[恒大研究院]疫情將如何影響房地產(chǎn)市場走勢?

2020-03-06 12:26:58

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-03-06
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):恒大研究院

??本次疫情對房地產(chǎn)市場有明顯沖擊。疫情爆發(fā)初期,售樓處關(guān)閉、市場觀望情緒濃厚,市場銷售量大幅下行,市場調(diào)整壓力大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2020年2月1日至15日,40城新房銷售面積44.3萬平,同比下降86.6%。其中,一線4城銷售面積8.8萬平,同比下降74.6%;二線16城25.2萬平,同比下降86.2%;三四線20城10.4萬平,同比下降90.9%。

??隨著疫情逐漸得到控制,土地和房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇,但各地表現(xiàn)差異很大。

??1.一線城市土地市場火熱,銷售回暖

??土地市場未明顯受疫情影響。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),2020年春節(jié)后四周,一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平,較2019年春節(jié)后四周同比增加20.6%;四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%,為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例,僅2020年2月11日至25日,北京市累計出讓10宗住宅類地塊,出讓金額達(dá)440億元,平均溢價率26.6%。

??房地產(chǎn)銷售較快恢復(fù)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2020年2月17日至23日(北京上海春節(jié)假期復(fù)工后第二周),北京、上海商品房銷售套數(shù)分別為666、945套,較上一周的413、595套明顯回溫。復(fù)工后的第三周(2月24日至3月1日),北京商品房銷售套數(shù)為1792套,甚至高于去年同期(春節(jié)假期后第三周)的808套。

??2.二線城市多數(shù)土地市場尚未重啟,銷售先抑后揚

??多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中于中東部地區(qū)爆發(fā),2月初,遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),2020年春節(jié)后四周,二線城市成交土地占地面積為624.5萬平,較2019年春節(jié)后四周同比減少67.2%;四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,處于2019年以來的較低水平。

??房地產(chǎn)銷售遇冷。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,重點監(jiān)測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,二線代表城市成交面積環(huán)比增加49.7%,但同比減少58.6%。

??受益于戶籍制度改革和人才新政,以及區(qū)域中心城市的吸引力,隨著疫情好轉(zhuǎn),二線城市房地產(chǎn)市場在逐漸恢復(fù)。

??典型如南京市,新增確診數(shù)自2月11日開始顯著下降,疫情影響不斷減弱,房地產(chǎn)市場迅速反彈。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),復(fù)工后(2月10日)的14天時間,南京市商品住宅成交1968套,相較于去年開工后(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

??3.三四線城市土地市場冷清,銷售分化

??土地市場明顯降溫。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),2020年春節(jié)假期后四周,三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米,較去年春節(jié)后四周減少52.0%;四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%,處于歷史較低位水平。

??房地產(chǎn)銷售短期內(nèi)承壓。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,重點監(jiān)測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

??具體看,房地產(chǎn)市場分化,都市圈內(nèi)三四線城市銷售表現(xiàn)優(yōu)于非都市圈內(nèi)三四線城市。根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù),來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市,2020年2月24日至3月1日,商品房合計成交6269套,同減46.9%、環(huán)增166.4%。同期,另外14個非都市圈樣本城市,商品房合計成交3279套,同減49.2%、環(huán)增155.8%。

??在中心城市輻射帶動下,都市圈內(nèi)三四線城市產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新能力更強,交通基礎(chǔ)條件更優(yōu),人口集聚潛力更大,疫情消退之后,房地產(chǎn)市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內(nèi)的佛山,2020年2月24日至3月1日合計成交2332套,環(huán)比大增251.7%,市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內(nèi),但不在都市圈內(nèi)的江門,2020年2月24日至3月1日合計成交107套,環(huán)比增幅僅為27.4%,市場恢復(fù)較緩慢。

??但疫情影響最嚴(yán)重的武漢都市圈內(nèi)三四線,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場恐難恢復(fù)。典型如黃石、黃岡、孝感,雖然根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃(2017-2035)》,位列武漢都市圈,但受疫情影響,企業(yè)至今未復(fù)工,2020年1月27日至3月1日,3市商品住宅成交套數(shù)分別僅為0、1、14。

??二、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期,還需合適的政策進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

??維持土地市場平穩(wěn),應(yīng)加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng),適度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調(diào)整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

??適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控措施,應(yīng)支持合理的購房需求。具體舉措包括:首套房認(rèn)定以購房時有無未結(jié)清貸款為準(zhǔn);提高公積金貸款額度,加快按揭貸款資金發(fā)放,并在利率方面給予一定優(yōu)惠;精裝修交房設(shè)置與毛坯房不同的限價標(biāo)準(zhǔn);縮短限售時限直至逐步取消。

??(作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員)

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