[克而瑞]前2月投資銷售“開門紅”，新開工與土地購置增速顯著回落

??3月14日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-2月全國房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，目前來看，“房住不炒”理念基本已深入人心，2018年調(diào)控主基調(diào)也已明確，樓市供需也在謀求新的動(dòng)態(tài)平衡。在去年年末銷售火爆的“慣性”作用下，1-2月銷售金額、面積也顯著好于去年同期，東北地區(qū)的表現(xiàn)尤為突出；開發(fā)投資額小幅回升，同比累計(jì)增速創(chuàng)2年來新高；與之形成鮮明對(duì)比的是，1-2月新開工累計(jì)同比增速卻回落了4.1個(gè)百分點(diǎn)，土地購置增速更是由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??1 前2月銷售金額、面積同比微增
東北地區(qū)銷售“爆發(fā)”去庫存顯著

??2018年1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長15.7%。

??CRIC點(diǎn)評(píng)

??2018年開年，商品房銷售面積、銷售金額顯著好于去年同期，同比分別增長了4.1%和15.3%。因基數(shù)原因影響，1-2月銷售面積增速還是比全年回落了3.6個(gè)百分點(diǎn)，而銷售金額增速則提高了1.6個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)仍處高位。

??從銷售區(qū)域來看，非重點(diǎn)城市即多數(shù)三、四線城市市場“熱度不退”，成為了樓市銷售的有效支撐，數(shù)據(jù)顯示，中部、西部、東北部銷售面積增速、金額增速雙雙維持在10%和25%以上，遠(yuǎn)超東部區(qū)域。以東北區(qū)域表現(xiàn)最為突出，1-2月份，東北地區(qū)商品房銷售面積416萬平方米，增長15.2%，增速提高8.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額達(dá)314億元，增長35.2%，增速提高13.4個(gè)百分點(diǎn)。

??值得關(guān)注的是，在近期克強(qiáng)總理發(fā)布的“兩會(huì)”報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)了供給側(cè)改革，核心是要“三去一降一補(bǔ)”即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板這五大任務(wù)，雖然東部多數(shù)城市調(diào)控從嚴(yán)，但實(shí)際上市場并無庫存風(fēng)險(xiǎn)，隨著中部、西部、東北部三四線城市銷售發(fā)力，將對(duì)整體去庫存起到積極的正向作用。

??2 前2月房產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)近3年同期最高
同比累計(jì)增速創(chuàng)2年來新高

??2018年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%

??CRIC點(diǎn)評(píng)

??1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額超預(yù)期增長，同比累計(jì)增速達(dá)9.9%，創(chuàng)2年以來的新高，與2017年穩(wěn)步下行的態(tài)勢(shì)形成了鮮明對(duì)比。這主要是基于去年銷售情況良好、土地購置相對(duì)充足，普遍存在“補(bǔ)庫存”的強(qiáng)烈沖動(dòng)，加快存量項(xiàng)目和新開工項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，也為開發(fā)投資的回升提供了動(dòng)力。目前來看，2018年樓市調(diào)控主基調(diào)基本已定，在嚴(yán)密的調(diào)控政策下，多數(shù)房企基本都已明確了自身的發(fā)展策略，并逐步找到了投資銷售的應(yīng)對(duì)之道，因而開發(fā)投資額實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步上升。

??3 前2月新開工累計(jì)同比增速回落4.1個(gè)百分點(diǎn)
土地購置增速由正轉(zhuǎn)負(fù)

??2018年1-2月份，房屋新開工面積17746萬平方米，增長2.9%，增速回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積13032萬平方米，增長5.0%。

??2018年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2345萬平方米，同比下降1.2%，去年全年為增長15.8%；土地成交價(jià)款794億元，同比持平，去年全年為增長49.4%。

??CRIC點(diǎn)評(píng)

??1-2月，新開工面積達(dá)17746萬平米，較去年同期小幅微增2.95%，但累計(jì)總比增速僅為2.9%較2017年末回落了4.1個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)低位波動(dòng)。這主要源于一方面2018年剛剛開年，且恰逢春節(jié)假期，房企新開工意愿并不強(qiáng)烈。另一方面，此前部分企業(yè)所獲的部分高價(jià)地塊一般都處于房價(jià)較高的核心一、二線城市，這些城市也尚在“限價(jià)”之中，“以時(shí)間換空間”成為房企與政策之間的博弈。隨著政策導(dǎo)向逐步明確，預(yù)期下月開工量有望小幅微增。

??此外，2018年1-2月全國土地購置面積增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，跌落至-1.2%，一方面是2017年初同期基數(shù)較高，另一方面則是2018年剛開年，多數(shù)地方年度供地計(jì)劃尚在制定中，土地供應(yīng)周期性“斷檔”，故而1-2月全國土地購置面積增速有了顯著下滑。

??4 商品房待售面積降速趨緩
商業(yè)營業(yè)用房去庫存效果顯著

??2018年2月末，商品房待售面積58468萬平方米，比去年末減少455萬平方米。其中，住宅待售面積減少42萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少362萬平方米。

??CRIC點(diǎn)評(píng)

??1-2月銷售面積穩(wěn)步增長，促使商品房的待售面積穩(wěn)步下降，比12月末減少455萬平方米，庫存量仍處于下降通道過程中。其中，商業(yè)營業(yè)用房待售面積約1.48億平方米，較2017年末減少362萬平方米，去庫存效果顯著；對(duì)比之下，住宅和辦公物業(yè)的庫存量雖有不同程度下降，但總體降幅較小，不得不說，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長，銷售的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。