[易居研究院]2020年2月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月12日發(fā)布了《2020年2月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，2020年2月，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月小幅寬松。其中，M1同比增速探底回升，住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落，一年期國(guó)債收益率較上個(gè)月下降，首套房貸平均利率微幅下降。2月末，住戶部門貸款余額同比增速再創(chuàng)2011年以來(lái)新低。受疫情影響，2月住房成交大幅下降，住戶部門中長(zhǎng)期貸款同比少增1855億元。

??易居研究院研究員沈昕表示，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來(lái)看仍難樂(lè)觀。3月3日央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開電視電話會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。2月份以來(lái)，央行已多番強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來(lái)看還不會(huì)大幅放松。

??報(bào)告顯示：

??2月末M1余額同比增長(zhǎng)4.8%；住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)13.8%，增速再創(chuàng)2011年以來(lái)新低

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??2月末，M1余額同比增長(zhǎng)4.8%，增速分別比上月末和上年同期高4.8個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??2月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)13.8%，增速分別比上月末低0.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低3.3個(gè)百分點(diǎn)，增速再創(chuàng)2011年以來(lái)新低。從房貸來(lái)看，今年2月住戶部門貸款減少4133億元，其中能夠反映房貸變化的中長(zhǎng)期貸款增加371億元，2019年這一數(shù)字為增加2226億元，這意味著，今年2月同比少增1855億元。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和16個(gè)月，后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2月20日1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)。5年期LPR下降幅度小于1年期LPR，說(shuō)明此次LPR降低的主要目的是降低企業(yè)融資成本，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入活力。1月M1同比增速為0，是該指標(biāo)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首次，與春節(jié)錯(cuò)位有關(guān)，2月隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1同比增速探底回升。目前來(lái)看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。

??3月3日央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開電視電話會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。2月份以來(lái)，央行已在多個(gè)場(chǎng)合表態(tài)要堅(jiān)定“房住不炒”，說(shuō)明不會(huì)給房地產(chǎn)大放水。受疫情影響，2020年一季度商品房成交量將會(huì)大幅下降，住戶部門貸款余額同比增速將繼續(xù)收窄，二季度后隨著商品房成交量的回升增速會(huì)提高，一季度有可能見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。

??2月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率1.93%，創(chuàng)2015年7月以來(lái)新低；2月份全國(guó)首套房貸平均利率5.5%，連續(xù)三個(gè)月微幅下降

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。2月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為1.93%，比上月末低0.16個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低0.37個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2015年7月以來(lái)的四年多新低。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.5%，環(huán)比微降0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，2月20日央行公布最新一期LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.75%，較前值下調(diào)了5BP,但融360此次發(fā)布的數(shù)據(jù)采集均在2月20日之前，對(duì)應(yīng)期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。預(yù)計(jì)隨著LPR的下調(diào)，后續(xù)全國(guó)首套房貸平均利率還將繼續(xù)小幅下降。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國(guó)債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??后續(xù)來(lái)看，新冠肺炎疫情發(fā)生后，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)MLF和LPR利率繼續(xù)下行或可期，中國(guó)一年期國(guó)債收益率2020年上半年有望繼續(xù)小幅下行。

??全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。此次疫情對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)行業(yè)均有影響，雖然已有不少城市出臺(tái)新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，主要目的是為了穩(wěn)樓市，刺激需求端的政策不會(huì)大面積發(fā)布。從央行連續(xù)多次“房住不炒”和“不將不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的表態(tài)來(lái)看，不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)大放水。預(yù)計(jì)2020年上半年房貸利率會(huì)跟隨5年期LPR下調(diào)而適當(dāng)下降，但幅度可能不會(huì)很大。

??預(yù)計(jì)一季度住戶部門貸款余額同比增速還會(huì)回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來(lái)看，整體上呈反向走勢(shì)，首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月和11個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??參考以往規(guī)律，考慮到疫情對(duì)居民購(gòu)房和消費(fèi)的影響，以及目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)一季度住戶部門貸款余額增速會(huì)繼續(xù)回落。隨著疫情的消退，此前積壓的購(gòu)房需求和消費(fèi)需求會(huì)逐漸釋放，二季度和下半年住戶部門貸款余額增速大概率會(huì)有所回升。

??全國(guó)首套房貸平均利率與全國(guó)商品房銷售面積

??經(jīng)過(guò)各組金融數(shù)據(jù)與全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢(shì)，全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月下降，但降幅較小，且連續(xù)下降時(shí)間較短，對(duì)樓市的刺激作用偏弱。6-11月首套房貸利率連續(xù)半年小幅上升，12月至2020年2月小幅下降，2020年上半年首套房貸利率預(yù)計(jì)將繼續(xù)小幅下降。受疫情影響，預(yù)計(jì)2020年一季度全國(guó)商品房銷售面積同比將大幅下降，二季度后隨著前期購(gòu)房需求的釋放，商品房銷售面積同比降幅會(huì)逐漸收窄，一季度有望見到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2020年1月M1同比增速創(chuàng)新低，2月隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1同比增速探底回升。目前來(lái)看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。從歷史規(guī)律來(lái)看，百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅還未達(dá)到最低值，還將繼續(xù)收窄。而且從同比漲幅絕對(duì)值來(lái)看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，目前仍在正區(qū)間，預(yù)計(jì)上半年同比漲幅大概率會(huì)進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

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