[克而瑞]福建省三四線城市（六十六）：漳州篇

??調(diào)研感受

??■  早期無序供地，庫存高企；

??■  基本與廈門市場同頻，周期慢半年； 

??■  渠道依賴度高,有項目最高傭金15%；

??■  政府限房價，全盤均價不超過2萬，沒有項目超標(biāo)，限價有等于無；

??■  漳州農(nóng)業(yè)產(chǎn)出豐富，本地人比較安逸，購房天花板一般在200萬；

??■  房企對后市謹慎，嚴控清盤周期。

??◎  作者 / 楊科偉、羊代紅

??01 城市稟賦GDP省內(nèi)第四
位置優(yōu)越交通便利但居民好安逸、購買力弱

??漳州是福建省轄地級市，東接廈門。地理位置優(yōu)越，使得漳州整體的農(nóng)業(yè)物產(chǎn)豐富，本地人比較安逸，不愿意外出奮斗，在整個福建的地級市來看不像福州、廈門有行政優(yōu)勢，也不像泉州的晉江、石獅具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

??漳州素有“海濱鄒魯”之稱，九龍江從這匯入大海，海上絲綢之路從這起航，漳州港可直通東南亞國家，形成鐵路、公路、水路立體交通網(wǎng)絡(luò)。

??經(jīng)濟發(fā)展方面，2020年漳州的GDP水平為4545.61億元，經(jīng)濟總量排名福建省第四名。在收入層面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入38975元，增長8.3%，居民購買力稍弱。

??人口方總量保持穩(wěn)定。根據(jù)全國第七次人口普查數(shù)據(jù)，漳州常住人口505.43萬人，十年增加24.43萬人，增長5.1%，城鎮(zhèn)化率為61.36%，十年增長14.63個百分點。

??02 土地市場庫存高企，政府放緩供地
企業(yè)謹慎拿地

??由于早先政府無序供地，庫存高企，整個漳州市區(qū)消化周期高達48個月。2020年政府放緩供地，給予市場喘息機會，全年漳州市區(qū)成交11宗商住地塊，總建面達131.57萬平方米，同比下滑6.16%，共攬金74.70億元，成交均價因2幅安置用地，樓板價漲幅不大，為5677元/㎡。2021年3月和5月共推出了4塊地，供應(yīng)維持2020年的節(jié)奏。

??2020年的土拍成交情況來看，地塊成交主要集中在薌城區(qū)和龍文區(qū)。其中城西和城東板塊各占據(jù)4幅，藍田、碧湖、中心城區(qū)板塊僅1幅地塊，普通住宅地塊限價在2-2.2萬元內(nèi)，別墅地塊未限價，限價政策有所放松。2020年土拍的整體溢價率跌至10.7% ，兜底與低溢價已是常態(tài)，高溢價率地塊集中在2幅安置回購地，分別為67.5%和48.5%；拿地房企來看，漳州城投兜底2幅地塊，位列第一，另外新進房企均搭檔深耕房企進入漳州市區(qū)，房企拿地謹慎。

??2021年漳州土拍轉(zhuǎn)暖，前五月拍出6塊商住地。其中，聯(lián)發(fā)受制于規(guī)模增長壓力，在漳州連拿3塊地。同時新城控股在5月首進漳州，19.30億元拿下建面約36.46萬平方米的綜合性用地，其中商業(yè)需主體結(jié)構(gòu)封頂，購物中心滿鋪開業(yè)，住宅方可預(yù)售。

??03 當(dāng)前樓市步調(diào)與廈門基本同頻
政府謹慎供地、庫存壓力緩解 市場開始回暖

??漳州由于地理上緊靠廈門，房地產(chǎn)市場與廈門基本同頻，周期慢半年。整體來看，漳州市場緊隨廈門，在2016年達到市場高位，2016年漳州商品住宅成交量創(chuàng)歷史新高，達到185萬平方米，在廈門2017年3月出臺限購政策后，漳州市場受此影響，在2017、2018年量價腰斬，2017年的成交量僅為70萬平方米。

??2020年年初受疫情影響短暫停擺，而隨著大環(huán)境LPR連續(xù)下調(diào)、降準(zhǔn)政策的實施，以及疫情后社會運作回歸正軌，樓市逐漸活躍，新盤接連入市，同價盤日益增多，開啟以價換量作戰(zhàn)模式，于此同時受廈門市場轉(zhuǎn)暖帶動，漳州房地產(chǎn)市場2020年9月開始成交回升，2020年商品住宅成交量時隔4年后再次突破百萬平達到107萬平方米，同比增長14%，成交均價14553元/平方米，成交呈現(xiàn)量升價跌的趨勢。

??2021年持續(xù)維持2020年底以來較好的成交態(tài)勢，1-5月商品住宅成交量達到80萬平方米，同時得益于政府近幾年暫緩?fù)频?，市場庫存壓力得到一定的緩解?021年1-5月成交微增，且價格微漲，基本上市面樓盤價格加推單價漲100-200元/平方米。

??04 政策環(huán)境不限購、不限售
限全盤均價2萬/平 首套首付2成

??漳州政策相對寬松，當(dāng)前漳州不限購不限貸，政府限房價，全盤均價不超過2萬，沒有項目超標(biāo)，限價有等于無。2020年重啟公積金貼息貸款，首套房貸款2成，首套房貸款利率上浮10%-15%，二套房普遍上浮15%-20%，銀行結(jié)構(gòu)封頂才能放貸。

??05 區(qū)域市場政府重點培育打造龍文區(qū)
碧湖板塊為價格高地

??薌城區(qū)屬于市中心，當(dāng)中的部分老城區(qū)政府面積比較小，只拆了一塊老地，其他的還沒到拆的程度，而且可以建的地比較多，當(dāng)中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房1.8-2萬元/平方米，無學(xué)區(qū)價格一般在1.4-1.6萬元/平方米，新房主要集中在西湖片區(qū)，新房房價1.3-1.4萬/平方米。

??整體的漳州市區(qū)擴張主要往東偏移，由薌城區(qū)轉(zhuǎn)移至龍文區(qū)發(fā)展，政府當(dāng)前主要重點打造培育龍文區(qū)。其中，地處龍文區(qū)的碧湖板塊，得益于政府十年來的培育，配套逐步成熟，城市景觀面貌較新，碧湖板塊成為當(dāng)前整個漳州市場的價格高地，新房均價在1.8萬/平方米；龍文區(qū)的九十九灣板塊，得益于九十九灣河道資源，該板塊主打河景房，房價1.4-1.6萬/平方米；而此外的人民廣場板塊，新房房價1.3-1.4萬/平方米。

??2021年撤縣設(shè)區(qū)長泰區(qū)和龍海區(qū)，斷了這兩個區(qū)接軌廈門念想，市場反而更糟，龍海市場封閉，年均成交10萬方，高價盤去化艱難。

??臺商投資區(qū)（角美），號稱廈門島外第五區(qū)，在建地鐵2023年通車廈門，有一定的廈門外溢客戶，屬于剛需盤居多，當(dāng)前市場均價在1.7萬/平方米，庫存100萬平方米，年均成交約20萬平方米。2021年上半年供地6宗，總建面約50萬方，整體來看，臺商投資區(qū)當(dāng)前房地產(chǎn)市場供大于求，市場壓力較大。

??漳州開發(fā)區(qū)位于龍海區(qū)北面近海地帶，主打海景、旅居度假，庫存高達300萬方，高峰期每年成交100萬，現(xiàn)年均成交10萬方，當(dāng)前導(dǎo)客不理想的主要原因是廈漳海底隧道擱淺。從房價上來看，2018年開發(fā)區(qū)全面降價，由1.7-1.8萬/平方米降至1.1萬/平方米，2020年持續(xù)以消化庫存為主，整體均價基本回調(diào)到位，個別樓盤價格跌至8500元/㎡，通過渠道分銷收割部分剛需客戶，月成交量仍在2萬㎡以下運行，市場形勢嚴峻。但由于該地方臨近客運碼頭和汽車站，交通便利，15分鐘的海上旅程即可到達廈門，當(dāng)前高速也是40分鐘即可到達廈門，而到漳州市區(qū)則需要1個小時，從區(qū)位上來看屬于價格洼地，近期本地購房者和開發(fā)商都在觀望，等待規(guī)劃進一步落實。

??06 需求結(jié)構(gòu)剛需市場為主
80平小三房最好賣 100平以上難去化

??薌城區(qū)和龍文區(qū)的購房主力主要以地緣性客戶，以及周邊縣市為主，親朋關(guān)系圈是選擇的重要考量，接著是景觀，接著是學(xué)區(qū)房，一般來看，碧湖板塊主要是市區(qū)內(nèi)不缺錢客戶改善首選地。

??80平小三房最好賣，100平以上難去化。本地人喜歡贈送面積，早期贈送20平，監(jiān)管后多數(shù)項目贈送8-10平，部分項目偷面積送設(shè)備平臺，后期改裝將墻體外移，送半個房間。

??角美8成以上是來自廈門的外溢剛需客戶，大部分首付2成；而開發(fā)區(qū)主要以投資養(yǎng)老為主，屬于第二第三居所，2019年的時候主要是來自廈門的客戶，投資養(yǎng)老，后面變成省內(nèi)找客戶，最后變成全國，當(dāng)前北方的客戶比較多，一般是老人養(yǎng)老，和帶小孩上學(xué)。

??07 購買力總價不超過200萬元
縣城客戶傾向高比例首付

??總價天花板不超過200萬，主要在于漳州一般有錢的傾向于在廈門買房，縣城客戶不喜歡貸款，首付愿意多付。角美一般總價區(qū)間100-150萬，一般來看夫妻月收入極限1.5萬，若總價到160萬月供要7千則家庭月供就困難。

??準(zhǔn)客戶從首次到訪到最終下定一般在一周左右，把可接受區(qū)域內(nèi)房子看完才會過來買房。到訪客戶實際轉(zhuǎn)化率4：1至7：1不等。

??08 項目營銷銷售渠道依賴、成交占比半數(shù)以上
開發(fā)區(qū)傭金最高達15%

??基本上市面樓盤價格加推單價漲100-200元/平方米。營銷有“軟綁車位”，一般車位在6-10萬不等，車位是跟房子一起買的，可以一起貸，相當(dāng)于白送。

??由于此前漳州市場的中介一般以夫妻店為主，體量比較小，貝殼在2018年左右進入市場，市場整合比較容易，當(dāng)前渠道依賴度高，全部上貝殼。主城區(qū)渠道導(dǎo)客成交占比50%-80%，傭金2%-4%；角美板塊成交占比則超8成，傭金達到5%；漳州開發(fā)區(qū)的傭金更達8-9%，主要由于漳州開發(fā)區(qū)當(dāng)前主要以養(yǎng)老投資客群為主，全國導(dǎo)客難度大，有項目最高傭金15%。不過得益于2021年以來漳州市場有所回暖，5月房企降傭，降幅0.5%-1%。

??09 房企競爭建發(fā)有口碑溢價優(yōu)勢
其他品牌房企無差別

??建發(fā)在漳州本地有口碑，產(chǎn)品售價較競品溢價1-2千，從克而瑞廈門發(fā)布的2021年一季度大漳州全口徑銷售排行榜來看，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售金額14.46億元，排名大漳州第一，其他品牌房企無差別，本土房企拿不到地逐漸被淘汰，僅有特房集團上榜，銷售金額3.30億元，排名第10。

??10 前景展望市場有所轉(zhuǎn)暖，區(qū)域分化持續(xù)
庫存壓力仍在

??2021年隨著龍海和長泰撤縣設(shè)區(qū)，漳州市區(qū)得以擴容，但由于這兩個區(qū)域房地產(chǎn)市場存量較大且市場相對封閉，預(yù)計短期內(nèi)對漳州房地產(chǎn)無較大的影響。

??2021年隨著廈門市場熱度攀升，漳州市場也有所回升，市場還將持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運行，但值得注意的是，區(qū)域分化將持續(xù)，角美、開發(fā)區(qū)仍有較大的去化壓力。2021年新拍地塊價格有所上漲，但由于市場庫存壓力仍在，熱度傳導(dǎo)力有限，短期內(nèi)房企項目售價或?qū)⒕S持當(dāng)前低于限價的態(tài)勢，限價等同于無。需政府控制好供地節(jié)奏，否則又將一地鴻毛。

??典型項目一：大唐三木印象西湖

▲大唐三木印象西湖案場圖

??區(qū)位：薌城區(qū)勝利路與惠民路交匯處 
??主力戶型：76㎡、89㎡三房；108㎡四房
??首開時間：2020年11月
??售價：12500元/平方米

??項目點評： 項目體量約105畝，共計530套，主打高層住宅。2020年11月首開，首開售價12500元/平方米，目前售價均價13000元/平方米，并捆綁車位售價6萬元。該項目位于薌城區(qū)西湖板塊，小區(qū)門口為貫穿整個市區(qū)的勝利路，10分鐘到達老城區(qū)中心，毗鄰規(guī)劃毗鄰西院湖公園（已建好400畝）、西院湖兩大自然景觀公園（規(guī)劃6345畝），周邊商場配套齊全，同時大唐地產(chǎn)定向捐資松柏實驗小學(xué)，距離項目200米。同時周邊二手房是5年以上的房子，置業(yè)群體來自周邊市區(qū)客戶和縣城客戶，縣城客戶中南靖縣的客戶居多。首開去化約達到90%，主要由于該片區(qū)小面積的項目不多。日均到訪量約15-100組。

??典型項目二：中梁遠洋星海天宸

▲中梁遠洋星海天宸案場圖

??區(qū)位：龍文區(qū)九十九灣板塊
??主力戶型：79㎡、88㎡、126㎡三房
??首開時間：2020年8月
??售價：13000元/平方米

??項目點評： 項目建筑面積為28萬平方米，共計1971套。高層有79㎡-128㎡戶型，別墅有96套，戶型主要是131-140平方米。項目2020年12月首開，首開均價12000元/平方米，當(dāng)前售價13500元/平方米。該項目位于龍文區(qū)九十九灣板塊，區(qū)位環(huán)境景觀資源較好，同時周邊暢達萬達商圈、沃爾瑪商圈，當(dāng)前項目左側(cè)的一大型綜合體地塊2021年5月被新城控股拿下，區(qū)位未來價值有較大的上漲空間，得益于較好的地段、戶型、以及價格優(yōu)勢，該項目去化較好，到訪量日均20-60轉(zhuǎn)化率4：1-5：1，月均流速150套，多的可以賣到200?？腿航Y(jié)構(gòu)上，疊墅的購買主要以本地人為主，目前還剩20套；縣城的主要以高層為主，平和縣占比約40%，南靖縣占比約20%，本地客戶占比20-30%，高層目前7棟已經(jīng)賣完。渠道成交占比50%+，貝殼獨家，傭金1%-4%。贈送面積8平米以上不等。

??典型項目三：旭輝大唐江山天境

▲旭輝大唐江山天境案場圖

??地理位置：角美洪岱路萬益廣場對面
??主力戶型：高層78平方米、80平方米、88平方米三房；疊墅：104㎡-116㎡
??首開時間：2019年11月
??售價：高層16000元/平方米；疊墅總價230萬-350萬

??項目點評：項目一期，總建筑面積約10萬㎡，項目二期，總建筑面積約為4.36萬㎡，總共1118套。項目位于角美新城區(qū)核心，素有“廈門島外第五區(qū)”的說法，駕車到廈門海滄區(qū)約30分鐘左右，項目緊鄰地鐵6號線（建設(shè)中）地鐵通勤通達廈門，預(yù)計2023年底通車試運行。江山天境已正式向雙十中學(xué)（漳州分校）（距離300米），閩南師范大學(xué)臺商區(qū)附屬小學(xué)定向捐資。項目一期共8棟，其中4棟高層，4棟疊墅；二期（5月開盤）共5棟，3棟高層，2棟疊墅。社區(qū)配套齊全，有面向老人棋牌室、年輕人瑜伽室、小孩室內(nèi)活動區(qū)等多種配套。項目首開2019年11月，高層售價約16000元/平方米（精裝），當(dāng)前毛坯售價16000元/平方米，飄窗陽臺有贈送面積7-10平方米不等。客戶主要來自廈門，占比達到80%，一般是廈門島外客戶較多。項目日均到訪量10-60組，復(fù)式由于總價相對較高且此前被奧園項目截了一波客戶，目前去化相對困難。