[世邦魏理仕]中資企業(yè)擴張意愿強 二線城市寫字樓吸引力加速上升

世邦魏理仕發(fā)布《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告》

??2018年4月24日，上海–世邦魏理仕近日發(fā)布的《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告》指出，經(jīng)濟轉型深化帶來包括金融等高端服務業(yè)態(tài)的快速發(fā)展，中資企業(yè)擴張意愿明顯增強，也將有望驅(qū)動寫字樓市場需求的進一步上升。此外，靈活辦公策略、利用科技手段改善辦公空間環(huán)境、營造良好的辦公體驗在逐步成為企業(yè)辦公策略的關注點。

??強勁擴張增員預期帶來更多辦公面積擴充意向

??受益于國內(nèi)經(jīng)濟的階段性反彈，中資企業(yè)經(jīng)營預期向好，對未來擴張意愿顯著提升。高達81%的受訪企業(yè)表示在未來三年有明確增員計劃，該比例較上一年大幅上漲23個百分點，其中預計人員增長10%以上企業(yè)比例超過1/3。

??在中國經(jīng)濟加速轉型的背景下，金融業(yè)已成為推動服務業(yè)占比顯著增加的主引擎之一。此外，金融業(yè)與TMT行業(yè)間的穿插影響又帶來了科技金融行業(yè)的崛起，持續(xù)催生新的增長空間。調(diào)查顯示，金融企業(yè)對行業(yè)長期發(fā)展持續(xù)看好，擴張意向在所有受訪行業(yè)中占比最高（85%），而保險、新興金融等非銀金融機構是其中的主要推動力。實際上，新興金融業(yè)的寫字樓需求曾在2016年因行業(yè)整頓而出現(xiàn)下行調(diào)整，當年新租賃交易面積同比下降47%，但在2017年，經(jīng)濟增長的相對穩(wěn)健又令金融類需求呈現(xiàn)明顯回升。

??科技、新媒體、通訊（TMT）企業(yè)的擴張意向也有明顯增加。近年來包括共享出行，短視頻、內(nèi)容分發(fā)平臺等領域企業(yè)發(fā)展迅速，持續(xù)吸引海量資金聚集，并在短期內(nèi)大量增加員工數(shù)量，辦公空間需求隨之上升。目前企業(yè)主要通過壓縮人均辦公面積、實施擴租、以及引入靈活辦公策略應對辦公空間需求的迅速增長。

??一線城市商務多核發(fā)展促進企業(yè)選址多元化

??企業(yè)租戶在選址過程中，區(qū)位的抉擇仍十分關鍵。近年來，由于科技的發(fā)展以及基礎設施建設的完善，城市中心商務區(qū)的優(yōu)勢被逐漸削減，新興商務區(qū)正逐漸受到更多的青睞。從供應層面來看，一線城市已經(jīng)進入了辦公去中心化的快速發(fā)展期，非中心商務區(qū)的寫字樓存量面積占比將明顯增長，租金水平較中心商務區(qū)低20-50%。

??行業(yè)層面上看，金融業(yè)考慮核心區(qū)域辦公的比例為79%，明顯高于TMT行業(yè)57%，且前者中大部分選擇為核心商務區(qū)甲級寫字樓。然而受訪金融機構中較大比例也表示會考慮拆分一部分后臺功能至非核心區(qū)以降低成本。而隨著人才日益成為TMT行業(yè)的驅(qū)動關鍵，國外經(jīng)驗顯示該領域租戶也會更多進入中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌觥?/p>

??此外，從辦公型態(tài)來看，新興商務區(qū)更充裕的土地供應使辦公建筑形態(tài)不再局限于寸土寸金的核心區(qū)內(nèi)常見的高層建筑，一線城市眾多的企業(yè)總部對獨棟形態(tài)寫字樓的需求也是新興區(qū)域受到青睞的原因之一。此外，城市更新中涌現(xiàn)出的創(chuàng)意辦公、精品辦公疊加共享辦公模式的興起，為企業(yè)在核心區(qū)的辦公選址提供了更多的選項。

??兼具成本與人才優(yōu)勢的二線城市面臨更快增長機遇

??當前，成都、重慶、武漢等中西部節(jié)點城市不僅擁有豐富的人力資源，與綜合成本保持高企的一線城市相比，其辦公租賃成本也相對較低。因此，從企業(yè)經(jīng)營角度來看，現(xiàn)階段主要二線城市在商務成本與人力資源方面的比較優(yōu)勢更有利于企業(yè)的加速發(fā)展。本次調(diào)查結果也印證出這一趨勢，在一線城市繼續(xù)加強布局的同時，總體上企業(yè)未來希望在二線城市進行擴張的比例更高。成都（32%）和武漢（33%）連續(xù)兩年成為中資企業(yè)異地擴張的首選，杭州（26%）名列第三，而在北、上、廣、深異地擴張的意愿分別為26%、22%、20%與22%。

??世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務部董事總經(jīng)理黃蔚表示：“近年來，中資企業(yè)不斷在二線城市擴張。主要二線城市吸引力不斷增大，部分重點二線城市還在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，如成都高新南區(qū)通過政策支持重點扶植發(fā)展科技金融；武漢的自貿(mào)區(qū)政策及其大量儲備人才優(yōu)勢正在為科技類企業(yè)帶來巨大發(fā)展優(yōu)勢；重慶大力發(fā)展要素市場機構，金融業(yè)產(chǎn)值及占比快速攀升。二線城市在吸引產(chǎn)業(yè)和人口落戶政策方面的優(yōu)惠力度，使得這些城市在集聚高附加值產(chǎn)業(yè)時更具競爭力。”

??新生代員工對室內(nèi)設計布局更在意

??隨著交通基礎設施持續(xù)改善以及80后、90后成為職場主體，辦公樓內(nèi)基本設施完備程度（主要指包括電梯、衛(wèi)生間等基本設施的配備）、樓宇設計、物業(yè)管理等辦公空間相關要素更加受到中資企業(yè)租戶重視，而交通便利性的關注程度有所下降。由于新生代員工對于辦公室設計及布局更為在意，預計工作場地本身的設施條件將成為吸引并留住年輕人才的關鍵因素之一。提供休憩設施、提升綠化環(huán)境甚至增加更多服務體驗也將日益成為企業(yè)選址定址之外需要兼顧的方面。

??引入靈活辦公策略、增加科技元素將成企業(yè)地產(chǎn)策略重點

??隨著市場成熟與客觀環(huán)境轉變，靈活辦公場所策略在中資企業(yè)群體中的認可度明顯提高。在“增加業(yè)務發(fā)展靈活性”與“節(jié)約辦公預算”等主要因素的驅(qū)動下，已采用或有意采用靈活辦公場所策略的企業(yè)占比由2016年的23%大幅升至50%，其中TMT企業(yè)的意向率更是高達到61%。此外，越來越多的企業(yè)意識到，科技的普遍運用及顛覆式創(chuàng)新將對未來辦公趨勢帶來巨大影響，而工作方式的變革同時將帶來人員配置、業(yè)務流程的顯著變化。連續(xù)兩年的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，改善辦公科技手段已成為企業(yè)未來三年房地產(chǎn)策略的三大重點之一。

??世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務工作場所策略部主管Brandon Dewitt表示：“隨著新生代員工積極尋求新的辦公體驗，科技化、靈活性逐步成為未來辦公空間趨勢的關鍵詞。靈活辦公等辦公策略理念將被越來越多的中資企業(yè)租戶所認可和接受，并將迅速影響到更多租戶群體。預計中資企業(yè)租戶的未來房地產(chǎn)策略規(guī)劃也將與市場聯(lián)系更為緊密并更具前瞻性?！?/p>

??科技創(chuàng)新、工作場所理念升級、以及員工體驗需求提升成為最新亞太趨勢

??為適應快速的市場變革，越來越多的亞太區(qū)寫字樓租戶開始積極調(diào)整房地產(chǎn)策略與目標，企業(yè)房地產(chǎn)領域因此迎來前所未有的重大變化。根據(jù)世邦魏理仕近日發(fā)布的《2018亞太區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》報告顯示，科技創(chuàng)新、工作場所理念升級、以及員工體驗需求提升正在成為亞太商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的新常態(tài)，并有望成為未來兩年內(nèi)推動寫字樓市場持續(xù)增長的關鍵因素。

??1）辦公空間擴張需求強勁

??亞太區(qū)寫字樓租戶顯現(xiàn)出強勁的擴租意向。45%的受訪企業(yè)計劃于未來兩年內(nèi)增加辦公面積。絕大多數(shù)企業(yè)仍舊傾向于通過租賃既有寫字樓來實施擴租，但部分企業(yè)正在考慮定制建造（Build-to-Suit）項目，或參與新寫字樓的預租。隨著企業(yè)房地產(chǎn)靈活性需求的增加，共享辦公空間的租賃意愿逐步上升，約1/3的租戶表示將把共享空間納入辦公選址考量。

??2）工作場所變革加速

??未來兩年內(nèi)，企業(yè)實施基于活動的辦公場所策略（Activity-based Working）的意愿大幅上升（78%），辦公環(huán)境設計及工作場所制度也將因此迎來進一步調(diào)整與優(yōu)化。雖然“促進協(xié)作”仍是驅(qū)動企業(yè)實施辦公場所策略的首要因素，但較上年相比，企業(yè)開始愈加看重營造創(chuàng)新氛圍，將“打造創(chuàng)新文化”視為驅(qū)動因素的受訪者占比顯著增加。“改善辦公空間使用效率”也是僅次于“促進協(xié)作”的另一主要動因，租戶希望增加空間利用率分析的運用，實現(xiàn)更為精細、精準的辦公空間規(guī)劃。此外，在協(xié)作空間基礎上增加提高專注力的獨立辦公區(qū)域，成為企業(yè)實施ABW辦公場所策略中的重要趨勢。

??3）科技應用更趨普遍

??多數(shù)受訪企業(yè)計劃在辦公場所內(nèi)增加科技投入，以進一步提升員工工作場所體驗。其中，會議室/工位預定APP、用于監(jiān)測空間使用情況的智能傳感器、以及預測分析工具被視為首選；生物認證技術和空氣凈化設施是受訪企業(yè)最期待業(yè)主方能夠提供的樓宇科技元素。而隨著工作場所內(nèi)科技應用的日益增加和快速發(fā)展，通過預測分析技術掌握空間需求變化模式并對未來需求趨勢進行判斷，助力高效決策制定，將成為企業(yè)房地產(chǎn)領域的重要發(fā)展趨勢。

??世邦魏理仕《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告》結果來自162個一線及主要二線城市的寫字樓租戶企業(yè)。受訪租戶中，金融（32%）、TMT（27%）及專業(yè)服務業(yè)（14%）企業(yè)占到七成以上。本次調(diào)查尤其注重獲取成都、杭州、武漢等主要二線城市租戶的意見，最終有效反饋中近六成來自一線城市企業(yè)，近四成來自主要二線城市企業(yè)。