[世邦魏理仕]三季度全國寫字樓需求回暖，零售物業(yè)空置率創(chuàng)10年新低

??2019年第三季度，中國GDP增速錄得6%，符合政府年初設立的預期增長目標。今年9月，財新中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)大幅反彈至51.4,實現(xiàn)連續(xù)三個月回升；工業(yè)增加值同比漲幅提高到5.8%。10月中美雙方達成第一階段貿(mào)易協(xié)議，政府出臺多項支持經(jīng)濟增長和擴大開放的政策措施。世邦魏理仕預計以上這些因素將在短期內(nèi)緩解市場壓力。

??寫字樓市場

??前九個月新交付面積創(chuàng)歷史新高，第三季度全國寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.6%。空置面積主要集中在中西部城市以及新興商務板塊，而一線城市核心商務區(qū)的平均空置率仍舊低于10%。在TMT行業(yè)租戶需求驅(qū)動下，寫字樓凈吸納量錄得環(huán)比小幅增長。

??隨著外資金融機構(gòu)在華經(jīng)營范圍和所有權(quán)限制的放開，以及央行降低存款準備金率和改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制等舉措令融資環(huán)境趨向?qū)捤?，預期外資機構(gòu)的新租與擴租需求以及企業(yè)資本支出有望增加，將帶來寫字樓需求端表現(xiàn)的穩(wěn)步改善。

??零售物業(yè)市場

??今年前九個月，共有134個國內(nèi)外零售品牌在中國開設首店。第三季度，全國零售物業(yè)租賃需求保持強勁，空置率降至6.4%，創(chuàng)十年新低。

??2018年10月實施個人所得稅調(diào)整后，今年前三季度全國個人所得稅總計7,981億元，同比下降29.7%，由此所釋放的可支配收入增長預計將持續(xù)利好消費和零售物業(yè)市場。

??倉儲物流市場

??倉儲物流市場需求將繼續(xù)在消費驅(qū)動下保持穩(wěn)定。第三季度，受益于“雙十一”前電商短期租賃需求激增，市場凈吸納量環(huán)比躍升79%。冷鏈倉儲成為新的需求增長點。

??盡管部分中西部城市短期內(nèi)面臨供應過剩問題，但鑒于線上實物零售持續(xù)保持20%左右的年增長，以及主要城市高標倉庫供應隨物業(yè)用地供應收緊將逐步下降，我們預計高標倉儲市場整體租金增幅仍優(yōu)于其它物業(yè)類型。

??投資市場

??第三季度大宗商業(yè)地產(chǎn)交易總額錄得450億人民幣，環(huán)比增長2.5%。上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)本季度總交易額的四分之三以上，其中寫字樓交易占據(jù)主導，反映出當前投資者總體風險偏好依然較低。面對住宅銷售增速放緩、以及即將到來的債務到期，高杠桿壓力下的開發(fā)商資產(chǎn)出售意愿上升，預計2019全年大宗交易總額仍將突破2,000億人民幣。

??隨著美聯(lián)儲在第三季度內(nèi)兩次降息和中國LPR報價下調(diào)，我們預計市場資金成本的降低將在2020年逐步對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格形成一定的支撐。