[諸葛找房]2020年終報(bào)告:政策、新房、土地篇

2021-01-04 16:14:47

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-01-04
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):諸葛找房

??摘要

??2020年,不得不提的一場(chǎng)疫情打破了市場(chǎng)規(guī)律,一季度,房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)下滑嚴(yán)重,彼時(shí),政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大,地方供給側(cè)紓困托底。隨著國(guó)內(nèi)疫情良好的控制,市場(chǎng)指標(biāo)快速?gòu)?fù)蘇,7月起多城市調(diào)控收緊,截止12月有20余城調(diào)控升級(jí)。從基調(diào)上看,雖然受到疫情沖擊,但全年政策調(diào)控的總基調(diào)仍為房住不炒。資金面全年呈現(xiàn)先松后緊,行業(yè)資金持續(xù)改善,但今年也是房企融資環(huán)境變革年,三道紅線倒逼企業(yè)降負(fù)債。

??2021年,從十四五規(guī)劃建議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表態(tài)來看,政策傾向仍舊是長(zhǎng)效調(diào)控常態(tài)化,政策延續(xù)穩(wěn)定。資金面,未來房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿甚至去杠桿,牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線,鼓勵(lì)行業(yè)自增長(zhǎng)。

??政策篇:調(diào)控基調(diào)“先揚(yáng)后抑”,行業(yè)弱化金融屬性促內(nèi)增長(zhǎng)

??一、“房住不炒”是底線,年底頻發(fā)力租賃調(diào)控 

??(一)年內(nèi)多次提及房住不炒,未來5年內(nèi)基調(diào)不變

??2020年雖然經(jīng)濟(jì)受到疫情沖擊,但并未改變房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調(diào),房住不炒是房地產(chǎn)調(diào)控的底線。自2016年首次提及“房住不炒”后,幾乎每年中央會(huì)議都會(huì)多次提及,今年共被提及7次,4月,中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)得平穩(wěn)健康發(fā)展;5月兩會(huì)政府會(huì)議提到堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施,讓城市更宜業(yè)宜居。下半年,隨著熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度上升,中央提及房住不炒的頻率明顯升高,7月中央會(huì)議再次提及“房住不炒”,緊接著十四五規(guī)劃建議中也提到堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出解決好大城市住房突出問題,住房問題關(guān)系民生福祉,要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策并舉,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。按照今年提及房住不炒的頻次,尤其是十四五規(guī)劃中提及房住不炒,預(yù)示著明年房住不炒的定位不變,未來5年內(nèi)房住不炒仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的關(guān)鍵詞。

??(二)地方調(diào)控先松后緊,7月為調(diào)控松緊的“分水嶺”

??今年地方調(diào)控政策經(jīng)歷了兩個(gè)階段,第一階段在年初新冠疫情沖擊下,政策以供給端利好為主,如延遲繳納土地出讓金,降低新房的預(yù)售條件,延長(zhǎng)開竣工期限等,輔助企業(yè)渡過疫情帶來的難關(guān)。此外,一些城市如駐馬店、廣州、陜西寶雞出臺(tái)需求端刺激政策,然而均被撤回,需求端政策“一日游”浮出水面。

??在疫后市場(chǎng)快速恢復(fù),熱點(diǎn)城市地王頻出,開發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)自動(dòng)修復(fù)下,地方房地產(chǎn)調(diào)控迎來第二階段,從需求端抑制需求釋放,如升級(jí)限購(gòu)限貸限售,土拍政策的調(diào)整,新增預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。7月伊始,接連三個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控收緊,遏制房?jī)r(jià)上漲的政策,保障剛需,打擊投資客,24日住建部召集北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)工作座談會(huì),明確指出地方政府應(yīng)高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題,時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦,堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。截至12月,20余城市出臺(tái)調(diào)控政策,深圳,寧波下半年多次出臺(tái)收緊調(diào)控政策。

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