成交量首次突破1000萬平方米。在中央積極去庫存的大背景下，樓市政策層面延續(xù)寬松走向，各線城市成交量持續(xù)高位運行。尤其是2016年初中央接連下發(fā)降首付、調(diào)降契稅、營業(yè)稅等多款去庫存新政，房地產(chǎn)市場再次迎來了成交高峰期。1-7月佛山商品住宅成交量大幅提升至1085萬平方米，同比增加35%。

??2014年，繼杭州率先祭出降價大旗之后，各線城市紛紛效仿，全國范圍內(nèi)降價潮涌動，佛山房屋降價案例不在少數(shù)。更為重要的是，受制于2013年佛山土地成交量顯著提升，大幅超出市場可以承受的區(qū)間上限，隨著新增項目陸續(xù)進入銷售階段，進一步加劇了市場競爭激烈程度。2014年，佛山商品住宅成交均價降至8565元/平方米，同比下跌5%。不過，隨著樓市成交轉(zhuǎn)暖，佛山房價開始步入上行通道，2016年1-7月商品住宅成交均價升至9423元/平方米，同比上漲9%。

??我們認為造成佛山樓市、地市持續(xù)高熱，地王數(shù)量明顯增多的原因有以下三點：

??其一，就地理位置而言，佛山南海區(qū)、順德區(qū)分別緊鄰廣州荔灣區(qū)、番禺區(qū)。相較于廣州增城、從化和南沙等偏遠區(qū)域，佛山南海區(qū)到廣州主城區(qū)的直線距離更近，吸引著在廣州荔灣區(qū)乃至越秀區(qū)工作、生活的部分外溢客群前來置業(yè)。佛山順德區(qū)則是受益于鄰近的廣州番禺區(qū)房地產(chǎn)市場回暖，番禺區(qū)商品住宅成交均價已由1月份的16706元/平方米上漲至7月份的18912元/平方米，漲幅多達13%，明顯高于市內(nèi)其他區(qū)域。鑒于廣州中心城區(qū)土地供應(yīng)受限，番禺區(qū)憑借著交通出行便捷、價格比較優(yōu)勢突出、周邊生活環(huán)境優(yōu)越等多方面因素，承接了大批中心城區(qū)外溢需求，房地產(chǎn)市場熱度回升顯著。

??其二，2010年廣佛線正式通車運營，橫跨廣州海珠區(qū)、荔灣區(qū)和佛山禪城區(qū)、南海區(qū)，在西朗站可換乘廣州地鐵1號線。2015年廣佛線增設(shè)西朗至燕崗段，并可在沙園站換乘廣州地鐵8號線，進一步拉近了廣州和佛山之間的時空距離。反觀，貫穿天河區(qū)、黃埔區(qū)和增城區(qū)的地鐵21號線正在施工階段，預(yù)計2017年底通車，從化區(qū)地鐵線路正處規(guī)劃階段，距離正式通車運營仍需花費更長的時間周期。相較于增城區(qū)、從化區(qū)這些廣州房價洼地，佛山南海區(qū)、禪城區(qū)交通出行便捷，也更受廣州剛需客群歡迎。

??其三，2015年5月佛山全面取消限購政策，廣州為了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，限購政策仍將從緊執(zhí)行，部分置業(yè)需求被迫外溢至佛山。值得一提的是，得益于“廣佛同城”遠景規(guī)劃，廣佛都市圈建設(shè)持續(xù)推進，廣州與佛山之間經(jīng)濟、人員、物流往來更為緊密，投資、投機性需求漸成佛山樓市重要置業(yè)群體，鄰近廣州的南海區(qū)和順德區(qū)明顯受益。

??綜上所述，佛山樓市、地市轉(zhuǎn)暖，更多的還是受佛山特殊地理位置影響。就地理位置而言，佛山堪比廣州“內(nèi)城”，佛山南海區(qū)緊鄰廣州中心六區(qū)之一的荔灣區(qū)，在全國范圍內(nèi)僅此一例。當然，佛山為了更快地實現(xiàn)樓市庫存去化，在多個方面都做出了有利嘗試，譬如大幅縮減供地力度，緩解樓市供求矛盾；加快廣佛經(jīng)濟圈建設(shè)，加大市政配套建設(shè)步伐等，這些都為三、四線城市去庫存提供了新的思路。