[克而瑞]熱點三四線市場調(diào)研紀要（十三）張家港篇

??市場綜述

??張家港市地處江蘇省長江下游南岸，沿海和沿江兩大經(jīng)濟帶交匯處，是一座新興港口工業(yè)城市,為蘇州市下轄縣級市，其下轄8鎮(zhèn)（楊舍鎮(zhèn)、金港鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、塘橋鎮(zhèn)、樂余鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)）。2017年末全市常住人口125.78萬人，城鎮(zhèn)人口85.69萬人，農(nóng)村人口為40.09萬人，城鎮(zhèn)化率68.13%。產(chǎn)業(yè)來看，張家港現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)冶金業(yè)、化工業(yè)、機電也、紡織業(yè)、糧油食品業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代裝備業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、新材料業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。2017年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2606.05億元，6家企業(yè)入選“中國民營企業(yè)500強”，世界500強企業(yè)有34家在張家港市投資項目。2017年全體居民人均可支配收入48951元，比上年增長8.8%。

??基于這樣的地理位置、人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)支撐、收入水平等多方面因素綜合影響，2017年張家港商品房銷售面積292.28萬平方米，增長48.6%。房價自2016年起漲幅較明顯，市場最為火熱的楊舍鎮(zhèn)和金港鎮(zhèn)房價均實現(xiàn)翻番，房價上漲推動力主要來源于上海、蘇州的投資客激活市中心市場后，品牌房企的進駐繼續(xù)推高市場熱度，使得張家港整體房市跟漲升溫。目前整體市場處于改善型階段，市場的投機氛圍并不濃厚，以本地客群為主，目的多為自住。市場上產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，預(yù)計短期或遇到去化困難。

??01

??政策環(huán)境

??對購房者“限售” 對企業(yè)開發(fā)“建筑限高”

??政策方面，調(diào)控措施較為寬松，暫無除限售外的限制措施，自2017年8月27日起取得不動產(chǎn)證未滿2年的商品住房（含二手房）不得轉(zhuǎn)讓。棚改政策實行較早，目前已基本結(jié)束，歷史上多為實物安置，但拆遷戶多將房屋變現(xiàn)后擇地安置，故早年棚改政策對當前市場作用較低。

??信貸政策方面，張家港市首套首付3成，利率上浮22%，貸款認貸不認房。

??張家港市對房屋建造上有一定限制，楊舍鎮(zhèn)限低18米限高42米，且須20%精裝房;金港鎮(zhèn)則限高20米。這一政策使得張家港市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重。 

??02

??客戶結(jié)構(gòu)

??本地客群為主 各區(qū)域地緣性購房特征顯著

??客群以本地客群為主，僅有2成客戶是以來自江陰為主的外地客群，客戶全款比例在10%左右。購買目的多為自住，投資性客戶極少。購房者地緣性購房特征明顯，且具有一定區(qū)域情結(jié)。

??03

??市場價格

??2016年以來項目價格普漲 改善需求集中區(qū)域價格接近翻倍

??房價自2016年起漲，楊舍鎮(zhèn)與金港鎮(zhèn)房價均接近翻倍，楊舍鎮(zhèn)從均價1萬元/㎡漲至1.7萬元/㎡，金港鎮(zhèn)從0.6萬元/㎡漲至1.1萬元/㎡。房價上漲的主要原因是2016年來自上海和蘇州的投資客激活市中心楊舍鎮(zhèn)市場后，2017年品牌房企的進入繼續(xù)推高市場熱度，使得張家港8鎮(zhèn)樓市均價均實現(xiàn)普漲。

??整體市場處于改善階段，楊舍鎮(zhèn)物業(yè)類型均為洋房與疊墅，，均價在1.7-1.8萬元/㎡。金港鎮(zhèn)物業(yè)類型均為疊墅與聯(lián)排，均價在1.3萬元/㎡，但銷售周期普遍較長。

??04

??土地供應(yīng)

??后期供應(yīng)主要集中在金港鎮(zhèn) 多家房企集中進入

??土地方面，楊舍鎮(zhèn)僅剩少量待拍地塊，地價在9000元/㎡;金港鎮(zhèn)下半年預(yù)計將有20萬方左右土地放出，地價在4000元/㎡上下。品牌房企中金科率先進駐張家港市場，其余融創(chuàng)、保利、碧桂園、中梁則于2017年集中進入。

??05

??市場預(yù)判

??“民富”支撐未來市場繼續(xù)擴容 短期同質(zhì)產(chǎn)品將遇去化困難

??展望未來，張家港市位列全國縣域經(jīng)濟百強榜的第三名，戶均財富積累雄厚，家庭支付能力強，住房改善需求旺盛，“民富”支撐張家港市市場熱度有望延續(xù)，未來市場繼續(xù)擴容潛力巨大。但當前產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，短期內(nèi)貨量飽和，或?qū)⑷セщy。