[中房研協(xié)]取消商品房預(yù)售制不可一蹴而就

??熱點(diǎn)回放

??9月21日，一則關(guān)于“廣東省醞釀取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)房銷售并擬定材料上報(bào)住建部”的消息引發(fā)了業(yè)界軒然大波，隨即住建部和廣東房協(xié)分別辟謠，稱取消商品房預(yù)售征詢意見情況并不屬實(shí)。但市場已如驚弓之鳥，受此消息影響，24日港股地產(chǎn)股集體暴跌，25日A股房地產(chǎn)板塊亦明顯回落。

??在預(yù)售制實(shí)行了20余年后，與之相伴的管理、消費(fèi)、社會(huì)和金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯，取消預(yù)售，恢復(fù)現(xiàn)房銷售的呼聲不斷。那么在當(dāng)前住房市場環(huán)境已發(fā)生重大變化的背景下，在加快推進(jìn)長效機(jī)制的調(diào)控邏輯下，預(yù)售制應(yīng)繼續(xù)保留還是廢止？取消預(yù)售制是利大還是弊大？一旦取消預(yù)售制，對于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成哪些影響？  

??各方觀點(diǎn)

??易居（中國）企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，取消預(yù)售制度，試行現(xiàn)房銷售，無論會(huì)對市場造成什么樣的影響，都不是一蹴而就的，還需要與之配套的政策、環(huán)境甚至?xí)r間來配合跟進(jìn)。就目前而言，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)還不成熟。

??新浪財(cái)經(jīng)專欄作家李庚南認(rèn)為，無論是整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度(由最初的短缺到相對過剩)，還是房地產(chǎn)開發(fā)商資本積累的程度、融資渠道的多元化，商品房預(yù)售制的確已經(jīng)到了該壽終正寢的時(shí)候。但是目前并非恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候，因?yàn)?，在該?xiàng)制度的退出方面，不僅要考量制度本身的合理性，同時(shí)還需充分論證其實(shí)施的效應(yīng)、對市場形成的沖擊，包括對市場供需的影響，對開發(fā)商資金鏈的影響。

??中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎認(rèn)為，如果一刀切取消預(yù)售，意味著房企20-30%左右的資金來源將出現(xiàn)空白，資金鏈斷裂及由此帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不可輕視；此外，供給“休克”的風(fēng)險(xiǎn)將使得當(dāng)前原本就脆弱的供需結(jié)構(gòu)變得惡化，這也和“遏制房價(jià)上漲”思路不符。

??新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，這次廣東的建議提出“在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度”，這是非常務(wù)實(shí)的態(tài)度，也體現(xiàn)了廣東作為市場經(jīng)濟(jì)的前哨陣地，對“摸著石頭過河”的探索深得要領(lǐng)。雖然，目前還不是現(xiàn)房銷售全面推廣的最佳時(shí)機(jī)，但是，未來該政策推廣落地的可能性還是很大的。因?yàn)?，這并不是一項(xiàng)創(chuàng)新制度，畢竟有一些城市已經(jīng)實(shí)行了住宅封頂銷售、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。不過，商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等是否也需要現(xiàn)房銷售？這是“急迫而重要的”事情嗎？即便只是住宅現(xiàn)房銷售，也還有很多難點(diǎn)問題影響其全面推廣。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律而言，取消預(yù)售制度是一個(gè)必然的趨勢和選擇，早取消比以后房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候?qū)︺y行的沖擊，對社會(huì)的沖擊要小。退一步講，即使現(xiàn)在在利益的博奔下難以取消，也應(yīng)對其動(dòng)三個(gè)大的手術(shù)：一是在交房之前，購房者最多只交付20％的購房款，而不是全部。二是將購房款交給真正的第三方監(jiān)管，而不是直接交給開發(fā)商。三是必須統(tǒng)一預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，全國推行6層封頂，6層以上的建筑必須完成2／3的高度，從預(yù)售到交房時(shí)間不得超過一年的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

??廣州社科院研究員談錦釗認(rèn)為，假如真的要全面取消商品房預(yù)售制度，首當(dāng)其沖受到影響的就是開發(fā)商企業(yè)，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進(jìn)一步升高，進(jìn)而市場也很有可能發(fā)生波動(dòng)。對于個(gè)別樓盤預(yù)售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題，繼而產(chǎn)生的法律糾紛，并非只能調(diào)整預(yù)售制度來解決，而是可以通過加強(qiáng)前期監(jiān)管來解決的，不能因噎廢食。若驟然取消預(yù)售制度，對市場和購房者而言都不是好消息。

??華創(chuàng)證券研究認(rèn)為,我國預(yù)售制度已經(jīng)存續(xù)25年之久，其牽連的方面是較為復(fù)雜的，如果直接取消將觸發(fā)4大風(fēng)險(xiǎn)：1）導(dǎo)致大量高杠桿中小房企因資金鏈風(fēng)險(xiǎn)而倒閉，尤其目前我國正處金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段，其風(fēng)險(xiǎn)難控，對于金融機(jī)構(gòu)的負(fù)面沖擊影響巨大2）供應(yīng)“休克”推升房價(jià)；3）房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將導(dǎo)致土地成交下降、而供給下降導(dǎo)致住宅成交下降，綜合導(dǎo)致土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收下降；4）投資下降產(chǎn)業(yè)鏈需求萎縮。

??長江證券研究所認(rèn)為, 若由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，新增供給顯著延后，銷售短期或?qū)⒚黠@萎縮;房企周轉(zhuǎn)速度與盈利能力將弱化，房企現(xiàn)金流承壓，同時(shí)房企定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)資金來源將受影響;土地市場或?qū)⒗鋮s，地方財(cái)政壓力可能加大。結(jié)合目前行業(yè)基本面的下行走勢，政策風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒕徍?，期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房短期內(nèi)落地可能性偏低。

??戴德梁行區(qū)域副總經(jīng)理韓冰認(rèn)為，盡管取消期房預(yù)售有一個(gè)過程且在各地有先有后，但針對前階段期房預(yù)售中出現(xiàn)的種種問題，需要對這種交易模式加以優(yōu)化來進(jìn)一步規(guī)范市場，以實(shí)現(xiàn)保障消費(fèi)者權(quán)益，避免系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場秩序，促進(jìn)行業(yè)理性發(fā)展的目標(biāo)。比方說，為了在預(yù)售中避免開發(fā)商誠信風(fēng)險(xiǎn)，可能對申請預(yù)售的開發(fā)項(xiàng)目加大資信、資質(zhì)限制；為了避免金融風(fēng)險(xiǎn)，可以對預(yù)售項(xiàng)目采取與實(shí)際工程進(jìn)度相匹配的銷售款控制方式。

??中房分析

??預(yù)售制是特定時(shí)代的產(chǎn)物，有其正面價(jià)值，但弊端越發(fā)顯現(xiàn)

??在我國住房市場化改革初期，由于房企經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為薄弱，商品房供應(yīng)量小，政府為刺激投資和供應(yīng)，需在資金融通便利方面扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，于1994年實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從此期房預(yù)售成為中國新房交易的主要模式。

??商品房預(yù)售制是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展特定時(shí)期的產(chǎn)物，是我國商品房市場化改革的重要設(shè)計(jì)之一。在當(dāng)時(shí)住房短缺時(shí)代，預(yù)售制有三大價(jià)值：有效增加了住房供給，緩解市場供需矛盾；解決了開發(fā)商資金緊缺問題，使其快速回籠資金，本質(zhì)是加杠桿；讓購房者能享受到“期房”優(yōu)惠折扣。更為重要的是，預(yù)售促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與土地出讓金制度一起為地方城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累了原始資本。

??商品房預(yù)售制自出臺(tái)至今二十余年，必須肯定其歷史價(jià)值，但隨著時(shí)間的推移也暴露出越來越多的弊端。與香港及國外的住房預(yù)售制度相比，大陸住房預(yù)售制度的最大問題體現(xiàn)在房產(chǎn)預(yù)售的各參與方權(quán)利不對等、預(yù)售過程中的信息不對稱，導(dǎo)致開發(fā)工程中的投資和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)被隱形轉(zhuǎn)嫁。

??按照當(dāng)前預(yù)售房的制度，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手續(xù)齊全，投入資金比例達(dá)到制度規(guī)定，就可以申請預(yù)售房許可證開始出售期房，且在交房之前購房者就支付全款，預(yù)付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接全付給開發(fā)商。這樣的預(yù)售制與商品交易原則相悖，開發(fā)商還沒有蓋好房子，就提前拿到全部銷售款，再加上建筑監(jiān)理制度的形同虛設(shè)，住宅建筑質(zhì)量沒有制度上的保障，容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的建筑質(zhì)量糾紛。

??住房總量供需平衡，取消預(yù)售制的條件已經(jīng)成熟  

??隨著我國商品房供給的逐步跟上，住房市場已經(jīng)靠近歷史發(fā)展拐點(diǎn)。住房從全國性的總量不足到基本平衡，居民人均住房面積大幅提高，住房問題從早期大部分人的問題變成今天少部分人的問題。中國大部分一二線城市商品房市場已步入存量房時(shí)代，宏觀總量上已經(jīng)不再缺房子，新房市場增長空間越發(fā)狹小。房地產(chǎn)開發(fā)必然要告別傳統(tǒng)模式，由粗放式經(jīng)營轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，提高住房質(zhì)量、降低能耗、規(guī)?；?jīng)營才是大勢所趨。隨著行業(yè)集中度不斷提升，頭部企業(yè)的市場份額提升，已頗具資本實(shí)力，開發(fā)企業(yè)整體投資和銷售規(guī)模巨大，早期利用商品房預(yù)售制扶持開發(fā)商的環(huán)境已不復(fù)存在。

??借助中央“房住不炒”及“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”等一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場長效發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，適時(shí)推動(dòng)現(xiàn)房銷售。有助于引導(dǎo)開發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營、量力而行，倒逼開發(fā)商更加注重房子的質(zhì)量要求和經(jīng)營產(chǎn)品特色，而不是一味追求高周轉(zhuǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化。有利于維護(hù)購房者的合法權(quán)益，讓購房者可以買看得見、摸得著的現(xiàn)房，真正回歸房屋的居住屬性。

??建議：房地產(chǎn)政策仍以穩(wěn)定預(yù)期為主，預(yù)售制改革方向肯定是循序漸進(jìn)的

??商品房的預(yù)售制度應(yīng)該逐步取消，這需要有一定的時(shí)間和試點(diǎn)過程，給開發(fā)企業(yè)和市場一個(gè)緩沖期，使政策能夠平穩(wěn)過渡。政府需要做好充分準(zhǔn)備，需要根據(jù)不同城市和區(qū)域的特殊情況去考慮，但重要的是要實(shí)際行動(dòng)起來，在這個(gè)過程中，要逐步提高預(yù)售證申請的門檻，壓縮開發(fā)企業(yè)的預(yù)售期，逐步向現(xiàn)房銷售靠攏。應(yīng)避免短時(shí)間內(nèi)要求期房轉(zhuǎn)至現(xiàn)房銷售引起的階段性房源供不應(yīng)求，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房價(jià)飆升，這反而不利于樓市價(jià)格的穩(wěn)定。如果全面停止期房銷售，對很多房企來說資金鏈將面臨巨大的壓力風(fēng)險(xiǎn)，甚至掀起房企倒閉潮。這次關(guān)于預(yù)售制的風(fēng)波及討論，不是空穴來風(fēng)，也提醒廣大開發(fā)企業(yè)，應(yīng)及早研究應(yīng)對政策的變化，并調(diào)整自身經(jīng)營模式，現(xiàn)金為王，坐實(shí)產(chǎn)品，應(yīng)對未來的制度及市場變化。

??（內(nèi)容來源：北京中房研協(xié) 研究中心。）