[戴德梁行]一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持溫度 投資趨于理性

戴德梁行發(fā)布《2018年一季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究》

??一季度，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積為26,114萬(wàn)平方米，同比漲幅回落至2.5%。全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到8,275元/平方米，較上年同期上漲8.7%，全國(guó)住宅均價(jià)首破8字頭。

??分區(qū)域看，一線城市本季度新房?jī)r(jià)格較上年全年均價(jià)下降4.64%，月均成交量亦大幅下跌28.4%，市場(chǎng)處于理性回歸態(tài)勢(shì)。而部分非熱點(diǎn)城市仍處于去庫(kù)存的中后期，價(jià)格伴隨前期成交熱度而逐步抬升，龐大的基數(shù)令全國(guó)住宅均價(jià)再創(chuàng)新高。

??上海，2018年5月15日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行近日發(fā)布《2018年一季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究》。報(bào)告顯示，在多輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施之下，一季度全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售面積同比漲幅回落至2.5%；而受部分二三線城市仍處于去庫(kù)存后期、價(jià)格仍有所增長(zhǎng)因素影響，全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到8,275元/平方米，較去年同期上漲8.7%，全國(guó)住宅均價(jià)首破8字頭。

??銷(xiāo)售面積漲幅回落 市場(chǎng)趨于理性

??2018年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為21,291億元，同比增長(zhǎng)10.4%；其中住宅開(kāi)發(fā)投資14,705億元，同比增長(zhǎng)13.3%。隨著“去庫(kù)存”號(hào)召下各線城市庫(kù)存量持續(xù)消化，多座城市住宅供不應(yīng)求令開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。另外，在嚴(yán)厲的調(diào)控下，不菲的商品房用地價(jià)格及大力投入發(fā)展政策性及租賃住房也是房地產(chǎn)投資增速回升的原因。

??新房銷(xiāo)售面積方面，一季度全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積為26,114萬(wàn)平方米，同比漲幅回落至2.5%。分區(qū)域看，全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市綜合月均成交量較上年全年月均成交量均出現(xiàn)下滑，其中一線城市月均成交量領(lǐng)跌28.4%。

??戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)董事總經(jīng)理蔣尚禮表示，在房地產(chǎn)調(diào)控步步深化的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資趨于理性，投資結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化。一二線城市較為集中的東部地區(qū)作為首輪經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控的區(qū)域，市場(chǎng)處于理性回歸狀態(tài)，膨脹的需求逐步收縮，成交量下滑已成趨勢(shì)；而在樓市輪動(dòng)效應(yīng)后，需求接力釋放的西部及東北地區(qū)已現(xiàn)疲勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)庫(kù)存去化速度將逐漸放緩。

??全國(guó)新房均價(jià)破8各地樓市分化加劇

??一季度，全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到8,275元/平方米，較上年同期上漲8.7%，全國(guó)住宅均價(jià)首破8字頭。雖然宏觀調(diào)控一直處于收緊狀態(tài)，但價(jià)格上漲還需考慮結(jié)構(gòu)性因素。隨著房地產(chǎn)調(diào)控覆蓋范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，部分熱點(diǎn)城市預(yù)售環(huán)節(jié)的管控令開(kāi)發(fā)商入市積極性不高，成交量也在有限的供應(yīng)下銳減，而價(jià)格則處于橫盤(pán)狀態(tài)。而非熱點(diǎn)城市多處于去庫(kù)存的中后期，價(jià)格伴隨前期成交熱度而逐步抬升，龐大的基數(shù)令全國(guó)住宅價(jià)格再創(chuàng)新高。

??值得注意的是，一、二線重點(diǎn)城市價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)明顯分化。一線城市一季度新房?jī)r(jià)格較上年全年均價(jià)下降4.64%。而部分發(fā)達(dá)二線城市房?jī)r(jià)已處于高位，部分高價(jià)盤(pán)入市對(duì)整體價(jià)格影響較大，令價(jià)格出現(xiàn)回升。普通二線城市一季度綜合均價(jià)相較上年全年均價(jià)則上漲了8.66%，與發(fā)達(dá)二線城市均價(jià)差距有縮小的趨勢(shì)。

??戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事張曉端表示，今年首季度部分二線城市在相對(duì)寬松的樓市調(diào)控下迎來(lái)了住宅價(jià)格的顯著增長(zhǎng)，對(duì)于中西部及東北部的普通二線城市而言，在國(guó)家未出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施之前，量?jī)r(jià)仍存上揚(yáng)空間；但同時(shí)“遇漲即調(diào)”的政策導(dǎo)向恐將快速覆蓋相應(yīng)熱點(diǎn)城市而維持整體市場(chǎng)的穩(wěn)定性。另一方面，租賃市場(chǎng)的加快建設(shè)和發(fā)展將逐漸成為住宅市場(chǎng)的另一個(gè)發(fā)力點(diǎn)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”方向下不斷分流住房需求的同時(shí)，也將吸引更多包括開(kāi)發(fā)領(lǐng)域、運(yùn)營(yíng)板塊，及資本市場(chǎng)的投資進(jìn)入。

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