[克而瑞]喊著活不下去，“蘇州們”樓、地市卻還這么瘋

??隨著各地陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，先是深圳、再有南京、蘇州等地樓市、地市迎來最強“反撲”。前有各種刺激預(yù)期、土拍降標(biāo)、放寬落戶等利好政策，后有項目開盤售罄消息不斷……60秒吸金12億、10分鐘搶光311套房等強勢吸睛；土地市場86家房企爭奪一宗地，6幅地塊拍出123.69億元、平均溢價率達(dá)11.63%。一邊是極度悲觀預(yù)期、高喊著“活不下去”，一邊卻是樓市搶房、地市搶地，購房者、房企們?yōu)楹芜€是這么瘋？2020年全國樓市又將何去何從？

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??蘇州樓市快速復(fù)蘇

??項目熱銷主因一二手價格倒掛、有利可圖

??事實上，自2月下旬各地房企陸續(xù)復(fù)工以來，蘇州樓市一直處于穩(wěn)步復(fù)蘇之中。CRIC數(shù)據(jù)顯示，因疫情影響，2020年第4周-第8周蘇州一直“斷供”，商品住宅成交自第7周（2月17日-2月23日）開始周度遞增，第9周（3月2日-3月8日）達(dá)到了階段性高點，周成交17.58萬平方米，顯著超過了2020年周成交平均水平。成交的“起色”同時帶動房企推盤，新增房源在第10周（3月9日-15日）迎來了集中爆發(fā)，單周推貨量達(dá)20.8萬平方米，而后周成交基本維持在13-14萬平方米。

??而針對近期“大火”的幾個樓盤，即3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。其中龍湖首開湖西星辰更是實現(xiàn)了一分鐘銷售12億元的輝煌戰(zhàn)績。究其熱銷原因，主要與限價政策造成的一二手價格倒掛密切相關(guān)。據(jù)了解，龍湖首開湖西星辰就是名副其實的限價倒掛盤，由于被限價，備案均價僅約2.85萬元/平方米，總價約249萬元起，對比二手房，區(qū)域內(nèi)倒掛嚴(yán)重。與之毗鄰的萬科湖西玲瓏的小戶型精裝，近期普遍成交價為3.4萬元/平方米。

??此外就是人才落戶新政，影響了購房人尤其是剛需購房者的長遠(yuǎn)預(yù)期——房價還要漲。3月20日，蘇州也發(fā)布人才落戶新政，指出有來蘇就業(yè)意愿并具有全日制本科學(xué)歷及學(xué)士學(xué)位以上的人員，在人士檔案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶，同時大專學(xué)歷落戶，也從原來繳納社保滿2年的要求放寬到6個月。此舉效果有待后期檢驗，但短期內(nèi)仍加重剛需購房者的恐慌預(yù)期、增強投資購房者的市場信心。

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??70余家房企溢價12%拼搶6宗地

??預(yù)期地方投資政策更“友好”

??四盤大賣的刷屏消息還未散去，與火爆樓市隨之而來的是土地市場。3月25日6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊開始競拍，總建面約91萬平方米，集中分布在吳中區(qū)，高新區(qū)和相城區(qū)，引來了超70家房企爭奪，一天攬金約124億元，平均溢價率為11.63%，吳中區(qū)和高新區(qū)的部分地塊均經(jīng)過10輪以上的競價。

??事實上，此次蘇州土拍市場火爆主要得益于房企樂觀預(yù)期強化，一方面早在2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局就曾發(fā)文，取消結(jié)構(gòu)封頂和現(xiàn)房銷售，已成交的需要封頂或現(xiàn)房銷售的地塊，可以提前入市。此舉充分緩解了房企現(xiàn)金流的壓力，降低了房企拿地的隱性成本。另一方面，無論是對沖經(jīng)濟下行還是緩解地方財政壓力，市場對未來土地、銷售政策會更加“友好”的預(yù)期不斷強化。

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??蘇州并非“孤例”

??深圳、南京、成都等樓市已快速回歸正常水平

??隨著疫情得以有效控制,復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序展開,全國樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，蘇州并非孤例，事實上，通過我們對全國43個重點城市新建商品住宅成交恢復(fù)進(jìn)程的數(shù)據(jù)分析和訪談?wù){(diào)研，可以看出，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等多個城市成交表現(xiàn)已然達(dá)到甚至超過2019年4季度的平均水平。各地項目熱銷刷屏不斷，譬如深圳商務(wù)公寓屢開屢罄：3月7日，104套總價區(qū)間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當(dāng)日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。再如成都，近郊的江口水鎮(zhèn)項目3天到訪量超千組；節(jié)后“萬人搖”項目重現(xiàn)——恒大天府半島中簽率不足1.5%。而南京多個熱門項目陸續(xù)開盤，南京產(chǎn)登記中心更是在3月1日到24日，線上線下共計開出15742份購房證明。由此可以看出，目前整體的樓市行情并沒有疫情時預(yù)期的那么“悲觀”，隨著“重災(zāi)區(qū)”武漢也即將迎來“解禁”，各地樓市也在穩(wěn)步復(fù)蘇，全國整體成交量已回升至去年6成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復(fù)至去年水平。

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??“經(jīng)濟不好、房價暴漲”的經(jīng)驗主義

??2020年行業(yè)不必過分悲觀

??疫情帶來的全球性的經(jīng)濟沖擊已是不爭的事實，為對沖疫情的負(fù)面影響，中央和地方各類刺激政策不斷涌現(xiàn),尤其是樓市信貸微調(diào)被默許，疊加國外經(jīng)濟體新一輪量化寬松,國內(nèi)將跟進(jìn)降準(zhǔn)、降息的預(yù)期不斷發(fā)酵和強化，“先知先覺”的購房人開始不淡定，“恐慌性”購房、搶地集中爆發(fā)。這一預(yù)期主要基于房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟支柱地位，基于屢屢被驗證的歷史經(jīng)驗主義……2008年次貸危機之后2009的房價翻倍、2014年供給側(cè)改革去庫存之后2015的房價翻倍。經(jīng)濟面臨大調(diào)整時，寬貨幣、寬財政以刺激消費，隨之“買房抗通脹”的經(jīng)驗主義再一次接棒。雖然 “房住不炒”的主基調(diào)也未發(fā)生根本改變，但無論是購房者，還是房企，一邊高喊著“活不下去”，一邊實打?qū)嵉摹皳尫俊焙汀皳尩亍?。主要是無論疫情如何、經(jīng)濟如何，剛需的回旋空間很小，正如此前我們的調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，74%的購房人群選擇延后置業(yè)而非取消，7%的意向購房人已經(jīng)落實購房，前期被疫情“耽擱”的需求集中釋放、成交短期快速回升基本符合預(yù)期；對于2020年的樓市，我們認(rèn)為，不必過分悲觀：（1）全年樓市成交并不會顯著失速，成交量也不會大幅下滑，大概率將呈現(xiàn)先抑后揚、總量回落10%以內(nèi)的走勢。（2）疫情之后，核心一、二線城市特別是長三角諸如蘇州、南京、杭州等城市成交有望率先企穩(wěn)回升，房企投資重點也將日漸集中在這些核心城市。