[克而瑞]經(jīng)濟(jì)乏力、人口外流，丹東投資風(fēng)險(xiǎn)較高

??作為我國(guó)老工業(yè)基地，遼寧所在的東北地區(qū)在解放時(shí)期支撐了我國(guó)早期的工業(yè)發(fā)展，被稱(chēng)為“共和國(guó)長(zhǎng)子”，但隨著重工業(yè)的持續(xù)低迷，遼寧的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了疲軟的態(tài)勢(shì)。在去產(chǎn)能、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的今天，遼寧省的經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?011年始呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)，2016年全省GDP增速甚至為負(fù)，雖然在2017年轉(zhuǎn)負(fù)為正，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為4.2%，但落后于全國(guó)GDP增速。以“城市群”為單位進(jìn)行發(fā)展是目前較為主流的城市發(fā)展模式，遼寧省內(nèi)形成了遼中南城市群，但涵蓋城市目前尚無(wú)定論。根據(jù)政府網(wǎng)站及相關(guān)信息，一般認(rèn)為遼中南城市群是以沈陽(yáng)和大連為核心，輻射周邊的7個(gè)城市及其管轄縣市的城市圈，其前身是以沈陽(yáng)為核心的遼中城市群和以大連為核心的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶。

??最近，朝鮮于4月末發(fā)出“放棄核武器試驗(yàn)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革”的訊息，遼中南城市群的丹東的樓市信息迅速引起關(guān)注：在朝鮮消息剛放出時(shí)，就有不少外地客戶(hù)就前往丹東炒房。在短短兩天之內(nèi)，丹東的房?jī)r(jià)上漲五成，但半島的政治局勢(shì)風(fēng)譎云詭，丹東的房?jī)r(jià)真的可以在變化莫測(cè)的局勢(shì)之中堅(jiān)挺嗎？

??一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距大，非核心城市人口外流

??1、沈陽(yáng)、大連成為經(jīng)濟(jì)雙核，城市群GDP增速普遍偏低

??從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，在城市群中大連以7363億元的經(jīng)濟(jì)總量位居城市群首位，而省會(huì)城市沈陽(yáng)則以5865億元屈居第二位。作為東北地區(qū)唯一的計(jì)劃單列市和沿海開(kāi)放城市，大連享受經(jīng)濟(jì)上大量?jī)?yōu)待，在經(jīng)濟(jì)上超越沈陽(yáng)成為東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最高的城市，經(jīng)濟(jì)增速也是城市群最高的，達(dá)到了7.1%。而沈陽(yáng)雖然是遼寧省省會(huì)城市和老工業(yè)基地，但相對(duì)于大連來(lái)說(shuō)開(kāi)放程度不足，并且在東北地區(qū)重工業(yè)日益衰退的情況下，沈陽(yáng)缺乏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，在2017年的經(jīng)濟(jì)增速僅為3.5%。

??2、沈陽(yáng)居民購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)，丹東與其他城市有一定差距（略）

??3、城市群整體人口凈流出，省外客戶(hù)的購(gòu)房活躍度更高（略）

??二、配套發(fā)展：大連、沈陽(yáng)各有所長(zhǎng)，與其他城市差距大（略）

??三、基建投資：城市基建整體水平偏低，2014年房地產(chǎn)投資驟減（略）

??四、丹東市場(chǎng)：市場(chǎng)波動(dòng)較大，投資需警惕政策風(fēng)險(xiǎn)

??在遼中南城市群中，近期丹東的樓市波動(dòng)較大引起了市場(chǎng)關(guān)注：主要由于朝鮮在4月份政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可期，引來(lái)外地投資客的重點(diǎn)關(guān)注并大量涌入，帶動(dòng)了城市部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲，且購(gòu)房手續(xù)辦理由于人數(shù)過(guò)多已經(jīng)需要“排隊(duì)取號(hào)”，但從丹東本身的市場(chǎng)情況來(lái)看，它并不具備持續(xù)上漲的動(dòng)力，在境外政策動(dòng)向難測(cè)、境內(nèi)以“房住不炒”為原則的政策導(dǎo)向情況下，這種爆發(fā)式的樓市熱度可能會(huì)導(dǎo)致投資被套，扎堆投資需要極度謹(jǐn)慎。

??1． GDP連年負(fù)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)疲態(tài)明顯，人口外流內(nèi)生動(dòng)力不足

??而距離朝鮮最近的邊境城市丹東，其經(jīng)濟(jì)總量在2017年僅為793億元，增速也不到3%。從2012年至2017年，丹東市的經(jīng)濟(jì)總量出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢(shì)，其主要原因是近年來(lái)丹東的主要支柱產(chǎn)業(yè)沒(méi)落，缺乏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激動(dòng)力，再加上對(duì)朝制裁影響出口，因此即使考慮到遼寧省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有水分的情況下，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也不可避免地單向下滑。但隨著朝鮮經(jīng)濟(jì)改革政策向外傳達(dá)，作為中朝貿(mào)易中心的丹東未來(lái)可期。

??人口方面，丹東是一個(gè)人口總量較低的城市，總?cè)丝谝?guī)模不足250萬(wàn)人，且從近五年來(lái)人口的變化情況來(lái)看，人口總量持續(xù)下降，是一個(gè)缺乏內(nèi)生動(dòng)力的城市。人口總量下跌主要有兩方面原因：一方面是歷年遷出人口量大于遷入人口量，城市缺乏人口吸引力，導(dǎo)致了人口嚴(yán)重的外流，且從近五年遷入人口數(shù)據(jù)來(lái)看，遷入量也在走低，而遷出人口量卻有增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)會(huì)導(dǎo)致更加嚴(yán)重的人口缺口；另一方面，丹東連續(xù)多年出生率遠(yuǎn)小于死亡率，生育主力人群外流，留守城市的多為中老年人口，導(dǎo)致人口的自然增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)。

??2、炒房客帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，丹東邊境合作區(qū)成交占7成

??在剛剛過(guò)去不久的4月份中，一直以來(lái)核實(shí)驗(yàn)不斷的朝鮮宣布自4月21日起停止核試驗(yàn)和洲際導(dǎo)彈發(fā)射試驗(yàn)，并廢棄朝鮮北部核試驗(yàn)場(chǎng)，轉(zhuǎn)而集中力量發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高朝鮮人民生活水平。4月27日，朝鮮、韓國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人金正恩、文在寅在兩國(guó)邊境的板門(mén)店進(jìn)行了首次會(huì)晤。在種種看似朝鮮將迎來(lái)重大發(fā)展利好的情況下，丹東作為與朝鮮接壤的城市，且肩負(fù)我國(guó)對(duì)朝最大的貿(mào)易通道職責(zé)，也受到了紅利的輻射，對(duì)于投資敏感的炒房客更是第一時(shí)間空降丹東，帶來(lái)了樓市震動(dòng)。

??“丹東房?jī)r(jià)一小時(shí)狂漲100元/平方米”、“兩天暴漲57%”、“炒房團(tuán)買(mǎi)下一棟樓”等新聞在4月末、5月初的丹東層出不窮，炒房團(tuán)的到來(lái)令丹東樓市迎來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)4月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，丹東的房?jī)r(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)為102，漲幅領(lǐng)先全國(guó)，其中漲幅最大的是90-144㎡面積段的產(chǎn)品，環(huán)比價(jià)格指數(shù)達(dá)到102.3，其次144㎡以上的產(chǎn)品環(huán)比價(jià)格指數(shù)為101.8，90㎡以下產(chǎn)品價(jià)格環(huán)比上漲幅度最小。以此來(lái)看在丹東樓市中，剛需以及剛需偏改善類(lèi)的產(chǎn)品更受歡迎，主要有兩個(gè)方面原因：一是丹東的房?jī)r(jià)較低，就算面積偏大的產(chǎn)品其總價(jià)也不高，購(gòu)房者在總價(jià)可承受的情況下，顯然會(huì)更加偏好大面積產(chǎn)品，以滿(mǎn)足“一步到位”的需求；二是本輪的價(jià)格高漲主要受到外地炒房客的影響，而來(lái)自北京、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資客經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在買(mǎi)房的時(shí)候也更偏向大戶(hù)型的“豪宅”產(chǎn)品。雖然相比之下，小于90平方米的產(chǎn)品價(jià)格漲幅較小，但各個(gè)分類(lèi)的產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)與1-3月份相比都有了顯著大幅度的提高。

??從丹東市房管局5月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，成交住宅中超過(guò)一半都在4000-6000元/平方米單價(jià)段中，此外6000元/平方米以上的住宅占成交的32%，同樣印證了中等、中高價(jià)位的項(xiàng)目在丹東更受歡迎，但在炒房團(tuán)帶來(lái)的影響退去以后，高價(jià)位項(xiàng)目的成交占比將會(huì)降低（尤其5月存在少量項(xiàng)目?jī)r(jià)格暴漲的情況導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格直接提高了一個(gè)區(qū)間）。

??而從5月份成交項(xiàng)目的區(qū)域分布來(lái)看，近7成的成交分布于合作區(qū)，丹東合作區(qū)是成交的主力區(qū)域。丹東邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，轄區(qū)為丹東市東南部，在中朝界限鴨綠江邊呈現(xiàn)帶狀分布，其中鴨綠江大橋也在范圍內(nèi)，是中朝交易的重要港口，在朝鮮帶來(lái)利好的影響下，區(qū)域成為投資客的最主要關(guān)注區(qū)域，也可以說(shuō)5月份的大量成交是由于朝鮮方面的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變而帶來(lái)的。

??3、政策風(fēng)向頻繁轉(zhuǎn)變，丹東樓市受影響“冰火兩重天”

??近期并非是丹東首次由于政策利好而迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“加熱”：在2010年末中朝決定修建新鴨綠江大橋的時(shí)候，該舉動(dòng)被認(rèn)為是“中朝貿(mào)易新起點(diǎn)”，當(dāng)時(shí)的外地炒房團(tuán)涌入丹東，將原本僅有2000元/平方米的房?jī)r(jià)炒到5000元/平方米左右，但新鴨綠江大橋未能按時(shí)通車(chē)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)后繼無(wú)力，大量投資客被深深套牢。

??本輪利好也受到較大“不定性因素”的影響：在《板門(mén)店宣言》簽署后的不到一個(gè)月內(nèi)，韓國(guó)與美國(guó)在韓國(guó)境內(nèi)展開(kāi)了聯(lián)合軍演，導(dǎo)致韓朝兩方的第二次會(huì)晤差點(diǎn)受到影響，但2018年5月26日的下午，兩方領(lǐng)導(dǎo)人再次在板門(mén)店舉行會(huì)晤，對(duì)于半島關(guān)系的進(jìn)行了進(jìn)一步的溝通；另外，在美朝關(guān)系方面，原定6月12日在新加坡舉行會(huì)談，北京時(shí)間5月24日美國(guó)總統(tǒng)特朗普宣布“取消會(huì)晤”，但僅過(guò)去3天后，在5月27日，特朗普卻又表示朝美會(huì)晤“計(jì)劃不變”，政策風(fēng)向頻繁轉(zhuǎn)變。

??在有前車(chē)之鑒的情況下，本輪朝鮮的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)好也并未給當(dāng)?shù)厝藥?lái)投資炒房的信心，不限購(gòu)、總價(jià)低的寬松市場(chǎng)環(huán)境，更多吸引的是外地（主要是來(lái)自限購(gòu)城市的）投資客戶(hù)，但過(guò)度依賴(lài)外部政策，丹東的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍然難以預(yù)測(cè)。

??同時(shí)，為了遏制炒房團(tuán)的不斷涌入、房?jī)r(jià)過(guò)度上漲擾亂市場(chǎng)正常運(yùn)行，丹東在5月份發(fā)布并且升級(jí)了限售政策：5月14日起，外地戶(hù)籍人員在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房需滿(mǎn)兩年后方可交易，且申請(qǐng)異地住房公積金貸款的首付比例不得低于50%；5月21日限售升級(jí)，2年限售升級(jí)為5年，且二套房的貸款利率上浮20%以上。在我國(guó)“房住不炒”主旨下，類(lèi)似丹東這樣房?jī)r(jià)暴漲、房地產(chǎn)突發(fā)高熱的情況顯然會(huì)引起限購(gòu)政策的跟進(jìn)，短期內(nèi)投資客無(wú)法交易獲利，在投資前需要認(rèn)清有可能被套牢的風(fēng)險(xiǎn)。

??五、總結(jié)：邊境城市樓市受政策影響嚴(yán)重，投資需謹(jǐn)慎而行

??從遼中南城市群的整體情況來(lái)看，核心城市沈陽(yáng)和大連在各自所處的區(qū)域中起著經(jīng)濟(jì)支柱的作用，而其他城市各方面發(fā)展相對(duì)落后，差距較大。城市群目前存在主要的問(wèn)題是：一是工業(yè)持續(xù)低迷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏新?tīng)恳Γ欢侨丝诶淆g化現(xiàn)象嚴(yán)重，不少年輕人口外遷；三是核心城市與非核心城市之間發(fā)展差距較大，但由于同屬遼寧省，所以在區(qū)域協(xié)調(diào)上相比跨省市的城市群要容易得多。

??從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，沈陽(yáng)和大連無(wú)疑是最值得投資的兩個(gè)城市，而近期引發(fā)投資熱潮的丹東則過(guò)度依賴(lài)于境外政策的風(fēng)向，市場(chǎng)走勢(shì)更為難料。雖然沉寂已久的丹東樓市在4月的政策利好下終于迎來(lái)一輪熱度，也有部分樓盤(pán)借機(jī)完成了去庫(kù)存的任務(wù)，但從整體來(lái)看，丹東目前尚無(wú)可支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及內(nèi)生需求，對(duì)外部政策的依賴(lài)性較高，且面對(duì)這種突發(fā)高熱，政策也將隨后跟上嚴(yán)格的“限購(gòu)、限售”調(diào)控，扎堆投資被套牢的風(fēng)險(xiǎn)程度不低。