[克而瑞]百?gòu)?qiáng)單月業(yè)績(jī)同比下降20.7%，寶龍房托赴港IPO（8月）

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??? 百?gòu)?qiáng)房企8月單月業(yè)績(jī)同比下降20.7%

??? 集中供地缺席但量跌價(jià)升，強(qiáng)三線成投資主力

??? 8月房企新增融資額環(huán)比下降41.0%

??? 8月房企讓利折扣有限，蓄勢(shì)迎接金九銀十

??? 許家印卸任恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng) 陳序平獲任龍湖執(zhí)董

??? 寶龍房托赴港IPO，陽(yáng)光智博換股萬(wàn)物云

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??1 合約銷售

??百?gòu)?qiáng)房企8月單月業(yè)績(jī)同比下降20.7%

??核心觀點(diǎn)

??2021年8月，百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7745.7億元，同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。下半年以來百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期，7月、8月連續(xù)兩月單月業(yè)績(jī)同比下跌。從今年以來的累計(jì)數(shù)據(jù)看，1-8月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額較2019年和2020年同期分別增長(zhǎng)29.1%和21.6%，但自二季度以來增速呈持續(xù)放緩趨勢(shì)。 

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，8月40家典型上市房企除中國(guó)恒大和建業(yè)集團(tuán)，其余38家全部實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。單月業(yè)績(jī)方面，8成房企同比降低，其中超半數(shù)企業(yè)單月業(yè)績(jī)下降超20%。此外，16家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降。具體來看，綠城中國(guó)和越秀地產(chǎn)8月表現(xiàn)突出，單月分別實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)225.4億元和132.8億元，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

??我們預(yù)計(jì)，隨著“金九”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，部分房企將提前布局，加大供貨力度，供求皆有望企穩(wěn)回升。目前，在政策力度的持續(xù)提升下，房企紛紛積極優(yōu)化“三道紅線”指標(biāo)。從短期來看，房企需要加快開發(fā)、保證供貨，積極營(yíng)銷、促進(jìn)去化及回款，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量增長(zhǎng)。同時(shí)，從中長(zhǎng)期來看，房企也要更加關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)，加強(qiáng)產(chǎn)品打造、提高產(chǎn)品適銷性，以提升產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??2 企業(yè)拿地

??集中供地缺席但量跌價(jià)升
強(qiáng)三線成投資主力

??核心觀點(diǎn)

??在重點(diǎn)城市二輪集中土拍仍舊缺席的影響下，8月投資力度下降，但量跌價(jià)升。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為971萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48%；新增土地成交價(jià)格719億元，環(huán)比下降37%；平均樓板價(jià)7400元/平方米，與上月相比上升21%。均價(jià)上升主要是由于雖然土地市場(chǎng)熱度較低，但由于熱門強(qiáng)三線城市無錫、溫州、東莞等有土地出讓，拉高平均樓板價(jià)。 

??熱點(diǎn)三四線城市仍為本月投資主力。整體來看，30家典型房企本月土儲(chǔ)成交結(jié)構(gòu)中，三四線城市占比較高，拿地金額占比達(dá)到74%，東莞、汕頭、嘉興等強(qiáng)三線城市居前列。區(qū)域分布方面，30家典型房企投資額40%位于珠三角區(qū)域，東莞拔得頭籌；其次為長(zhǎng)三角區(qū)域，投資額占比31%。 

??9月不少重點(diǎn)城市第二輪集中供地入市，但調(diào)控嚴(yán)格預(yù)計(jì)企業(yè)仍將謹(jǐn)慎拿地。8月受到已發(fā)布第二輪集中供地公告的城市中止或延緩了二輪土拍和三四線城市供地節(jié)奏調(diào)整等因素影響，30家典型房企拿地積極性持續(xù)降低，超半數(shù)企業(yè)沒有拿地。此外熱點(diǎn)城市土地端調(diào)控仍在深入，深圳、杭州等多個(gè)城市重啟二輪集中供地，除了調(diào)低溢價(jià)、加強(qiáng)購(gòu)地資金審查等措施外，深圳、杭州、南京等城市還對(duì)企業(yè)參與競(jìng)拍地塊數(shù)量做出了限制。加上拿地金額不得超過銷售額40%的紅線傳聞，預(yù)計(jì)9月30家典型房企拿地仍將保持理性。

??3 企業(yè)融資

??8月房企新增融資額環(huán)比下降41.0%

??核心觀點(diǎn)

??融資總量：2021年8月100家典型房企的融資總量為633.22億元，環(huán)比下降41.0%，同比下降52.4%，自2020年11月份以來，房企的單月融資連續(xù)10個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降，“三條紅線”調(diào)控體系下，房企也在積極降杠桿，值得注意的是，中期業(yè)績(jī)會(huì)多家房企管理層表示當(dāng)前境外債窗口期不明朗，下半年到期的境外債將計(jì)劃用自有資金進(jìn)行償還，未來房企融資量或?qū)⒊掷m(xù)較低的態(tài)勢(shì)。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資393.61億元，環(huán)比下降36.2%，同比下降56.5%；境外債權(quán)融資132.98億元，環(huán)比下降56.1%，同比下降35.8%；本月資產(chǎn)證券化融資105.74億元，環(huán)比下降23.4%，同比下降30.9%。 

??融資成本：2021年截至8月100家典型房企新增債券類1融資成本5.44%，較2020年下降0.63個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.82%，下降1.01個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.29%，較2020年下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，8月房企融資成本5.09%，環(huán)比上升0.36個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本7.37%，環(huán)比上升1.35個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本3.48%，環(huán)比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)。房企融資利率在2.75%-12.00%間，境內(nèi)發(fā)行債券主要以國(guó)企央企和龍頭民企為主，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的企業(yè)融資成本最高達(dá)12.00%，企業(yè)融資持續(xù)分化。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為招商蛇口，融資總量約61.91億元，主要是為子公司的貸款進(jìn)行擔(dān)保。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2021年1-8月平均額最大為10強(qiáng)房企，平均融資額230.2億元，4個(gè)梯隊(duì)的融資額均同比下降，TOP31-50梯隊(duì)同比降幅最大。成本來看，4個(gè)梯隊(duì)均較2020年全年下降，其中10強(qiáng)梯隊(duì)的融資成本最低，為4.21%，下降幅度為1.74pct，降幅最大。

??4 營(yíng)銷策略

??8月房企讓利折扣有限
蓄勢(shì)迎接金九銀十

??核心觀點(diǎn)

??8月房企營(yíng)銷力度一般，折扣范圍和折扣力度都比較有限，營(yíng)銷仍然以活動(dòng)營(yíng)造氣氛為主，但也不乏唐山等城市出現(xiàn)打折降價(jià)潮，部分房企因惡意降價(jià)更被政府約談。8月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，一線城市成交整體仍處高位，而受供應(yīng)低迷影響25個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，僅廈門、杭州部分城市成交環(huán)比有所回升。市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)淡，房企營(yíng)銷活動(dòng)減少，積蓄力量準(zhǔn)備中秋、十一黃金周等節(jié)點(diǎn)。 

??截至到當(dāng)前金融政策收緊對(duì)房企回款產(chǎn)生明顯影響，不少房企通過專項(xiàng)讓利舉措、加強(qiáng)與銀行溝通、成立回款小組、納入業(yè)績(jī)考核指標(biāo)等舉措提升回款率。從CRIC市場(chǎng)調(diào)研來看，上半年以來山東濟(jì)寧、菏澤等城市二手房停貸，一手房放款速度也普遍滯后2-3個(gè)月，部分甚至延長(zhǎng)半年。年中業(yè)績(jī)會(huì)上，不少管理層也表示放款周期有延長(zhǎng)，像時(shí)代中國(guó)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)顯示，目前公司放款周期在2個(gè)月以上，金茂、富力管理層也表示政策收緊以后按揭放款受到影響。對(duì)此，我們建議企業(yè)內(nèi)部成立專項(xiàng)小組和加強(qiáng)回款考核，外部一方面活動(dòng)讓利刺激付款比例，另一方面積極與銀行溝通，盡可能爭(zhēng)取額度。 

??展望9月，房企將積極營(yíng)銷，但資金回籠目標(biāo)和利潤(rùn)下行的雙重壓力導(dǎo)致企業(yè)陷入兩難境地，折扣力度上會(huì)更加靈活機(jī)動(dòng)。政策輪番加碼后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已有所降溫，盈利層面，短周期內(nèi)房企整體的盈利水平下降同樣已是行業(yè)趨勢(shì)。既要刺激業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)回籠更多資金，又要面對(duì)利潤(rùn)率下行壓力，房企進(jìn)入兩難境地。因此我們預(yù)計(jì)房企會(huì)把握9月、10月傳統(tǒng)銷售旺季和中秋、國(guó)慶兩大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)擴(kuò)大營(yíng)銷舉措，沖刺業(yè)績(jī)，但折扣力度上設(shè)置上會(huì)根據(jù)地方市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整，保障利潤(rùn)。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，景瑞已經(jīng)推了出為期40天的“景瑞寵粉節(jié)”，金地也有“金九看房節(jié)”活動(dòng)。

??5 人事變動(dòng)

??許家印卸任恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)
陳序平獲任龍湖執(zhí)董

??核心觀點(diǎn)

??8月，恰逢房企年中業(yè)績(jī)發(fā)布，典型房企高層曝光次數(shù)顯著提升，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，8月高層變動(dòng)頻率和數(shù)量同環(huán)比均上升。

??8月17日，國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（廣東）顯示，恒大地產(chǎn)集團(tuán)更換董事長(zhǎng)、總經(jīng)理以及法人代表。許家印不再擔(dān)任恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)，柯鵬卸任總經(jīng)理、法人代表等職位，新任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理和法人代表均為趙長(zhǎng)龍，其目前職位為恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼副董事長(zhǎng)。有媒體詢問后接近恒大人士表示，此項(xiàng)變更系借殼深深房A回A股終止后的正常變動(dòng)，未涉及具體管理架構(gòu)、股權(quán)的變化。

??8月25日，龍湖集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，陳序平于公告日獲委任為公司執(zhí)行董事。資料顯示，陳序平現(xiàn)年39歲，擔(dān)任龍湖集團(tuán)副總裁，兼任地產(chǎn)航道總經(jīng)理及投資委員會(huì)委員。陳序平自2008年加入龍湖集團(tuán)曾擔(dān)任成都龍湖總經(jīng)理。其于2008年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程專業(yè)，取得碩士學(xué)位。陳序平亦為龍湖集團(tuán)若干子公司的公司董事。

??6 戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??寶龍房托赴港IPO
陽(yáng)光智博換股萬(wàn)物云

??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在商業(yè)地產(chǎn)、基金、物業(yè)管理、城市更新板塊。基金是新涌現(xiàn)的熱點(diǎn)，金科和寶龍分別推出了私募基金和房托基金。商業(yè)地產(chǎn)則維持了上個(gè)月的熱度，雅居樂和金茂有所參與。除此之外，物業(yè)管理板塊和城市更新板塊作為熱門賽道，持續(xù)有房企參與。其中，天津成立城市更新基金，由天津城投發(fā)起，涉及的房企數(shù)量達(dá)17家，涉資600億。

??寶龍房托IPO，旗下持有資產(chǎn)包含8個(gè)購(gòu)物中心。8月27日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，建議分拆寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金在港交所獨(dú)立上市。相比越秀房托和招商局商業(yè)房托——以零售、寫字樓、酒店等為資產(chǎn)組合，寶龍房托基金將旗下持有資產(chǎn)只專注在購(gòu)物中心上。據(jù)悉，截至2021年6月30日，寶龍房托基金初步包含8個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，組合的總樓面面積達(dá)740635平方米。該房托基金的主要目標(biāo)是透過擁有并投資于來自中國(guó)商業(yè)及零售物業(yè)的優(yōu)質(zhì)經(jīng)常性租金收入，為基金單位持有人提供穩(wěn)定的分派、長(zhǎng)期可持續(xù)的分派增長(zhǎng)及提升商業(yè)及零售物業(yè)的價(jià)值。待建議分拆及上市完成后，寶龍房托基金將不會(huì)從事物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。 

??陽(yáng)光智博換股萬(wàn)物云，以提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。8月5日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱，擬以持有的陽(yáng)光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云，并換取萬(wàn)物云4.8%股份。即萬(wàn)物云在現(xiàn)有股權(quán)的基礎(chǔ)上向陽(yáng)光智博全體股東增發(fā)4.8%的股份，陽(yáng)光智博全體股東按照在陽(yáng)光智博的各自持股比例進(jìn)行換股。本次交易后，將保留陽(yáng)光智博品牌，同時(shí)與萬(wàn)物云可以共同設(shè)立新品牌。而對(duì)于新增項(xiàng)目，公司可以根據(jù)項(xiàng)目定位選擇使用的品牌。物業(yè)服務(wù)公司縱然是資本市場(chǎng)的寵兒，但自6月份物業(yè)股集中上市以來，近兩月物業(yè)股都呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。在此背景下，雙方合作或?qū)⒓ぐl(fā)更大的價(jià)值，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。