[克而瑞]2017年三季度房地產市場九大變化（中篇）

??變化四：供應下滑

??限價致一二線供應低迷，三四線供應持續(xù)走高

??三季度，新增供應依舊低位徘徊，無論是從同比還是與2季度月均水平相比，都呈微幅下跌之勢。一線城市供應繼續(xù)低迷；二線城市政策持續(xù)收緊，城市表現(xiàn)分化；三四線城市市場供應量持續(xù)走高。我們預計隨著項目資金壓力逐漸顯現(xiàn)，市場逐步適應新政策并重回自身運行軌道，更多企業(yè)將放棄觀望而接受限價，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，四季度新增供應預計將較前三季度顯著增加。

??1、一線城市同比銳減33%，預計四季度仍持續(xù)低位

??一線城市三季度商品住宅供應面積除深圳上漲外，其余城市回落明顯。具體來看，北京、上海受限價政策影響嚴重，供應量均不足60萬平方米，尤其是北京，供應面積僅40萬平方米，同比大幅下降70%。廣州政策較為寬松、房價相對較低，同比下降36%。深圳三季度供應面積達137萬平方米，同比上漲明顯。

??與二季度相比，三季度商品住宅月均供應量同樣低迷，月均不足176萬平方米，較上季度月均減少23平萬方米。除深圳月均值較上季度提升29萬平方米外，其余城市均大幅減少，其中上海、廣州下降最為明顯，均超25萬平方米。

??我們預計，四季度一線城市新增供應仍舊低迷，短期內受制于嚴厲的調控政策抑制購房需求，而且土地市場難有新項目補充，企業(yè)普遍惜售心態(tài)短期難改，并不急于出貨。另外，限制高價盤預售證審批等措施并未有松動跡象，供應量難有突破；長期來看，租賃住宅用地占據(jù)主流，改變供求結構和市場預期，銷售類住宅用地成交愈加稀少，未來供應持續(xù)減少。

??2、二線同比跌多漲少、分化明顯，四季度供應將迎來高點

??三季度，雖然26個二線城市商品住宅供應總量同比上漲18%，但城市供應量同比跌多漲少，僅個別城市漲幅明顯。其中政策相對寬松的重慶、鄭州、西安等市新增供應量激增，同比漲幅超50%。福州、貴陽、長沙等市供應量同比腰斬，福州同比跌幅達87%。

??從與二季度月均供應相比，同樣分化明顯，漲跌各半。武漢、寧波等市有明顯回落，分別下降60萬平方米和49萬平方米；鄭州、合肥等市供應量持續(xù)高位運行，顯著增加。

??整體來看，二線城市調控政策愈加嚴苛，非熱點城市也相繼出臺新政。而且近期開盤項目去化率顯著下降，項目分化加劇，說明購房需求端支撐逐漸乏力。更多企業(yè)將放棄觀望而接受“限價”，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，四季度新增供應預計將較前三季度顯著增加。

??3、三四線供應量同環(huán)比皆上升，料四季度仍持續(xù)高位

??三季度，三四線城市商品住宅供應量同比上升16%，重點城市中同比增多跌少。具體來看，汕頭、臺州、晉江等供應量大幅攀升，同比上漲一倍有余。洛陽，岳陽、泉州、肇慶等城市同比跌幅達六成以上。

??相比二季度而言，三季度月均供應量增加8%。其中，溫州、無錫、徐州、東莞、汕頭、中山、漳州等月均供應量較二季度月均增長50%以上。而鹽城、肇慶、洛陽、岳陽等熱點三四線城市供應量顯著下滑，幅度均超50%。

??四季度，熱點三四線城市市場活躍度仍將短期內慣性維持，一、二線持續(xù)緊縮政策給三四線城市帶來“外溢”和“機遇”，在供求兩旺的市場格局下，預計供應量將仍保持高位。

??變化五：成交走低

??政策趨緊、供應不濟、需求顯疲態(tài)，成交仍低位徘徊

??三季度，緊縮政策環(huán)境沒有絲毫轉變跡象，政策效果逐漸顯現(xiàn)，加上新增供應普遍減少，且諸多城市投資投機需求受到嚴厲政策抑制、縮小了套利空間而提高了投資風險，需求端開始出現(xiàn)支撐乏力的跡象，新開項目開盤去化顯著分化而不再是普遍“日光”。各線城市成交量同、環(huán)比均有不同程度下滑，一線和三四線城市跌幅領先，二線城市間分化顯著?；谒募径榷€城市供應增加和三四線供應走高的判斷，預計成交量將環(huán)比小幅回升但仍處低位。

??1、各線同環(huán)比雙雙銳減，一線和三四線環(huán)比跌幅皆超30%

??三季度，全國商品住宅成交量全線下滑，從CRIC監(jiān)測的全國46個主要城市成交情況看，商品住宅成交面積約6667萬平方米，環(huán)比下滑15%，較2016年同期下跌34%。

??一線城市在各線城市中整體表現(xiàn)最差，成交面積僅458萬平方米，環(huán)比下跌31%，同比更是銳減65%。主要原因一方面是新增供應有限，同比減少33%，北京商品住宅成交面積已連續(xù)三季度下滑，三季度成交面積僅79萬平方米，同比下降80%。上海案場到訪量連續(xù)七個月下滑，客戶觀望情緒嚴重，環(huán)比跌幅25%。深圳則一直保持低位運行，同、環(huán)比受此影響跌幅不大，分別下降14%和17%。另一方面是“限購”和“限貸”政策并無放松，購房者觀望情緒加重，新項目開盤去化情況十分一般。

??二線城市整體表現(xiàn)差強人意，同、環(huán)分別回落25%和9%，城市之間分化顯著。具體表現(xiàn)可以概括為以下幾點：其一，部分城市如成都、武漢、杭州、重慶等市場熱度依然不減，環(huán)比雖有下滑，但成交量仍處高位；其二，廈門、南京等市同比降幅均超50%，主要是因為三季度市場供應持續(xù)下滑，少量供應大多集中在遠郊區(qū)域，去化壓力大。其三，蘇州、長春、合肥等市逆勢上行，同、環(huán)比均有上升，其中，合肥成交量雖處低位，但環(huán)比攀升明顯。其四，個別城市政策持續(xù)收緊或出臺緊縮措施如沈陽、長沙、西安等市，市場快速降溫。

??CRIC監(jiān)測的重點三四線城市成交萎縮，同、環(huán)比跌幅分別達45%和31%。經歷市場量價快速上升后，三四線城市市場在三季度疲態(tài)盡顯，前期熱點城市后續(xù)支撐普遍乏力。監(jiān)測城市中，東莞、惠州、肇慶、江門、溫州、常州、廊坊、固安等核心一線城市周邊三四線城市銅環(huán)比跌幅普遍超30%。襄樊、泉州等市三四線城市同、環(huán)比也均有不同程度的回落。

??2、一二線小幅回升三四線整體下滑，四季度依舊低位徘徊

??一線城市成交量將繼續(xù)低位維穩(wěn)。一方面受供應持續(xù)低迷影響，另一方面，一線城市市場觀望情緒愈加顯著，新開項目開盤去化顯著分化，而“日光盤”更是鳳毛麟角，只有一些因“限價”所造成的“高價差”的高性價比項目成交火熱，市場結構性分化特征明顯。綜合多方面，預計四季度一線市場的成交量低位運行仍是大概率事件。

??二線城市在新增供應增加后整體成交量將迎來小幅回升。首先，部分非熱點二線城市后來居上，加緊出臺限制政策，至此幾乎所有二線城市都出臺緊縮調控政策，且力度未見有絲毫放松。在這樣的市場環(huán)境下，企業(yè)融資渠道受阻，回款壓力逐漸增加，更多企業(yè)將放棄觀望而接受“限價”，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，四季度新增供應預計將較前三季度顯著增加，市場依然高熱的城市成交量顯著放大，多數(shù)城市成交水平將保持穩(wěn)定，整體小幅回升。

??三四線城市成交將整體下滑。投資需求帶來的房價快速上漲，嚴重透支市場需求，隨著市場逐漸降溫，恐慌購房難以為繼，購房者逐漸回歸理性，加之本地后繼需求基數(shù)不足以支撐市場繼續(xù)量價齊升，從三季度的成交情況來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨于平穩(wěn)。除此之外，前期市場過于樂觀導致供應加大，隨著成交量的持續(xù)走低，部分三四線城市已出現(xiàn)庫存高企，供過于求的局面，未來抓緊去庫存仍是此類城市樓市的主旋律。

??變化六：房價回落

??熱點城市房價穩(wěn)中有降，三四線變盤風險積聚

??三季度，政策效果逐漸顯現(xiàn)，多數(shù)熱點一二線城市房價穩(wěn)中有降，房價快速上漲勢頭得到有效控制。與此同時，更多三四線城市成為市場爭搶的對象，房價隨之快速拉升。正所謂盛極而衰，三四線城市房價過快上漲，或多或少過度透支市場，調整腳步似乎越來越近。

??1、熱點一二線房價穩(wěn)中有降，環(huán)比下降、同比漲幅全線收窄

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。環(huán)比來看，15個一線和熱點二線城市房價穩(wěn)中有降，除北京、上海和廈門環(huán)比基本持平之外，其余城市房價環(huán)比已步入下行通道，廣州暫以0.7%環(huán)比跌幅居首。同比來看，15個一線和熱點二線城市房價同比漲幅全部回落，深圳、成都兩市更是掉頭向下，同比分別下跌2%和0.3%。

??2、四成城市房價較二季度末小幅下滑，近半三四線房價同比漲20%以上

??3季度，各線城市房價走勢明顯分化。一方面，熱點一二線城市預售證審批趨嚴，預售價格管控更是愈加嚴苛，房價漲幅趨于平緩。另一方面，更多三四線城市投資、投機性需求大量進場，房價隨之出現(xiàn)一波快速上漲行情。環(huán)比來看，將近4成城市8月份房價較6月份有所回落。同比來看，9成以上的城市房價仍處上行通道，但熱點一、二線城市同比漲幅趨緩已是不爭的事實，深圳、廣州、蘇州等市房價更是掉頭向下，步入負增長區(qū)間。

??一線城市房價漲幅趨緩，廣州、深圳同比小幅下跌。一線城市限價政策執(zhí)行層面異常嚴苛，8月一線城市房價較6月漲多跌少，但漲幅全部回落至5%以內，廣州更是下跌5%。同比來看，北京房價同比大漲43%，上海房價接近4.9萬/平方米，創(chuàng)歷史新高，但前期房價高增長之勢難以再現(xiàn)，同比漲幅降至15%。廣州、深圳市場明顯降溫，房價高位盤整，同比雙雙步入下降通道。

??二線城市房價明顯分化，福州、西安加速上漲。到8月份，二線城市房價漲跌互現(xiàn)，包括南京、武漢、濟南在內的多個城市房價漲幅較6月均控制在5%以內。唯獨西安、福州房價上漲動力強勁，漲幅接近30%。重慶、天津等熱點城市房價小幅回落，寧波暫以13%跌幅居首。同比來看，西安同比漲幅高達82%，遙遙領先。其次分別為海口、重慶，也是2017年新晉“黑馬”城市，同比漲幅超40%。不過，?？凇⒅貞c房價上升勢頭減退，8月房價較6月小幅回落，預計4季度同比漲幅將進一步收窄。值得關注的是，合肥、蘇州是僅有的房價同比下降的二線城市，市場風險不可不察。

??三四線城市房價同比近乎全線上漲，鹽城、泰州、徐州、鎮(zhèn)江、九江、石嘴山等城市房價較6月房價漲幅皆超20%。與此同時，無錫、中山、惠州等熱點三四線城市房價漲幅逐級回落，佛山、東莞更是步入下行通道。值得關注的是，隨著北京外溢投資、投機性需求被迅速“凍結”，北三縣房價劇烈調整，8月份大廠房價較6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房價下降的三四線城市。同比來看，常州、鹽城、中山等市同比漲幅超50%，房價上漲動力著實強勁。佛山、東莞、珠海等城市同比漲幅持續(xù)回落，基本維持在10%左右。

??3、一二線房價環(huán)比穩(wěn)中有降，三四線房價顯著下調風險累積

??一線城市預售價格管控仍將從緊執(zhí)行，在市場持續(xù)供不應求的大背景下，一線城市房價走平的可能性更高。

??二線城市房價將持續(xù)分化，那些成都、武漢、杭州等市場依舊供不應求的二線城市可以參照于一線城市，房價將以“穩(wěn)”字當頭。而諸如西安、?？凇⑸蜿?、長春等這類新晉熱點二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房價持續(xù)過快上漲，預計四季度房價將面臨回調。蘇州、合肥等市場風險不斷積聚，短期內房價繼續(xù)下降。

??三四線城市房地產市場正處盛宴下最后的狂歡，諸如鹽城、泰州這類新晉熱點三四線城市房價上漲尤為迅速，或多或少透支未來市場預期，尤其是這類熱點城市面臨政策調控的幾率大大上升，一旦政策基調生變，投資、投機性需求難以為繼，房價必將面臨顯著下調風險。另外一些諸如無錫、佛山在核心城市輻射范圍內的三四線城市，市場需求支撐依舊堅挺，長期來看房價猶存上漲壓力，限價政策暫無松綁的可能性，房價漲幅也將緩步回落。

??變化七：庫存上升

??半數(shù)城市庫存、消化周期較6月末顯著上升

??三季度，雖然很多城市商品住宅成交下滑，但重點城市供求比依然小于1，表明供不應求矛盾仍然顯著，市場存量同比持續(xù)減少。但隨著多數(shù)一二線城市市場成交持續(xù)低迷，庫存開始積壓，8月末較二季度末庫存上升城市數(shù)量占48%，消化周期上升的城市占比達55%。

??1、9成城市庫存較去年同期下降，但半數(shù)庫存、消化周期較二季末上升

??從CRIC監(jiān)測的40個城市商品住宅庫存變化看：一、二線城市中九成庫存同比下降，有五成城市消化周期同比上升。8月末，除合肥、寧波和鄭州庫存量同比略有上升外，其余九成城市同比全線回落，尤其是重慶、杭州、武漢等市降至歷史低位，同比跌幅超過50%。受成交持續(xù)低迷影響一、二線城市消化周期明顯上升，北京、深圳、福州、廈門超18個月警戒線，沈陽、大連也高于15個月，與之相對的是武漢、杭州消化周期降至3個月以內。

??但與二季度末相較而言：8成三四線城市庫存顯著上升，半數(shù)城市消化周期拉長。到8月末，雖然同比來看，除惠州、無錫和東莞庫存量同比有所上升之外，其余城市均有不同程度的回落，尤其是南通、常州同比跌幅超60%，但相比二季度末有75%的城市庫存量顯著上升。就消化周期而言，南通、常州不足三個月，無錫、晉江等超過19個月，其變化也非常明顯，近半數(shù)城市消化周期較6月末顯著拉長，其中惠州、晉江和九江最明顯。

??2、城市分化愈加顯著，四季度庫存繼續(xù)減少的幅度將收窄

??四季度，各線城市市場分化會愈發(fā)明顯，強/弱二線和三四線會呈現(xiàn)“一城一景”的顯著差異。預計成都、武漢、杭州、佛山、東莞、常州、南通等熱點城市庫存仍將繼續(xù)下探，但降幅將會放緩。隨著四季度新增供應放量，一、二線城市成交將會小幅回升，而多數(shù)三四線城市去庫存的調控基調總體不變，三四線市場熱度仍能慣性維持，庫存將會繼續(xù)被消耗，整體庫存仍將維持下降趨勢。

??與此同時，城市間的分化現(xiàn)象將會愈發(fā)顯著，除了個別一二線城市市場仍能供求兩旺、庫存大幅降低、消化周期持續(xù)縮短外，多數(shù)城市市場逐漸回歸理性，部分被熱炒的三四線城市也面臨調整。整體來說，四季度庫存的降幅將會收窄，消化周期上升城市也將增多。

??《2017年三季度房地產市場總結展望》專題目錄

??一、政策從緊：“四限”繼續(xù)擴容疊加信貸收緊，各地落實“租售并舉”

??1、部分城市重啟或升級限購、限貸，季末重慶等5市同步“限售”

??2、嚴查消費資金購房、默許首套房貸利率上浮，但房貸占比仍處高位

??3、加快發(fā)展租賃住房市場，構建“租售并舉”的長效住房制度

??4、四季度更多二三線城市跟進、升級“四限”，信貸繼續(xù)收緊防風險

??二、行業(yè)調整：三季度各指標增速放緩，預計全年銷售規(guī)模仍將新高

??1、商品房銷售增速放緩，但全年銷售面積、金額同比將略有上漲

??2、開發(fā)投資增速連續(xù)下滑、新開工面積減少，四季度趨勢維持

??3、土地購置“量價齊升”，供地結構變化帶來整體地價增速放緩

??三、供應下滑：限價致一二線供應低迷，三四線供應持續(xù)走高

??1、一線城市同比銳減33%，預計四季度仍持續(xù)低位

??2、二線城市同比跌多漲少、分化明顯，四季度供應將迎來高點

??3、三四線城市供應量同環(huán)比皆上升，料四季度仍持續(xù)高位

??四、成交走低：政策趨緊、供應不濟、需求顯疲態(tài)，成交仍低位徘徊

??1、各線同、環(huán)比雙雙銳減，一線和三四線環(huán)比跌幅皆超30%

??2、一、二線小幅回升而三四線整體下滑，四季度依舊低位徘徊

??五、房價回落：熱點城市房價穩(wěn)中有降，三四線變盤風險積聚

??1、熱點一、二線城市房價穩(wěn)中有降，環(huán)比下降、同比漲幅全線收窄

??2、四成城市房價較二季度末小幅下滑，近半三四線房價同比漲20%以上

??3、一、二線房價環(huán)比穩(wěn)中有降，三四線房價顯著下調風險累積

??六、庫存上升：半數(shù)城市庫存、消化周期較6月末顯著上升

??1、9成城市庫存較去年同期下降，但半數(shù)庫存、消化周期較二季末上升

??2、城市分化愈加顯著，四季度庫存繼續(xù)減少的幅度將收窄

??七、土地增加：成交規(guī)模、價格顯著上升，四季度價格有望回歸理性

??1、三季度成交規(guī)模回升顯著，一線土地溢價率受制回落

??2、中西部經濟強市成交規(guī)模持續(xù)領先，熱點二線城市溢價率居高不下

??3、四季度地價有望回歸理性，租賃用地成為土拍新潮流

??八、企業(yè)業(yè)績：前三季度龍頭房企持續(xù)增長，部分房企上調銷售目標

??九、企業(yè)拿地：長三角和熱點二線受青睞，合作、收購比重繼續(xù)加大