[克而瑞]熱點(diǎn)二線城市 (二十二):青島市

2021-09-07 11:39:00

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  • 城市:山東
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-09-07
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??1、“中國(guó)青島,山東濟(jì)南”,功能定位、經(jīng)濟(jì)體量、人口吸附蓋過(guò)濟(jì)南,但近年略顯乏

??2、2020年二季度行情啟動(dòng),今年上半年一二手成交齊增,7月開(kāi)始快速轉(zhuǎn)淡

??3、房?jī)r(jià)梯度大,既有嶗山千萬(wàn)海景豪宅,又有城陽(yáng)剛需產(chǎn)品不破百(萬(wàn))

??4、樓市管控“跟風(fēng)”走,限購(gòu)、限售不含糊,共有產(chǎn)權(quán)吸人才

??5、購(gòu)房客群由剛需傳導(dǎo)至改善,一手換房看功能,二手換房看學(xué)區(qū)

??6、“賺GDP但不賺錢”,二產(chǎn)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)模式,居民收入低、消費(fèi)高,剛需買房壓力大

??7、土地市場(chǎng)不透明,本土海信、君一有優(yōu)勢(shì),融創(chuàng)、萬(wàn)科外來(lái)龍頭“吃得開(kāi)”

??8、內(nèi)生市場(chǎng)而缺“新人”,需求“固化”是頑疾,人口、收入制約中長(zhǎng)期樓市規(guī)模增長(zhǎng)

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??青島,作為山東省核心城市之一,從城市定位、人口吸附力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等層面均不亞于省會(huì)濟(jì)南,因而也存在“中國(guó)青島,山東濟(jì)南”的說(shuō)法。全市下轄7個(gè)區(qū)、代管3個(gè)縣級(jí)市,建成區(qū)面積758.16平方千米,區(qū)域總面積11293平方千米。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),青島市常住人口為1007.17萬(wàn)人,十年增加135.66萬(wàn)人,居全省首位,年均增速1.46%,高于全省平均增速(0.58%)0.88個(gè)百分點(diǎn),增速居全省首位,占全省總?cè)丝诒戎?.92%,比2010年提高0.82個(gè)百分點(diǎn),提高幅度居全省首位。

??產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和收入層面,青島存在著“賺GDP但不賺錢”的尷尬情況,民富基礎(chǔ)較弱,這主要與以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)密切相關(guān),2021年上半年青島實(shí)現(xiàn)6539.21億元的地區(qū)生產(chǎn)總值,同比增長(zhǎng)13.8%,很大部分靠著強(qiáng)大的“縣域經(jīng)濟(jì)”,但目前仍然缺乏規(guī)模大、質(zhì)量好、具備引領(lǐng)性的大項(xiàng)目。而從收入水平來(lái)看,2021年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為29858元,月均2500元左右,極大制約購(gòu)房能力。

??1 市場(chǎng)變化:上半年新房量?jī)r(jià)齊升
二手成交創(chuàng)3年新高,7月熱度略有回落

??縱觀青島樓市歷年發(fā)展脈絡(luò),2016年前年成交量基本在1000萬(wàn)平方米波動(dòng),2016年隨著全國(guó)樓市行情復(fù)蘇,青島市場(chǎng)快速啟動(dòng),成交量一度沖高至1694萬(wàn)平方米,不過(guò)“好景不長(zhǎng)”,隨著限購(gòu)、限售等調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),年成交量穩(wěn)步回落,2020年止跌轉(zhuǎn)增,持穩(wěn)在1500萬(wàn)平方米,主要基于城陽(yáng)推出共有產(chǎn)權(quán)房政策,推動(dòng)一波剛需、投資需求釋放。

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??步入2021年,市場(chǎng)保持穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì),上半年累計(jì)成交面積797萬(wàn)平方米,同比上升34%,7月隨著需求釋放完畢,疊加信貸收緊,熱度略有回落,不過(guò)成交均價(jià)“高歌猛進(jìn)”,至7月末達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米。

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??青島二手房交易同樣值得注意,今年上半年二手房成交面積創(chuàng)2018年限購(gòu)、限售實(shí)施后新高,累計(jì)成交228萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)50%,環(huán)比2020年下半年亦增9%。自2018年調(diào)控加碼后,二手房市場(chǎng)持續(xù)處于低迷階段,經(jīng)歷了長(zhǎng)期的需求積累,疊加疫情有效控制后居民購(gòu)房信心恢復(fù),同時(shí)也恰逢學(xué)區(qū)改善高峰期,二手房成交迎來(lái)了一波集中放量。

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??2 政策環(huán)境:限購(gòu)、限售未放松,信貸略收緊
放開(kāi)落戶、共有產(chǎn)權(quán)提振樓市效應(yīng)減弱

??青島早在2017-2018年便制定了嚴(yán)格的限購(gòu)(本地人限購(gòu)2套,外地人限購(gòu)1套)和限售(需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿5年后方可上市交易)政策,至今仍未有任何放松征兆。不過(guò)購(gòu)房資格可通過(guò)“落戶”變相突破,2021年上半年,不僅主城放寬落戶標(biāo)準(zhǔn),而且全面放開(kāi)縣域(膠州/平度/萊西)的落戶限制。

??限貸政策方面,首套三成,利率5.35%;二套四成,利率5.65%,暫未出現(xiàn)上調(diào),放款周期在半個(gè)月到一個(gè)月不等,隨著中央銀根收緊,下半年青島各銀行額度預(yù)期也將吃緊,放貸有周期也延長(zhǎng)的征兆。

??值得關(guān)注的是,城陽(yáng)在2020年出臺(tái)了共有產(chǎn)權(quán)房政策,人才分檔,最高政府可補(bǔ)貼30%房款,刺激一波剛需、投資需求的集中釋放,2021年以來(lái)雖然政府持續(xù)貫徹該政策,但因財(cái)政吃緊,需開(kāi)發(fā)商墊資,房企推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策積極性不高。

??3 區(qū)域市場(chǎng):市南、嶗山房?jī)r(jià)高地
城陽(yáng)、膠南、即墨跑量擔(dān)當(dāng)
膠州、萊西去化承壓

??青島總體規(guī)劃環(huán)灣(膠州灣)發(fā)展,主城區(qū)涵蓋嶗山,市南,市北,李滄,房?jī)r(jià)依次遞減,嶗山屬于典型“富人區(qū)”,目前仍是青島價(jià)格高地,2021年上半年商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了40835元/平方米,市南沿海豪宅可達(dá)4-5萬(wàn)元/平,其他項(xiàng)目售價(jià)也在2.5-3.5萬(wàn)元/平,市北,李滄為老城片區(qū),住宅項(xiàng)目分散,房?jī)r(jià)在1.5-2.5萬(wàn)元/平不等。近郊城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)、黃島、膠南、即墨等房?jī)r(jià)1-1.5萬(wàn)元/平不等,其中西海岸新區(qū)熱度較高,項(xiàng)目扎堆,分化較大,高端改善海景豪宅2-3萬(wàn)元/平,小高層剛需產(chǎn)品1.5-1.7萬(wàn)元/平不等。而遠(yuǎn)郊平度、萊西等房?jī)r(jià)尚未破萬(wàn)。

??成交規(guī)模層面來(lái)看,新城(近郊)區(qū)因規(guī)劃利好和房?jī)r(jià)適中吸納了大批剛需置業(yè),膠南、即墨可謂跑量擔(dān)當(dāng),2021年上半年商品住宅成交面積均在140萬(wàn)平方米以上,累計(jì)占青島總成交規(guī)模的1/3,屬成交主力片區(qū)。第二梯隊(duì)為膠州市和城陽(yáng)區(qū),整體成交規(guī)模也在120萬(wàn)平方米左右。

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??值得關(guān)注的是,市南、李滄、高新等庫(kù)存見(jiàn)底,大量樓盤集中在膠州、膠南、即墨等區(qū)域,因近年來(lái)整體供應(yīng)量較大,導(dǎo)致存量顯著增加,排名前三。此外,膠州、萊西、市南等庫(kù)存去化周期均在20個(gè)月以上,后期去化壓力不小。

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??4 項(xiàng)目去化:今年主城改善盤流速
略高于部分近郊剛需盤
分銷渠道占比3成

??項(xiàng)目去化層面來(lái)看,近郊新城區(qū)(城陽(yáng)、高新、黃島、膠南、即墨、膠州)依舊是成交熱點(diǎn),2021年上半年成交面積前10項(xiàng)目基本都來(lái)自此片區(qū),膠南融創(chuàng)影都學(xué)府位列榜首,上半年銷售面積達(dá)15萬(wàn)平方米,攬金25億元。同樣城陽(yáng)、高新等受政策利好驅(qū)動(dòng),中歐國(guó)際城、和達(dá)智慧生態(tài)城、卓越·青嵐郡等也有不錯(cuò)的成交表現(xiàn)。

??依據(jù)實(shí)地調(diào)研來(lái)看,2021年以來(lái),不同區(qū)域輪動(dòng)效應(yīng)顯著,市區(qū)改善盤銷售情況略好于近郊新城區(qū)部分剛需盤,以城陽(yáng)區(qū)越秀星匯城為例,2020年憑借共有產(chǎn)權(quán)房帶動(dòng)一波走量,銷售業(yè)績(jī)最好時(shí)一天可售200套,而后進(jìn)入平銷期,月均去化40-50套,今年以來(lái)去化面臨瓶頸,月均20-30套。相較而言,主城四區(qū)今年市場(chǎng)熱度升溫,大云谷金茂府月均可去化40-60套,一街之隔的金茂悅首開(kāi)即去化85%。

??步入7月以來(lái),市場(chǎng)略有轉(zhuǎn)冷征兆,城陽(yáng),膠南等部分項(xiàng)目扎堆、面臨較大去化壓力的項(xiàng)目普遍啟用分銷渠道,成交占比在3-5成不等,而高端豪宅項(xiàng)目主要以圈層營(yíng)銷為主。

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??5 客群結(jié)構(gòu):內(nèi)生型市場(chǎng),地緣性客戶占比達(dá)6-8成
90后買房主力,二手換房看學(xué)區(qū)

??目前來(lái)看,青島樓市屬于典型的內(nèi)生型市場(chǎng),在售多數(shù)改善、剛需類樓盤以地緣性客戶為主,占比可達(dá)6-8成,高新區(qū)的綠地觀瀾半島項(xiàng)目主要吸附主城外溢和本地改善,外地投資客占比僅在2-3成;城陽(yáng)區(qū)的越秀星匯城項(xiàng)目,地緣性客戶占比更是高達(dá)9成以上,主要為城陽(yáng)本地工薪階層,中車員工、制藥廠員工、動(dòng)車小鎮(zhèn)在職人員。即便是海景豪宅項(xiàng)目,吸附力也僅限于山東省內(nèi),外地投資客占比不超過(guò)2成。譬如黃島區(qū)的卓越天元項(xiàng)目主要吸附了市區(qū)和山東省內(nèi)高端客戶為主,還有部分從深圳返鄉(xiāng),認(rèn)可卓越高端品牌的高凈值客群。

??依據(jù)我們與貝殼交流的客戶數(shù)據(jù)來(lái)看,二手房成交客戶中,90后依舊是成交的主體,占比超過(guò)40%,其次是80后,占比也在39.4%,但隨著人口結(jié)構(gòu)的改變以及后疫情時(shí)代多元住房需求等因素的共同影響,2021年上半年70后及70前人群的購(gòu)房占比均有小幅提升。

??而從置換需求來(lái)看,50%以上的二手房購(gòu)房者愿意“向內(nèi)換房”,以高總價(jià)買配套,更關(guān)注教育、醫(yī)療等配套設(shè)施,學(xué)區(qū)改善是成交的中堅(jiān)力量;而新房購(gòu)房者中“外溢換房”比重較大,低總價(jià)獲得舒適度,剛需、剛改外溢至城陽(yáng)、高新、黃島、膠南等近郊片區(qū)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

??6 購(gòu)買能力:十年增135.7萬(wàn)人低于同類城市
收入低、消費(fèi)高、剛需買房壓力大

??依據(jù)近期發(fā)布的七普數(shù)據(jù)顯示,2020年青島市常住人口總量為1007.2萬(wàn)人,較2010年增加135.7萬(wàn)人,增長(zhǎng)幅度15.6%,年平均增速為1.5%,人口增速高于全國(guó)平均水平,但在31個(gè)900萬(wàn)以上人口城市中,整體增速排名17位,相較同量級(jí)城市,青島近十年平均增速較慢。細(xì)化到各區(qū)域人口占比,可以看出,主城李滄、嶗山人口增幅顯著,近郊新城西海岸新區(qū)、城陽(yáng)人口吸附力較強(qiáng),主要得益于規(guī)劃利好,城陽(yáng)更是憑借2020年共有產(chǎn)權(quán)房新政吸納了不少外地人才落戶。

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??事實(shí)上,從青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看,很大部分靠著強(qiáng)大的“縣域經(jīng)濟(jì)”,主要集中在西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、膠州等區(qū)域,雖然2020年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)串聯(lián)下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),為青島工業(yè)發(fā)展注入了龐大動(dòng)能,但青島仍然缺乏規(guī)模大、質(zhì)量好、具備引領(lǐng)性的大項(xiàng)目,這也導(dǎo)致青島很難留住大學(xué)畢業(yè)生等高素質(zhì)人群,短期內(nèi)依托人才新政帶來(lái)的人口增長(zhǎng)實(shí)難長(zhǎng)久。

??而從青島居民購(gòu)買力來(lái)看,應(yīng)屆畢業(yè)生收入4000-5000元/月,作為旅游城市,消費(fèi)高,收入低,買房壓力較大。此外,居民收入也呈現(xiàn)出嚴(yán)重的兩級(jí)分化:嶗山以中高端改善為主,客群多為企業(yè)高管,私營(yíng)業(yè)主,公務(wù)員,總價(jià)天花板在500萬(wàn)左右。城陽(yáng)上馬片區(qū)客戶剛需,鄉(xiāng)鎮(zhèn)工薪階層,價(jià)格敏感度高,越秀星匯城1.1萬(wàn)元/平,客戶便有購(gòu)房壓力,且愿意選擇高首付,減輕月供壓力。

??7 土地市場(chǎng):地市不透明,底價(jià)成交普遍
首輪集中拍出1.7萬(wàn)元/平地王

??青島土地市場(chǎng)透明度不高,本土房企拿地有優(yōu)勢(shì)。從CRIC監(jiān)測(cè)的招拍掛數(shù)據(jù)來(lái)看,青島地市周期性顯著,每隔3-4年都將迎來(lái)一輪成交高點(diǎn),2010年、2014年和2019年涉宅用地成交量都突破了2200萬(wàn)平方米,自2019年之后便有回落態(tài)勢(shì),2021年1-8月涉宅用地成交規(guī)模僅787萬(wàn)平方米,地價(jià)回調(diào)至2840元/平方米。從已公布的第二次集中供地計(jì)劃來(lái)看,體量較大,成交可期。

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??聚焦到單個(gè)地塊層面,青島第一次集中供地共成交55宗地塊,僅8幅地塊樓面價(jià)超8000元/平方米,譬如君一控股、海信等均為本土房企,地塊均以底價(jià)成交,值得關(guān)注的當(dāng)屬青自然資規(guī)告字[2021]3號(hào)市北區(qū)開(kāi)平路45號(hào)地塊,因競(jìng)買條件較開(kāi)放,成為焦點(diǎn),17家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍,合計(jì)競(jìng)拍保證金33億元。競(jìng)拍加價(jià)164輪,樓面地價(jià)自1.03萬(wàn)元/平漲至1.7萬(wàn)元/平,觸發(fā)熔斷,轉(zhuǎn)入線下競(jìng)自持城鎮(zhèn)住宅建筑面積,最后由綠城中國(guó)以樓板價(jià)1.7萬(wàn)元/平+自持商品住宅建面2156.9平競(jìng)得此地塊,遠(yuǎn)高于周邊在售均價(jià),去化或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。

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??8 房企競(jìng)爭(zhēng):本土、外來(lái)房企“雙分天下”
品牌房企產(chǎn)品亦“本土化”降維

??從當(dāng)前房企競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看,本土與外來(lái)房企“不相伯仲”,在CRIC監(jiān)測(cè)的2021年青島房企銷售面積前10榜單中“雙分天下”,一方面,融創(chuàng)、龍湖、萬(wàn)科、金茂保利等外來(lái)企業(yè)市場(chǎng)占有率相對(duì)較高,而和達(dá)、海信、君一控股等深耕型本土房企憑借交付項(xiàng)目的高品質(zhì)在青島本地?fù)碛休^好的口碑,此外,旭輝更是與本土銀盛泰合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

??目前來(lái)看,海信主要以開(kāi)發(fā)高端樓盤為主,君一控股(海爾)近期有“去地產(chǎn)化”傾向,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入不高于整體收入的30%,因而也在積極與外來(lái)品牌房企謀求合作,大云谷金茂府即為其與中國(guó)金茂合作開(kāi)發(fā),不得不說(shuō),品牌房企進(jìn)入青島,產(chǎn)品從戶型配置到定位檔次都有“降級(jí)”現(xiàn)象,有本土化趨勢(shì),主要也與購(gòu)房者價(jià)值點(diǎn)密切相關(guān),相較于戶型、社區(qū)營(yíng)造、綠化景觀、物業(yè)服務(wù)等軟實(shí)力更加看重地段、區(qū)域、配套等價(jià)值點(diǎn),品牌房企產(chǎn)品力創(chuàng)新積極性不高。

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??9 展望:前期高熱剛需片區(qū)供需失衡、去化艱難
總需求“固定”下成交大概率回落

??青島樓市自2020年疫后止跌轉(zhuǎn)增,2021年上半年熱度不減,一二手房持續(xù)火熱,進(jìn)入下半年以來(lái),市場(chǎng)已然有轉(zhuǎn)冷征兆,一方面,去年因共有產(chǎn)權(quán)房新政已然透支了部分購(gòu)房需求,當(dāng)下政府財(cái)政吃緊,開(kāi)發(fā)商墊資背景下推進(jìn)該政策積極性不高,這也意味著購(gòu)房成本的增加;另一方面,前期熱度較高的剛需片區(qū)諸如城陽(yáng)、膠南等因項(xiàng)目集中入市,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇,未來(lái)去化依舊艱難。

??預(yù)判2021年,我們認(rèn)為,樓市以穩(wěn)為主,下半年大概率回調(diào),全年成交量有望與去年持平或小幅微降,地價(jià)支撐下,房?jī)r(jià)有望保持小幅微增態(tài)勢(shì)。主要是基于屬內(nèi)生型城市,購(gòu)房需求相對(duì)固定,人口吸附力僅限于山東省內(nèi),增長(zhǎng)相對(duì)有限。從居民購(gòu)買力來(lái)看,收入低但消費(fèi)高,整體房?jī)r(jià)水平已然超過(guò)了本地工薪階層的收入水平;事實(shí)上,青島有著北方城市固有的通病,產(chǎn)業(yè)沒(méi)落,人口外流,南北狹長(zhǎng)的海岸線帶來(lái)了充分的文旅資源和港口貿(mào)易的同時(shí),也導(dǎo)致城市框架太大,難于重點(diǎn)發(fā)展,亟待尋求新的突破口。

??典型項(xiàng)目一:綠地觀瀾半島

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:高新區(qū)管委會(huì)南約800米 物業(yè)類型:小高層、洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅建筑面積:29萬(wàn)平方米,1154戶交付標(biāo)準(zhǔn):毛坯首次開(kāi)盤時(shí)間:2019年8月主力戶型:3室2廳2衛(wèi)125/139/140/150平;聯(lián)排5室2廳5衛(wèi)320平售價(jià):1.35萬(wàn)元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目2013年拿地,彼時(shí)高新區(qū)限價(jià),房企“捂盤惜售”,2019年限價(jià)略有松動(dòng),項(xiàng)目首開(kāi),主力戶型面積段140-550平,定位高端。目前一期9棟樓全部售罄,去化周期為2020年8月-2021年5月,共銷售400余套房源,月均去化30-40套左右,而后經(jīng)歷了2個(gè)月左右的蓄客期,7月末二期加推8、9、11、12號(hào)樓,推出200余套方面,目前去化一半左右,項(xiàng)目與貝殼合作,渠道分銷成交占比在5成左右,日到訪客戶10組左右,周六、周日可達(dá)30-40組??腿航Y(jié)構(gòu)層面,主城外溢和本地改善為主,占比可達(dá)6-8成,投資客在2-3成左右,首套房和二套房客戶為五五開(kāi),居民總價(jià)承受主流區(qū)間基本處于170-180萬(wàn),月供壓力大于首付。

??典型項(xiàng)目二:越秀星匯城

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:城陽(yáng)區(qū)上馬片區(qū)龍潤(rùn)路333號(hào) 物業(yè)類型:高層建筑面積:22.42萬(wàn)平方米,2037戶交付標(biāo)準(zhǔn):毛坯首次開(kāi)盤時(shí)間:2019年12月24日主力戶型:3室2廳1衛(wèi)87/97平;3室2廳2衛(wèi)107/119平;4室2廳2衛(wèi)136平項(xiàng)目售價(jià):1.1萬(wàn)元/平 

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):2019年末一期開(kāi)盤,推出3棟樓,當(dāng)天去化200套,隨即加推1棟,后期進(jìn)入順?shù)N期,2020年月均去化50-60套,主要得益于共有產(chǎn)權(quán)房政策推動(dòng),成交占比在8成以上,步入2021年以來(lái),隨著前期需求釋放殆盡,補(bǔ)貼力度回落,市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)淡,尤其是3月以后,月均去化僅在20-30套左右,價(jià)格變化來(lái)看,整體保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì),從開(kāi)盤之初的9000多元/平上漲至二期首開(kāi)的1.1萬(wàn)元/平,當(dāng)前項(xiàng)目一期進(jìn)入清盤階段,已去化9成以上,還剩余100多套房源??蛻艚Y(jié)構(gòu)來(lái)看,以地緣性客戶為主,占比9成以上,主要為城陽(yáng)本地工薪階層,中車員工、制藥廠員工、動(dòng)車小鎮(zhèn)在職人員,年齡基本集中在30歲左右,市區(qū)因共有產(chǎn)權(quán)房政策外溢的也有,不過(guò)占比較少,僅在5%。  

??典型項(xiàng)目三:大云谷金茂府

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??▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:嶗山區(qū)浮山后板塊勁松六路107號(hào)  物業(yè)類型:高層建筑面積:13.14萬(wàn)平方米,1000戶交付標(biāo)準(zhǔn):精裝首次開(kāi)盤時(shí)間:2020年9月26日主力戶型:3室2廳2衛(wèi)115/119平;4室2廳2衛(wèi)143/165平;4室2廳3衛(wèi)184/228平售價(jià):3.8萬(wàn)元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):項(xiàng)目為本土房企君一控股(海爾)和中國(guó)金茂合作開(kāi)發(fā),自2020年9月首開(kāi),當(dāng)日便創(chuàng)造熱銷200余套,10億元的佳績(jī);步入2021年以來(lái),項(xiàng)目去化顯著提速,月均去化為40-60套左右,目前已去化一半以上,還剩余400多套房源待售,熱銷戶型為119平和143平三/四房,400-500萬(wàn)總價(jià)是客戶普遍可接受的區(qū)間,3-4成低首付居多,客戶月供壓力不大??腿航Y(jié)構(gòu)來(lái)看,以市區(qū)本地改善客群為主,企業(yè)高管、教師醫(yī)生為主力購(gòu)房人群,年齡在30-40歲,主要看中學(xué)區(qū)資源,在拿證限售5年的嚴(yán)苛政策下,外地投資客占比不高,以自住為主。

典型項(xiàng)目四:四方華能郡府


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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:市北區(qū)開(kāi)華路與宣化路交匯處南側(cè)  物業(yè)類型:小高層,高層建筑面積:6.9萬(wàn)平方米,5棟,170套商品住宅,245套人才公寓,67套商鋪交付標(biāo)準(zhǔn):毛坯首次開(kāi)盤時(shí)間:2018年11月10日主力戶型:3室2廳1衛(wèi)84/95/113平,4室2廳2衛(wèi)139平售價(jià):高層2.3-2.4萬(wàn)元/平,小高層2.6-2.8萬(wàn)元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):項(xiàng)目為山東本土國(guó)企濟(jì)南華能置地有限公司開(kāi)發(fā),周邊二手房?jī)r(jià)2.8-3萬(wàn)元/平,略有點(diǎn)一二手價(jià)格倒掛,現(xiàn)房銷售,目前整盤還剩下40套左右。首開(kāi)定價(jià)較高,2.6-2.8萬(wàn)元/平,開(kāi)盤去化不足20套,2021年以來(lái)調(diào)整營(yíng)銷策略,一方面折扣力度較大,以價(jià)換量,另一方面與渠道分銷合作帶客,高傭金帶客,外加周邊競(jìng)品較少,5月去化了70多套,創(chuàng)年內(nèi)新高,目前已不與渠道分銷合作,成交略有回落,工作日5-6組自然到訪客戶,月均去化20套左右。客群結(jié)構(gòu)來(lái)看,以地緣性客群老四方區(qū)購(gòu)房者為主,占比達(dá)6-7成,少有嶗山、市南等改善片區(qū)客戶跨區(qū)域置業(yè),目前客戶以首付3-4成居多,100-110平為熱銷戶型。

??典型項(xiàng)目五:卓越天元

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:黃島區(qū)金沙灘路789號(hào)  物業(yè)類型:小高層,高層建筑面積:9.66萬(wàn)平方米,346戶交付標(biāo)準(zhǔn):毛坯首次開(kāi)盤時(shí)間:2018年11月10日主力戶型:3室2廳4衛(wèi)230平;3室2廳5衛(wèi)360平;4室2廳4衛(wèi)270平;4室2廳5衛(wèi)290/292/339/346平;5室2廳3衛(wèi)360平售價(jià):對(duì)外報(bào)價(jià)2.5-2.6萬(wàn)元/平方米,折后2.2-2.4萬(wàn)元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目為卓越收購(gòu)地塊,2018年末首開(kāi),銷售至今,去化層面,以2020年為分界點(diǎn),此前去化情況較好,月均去化為10-15套左右,2020年初受疫情影響,銷售轉(zhuǎn)淡,加之項(xiàng)目開(kāi)始推售大面積段產(chǎn)品,總價(jià)較高,客戶選擇空間更大,使得去化壓力陡增,目前項(xiàng)目剩余貨源為346-360平大面積段產(chǎn)品,成交總價(jià)在780-850萬(wàn)元總價(jià)區(qū)間,無(wú)論是戶型面積還是總價(jià)均是區(qū)域天花板??蛻裟壳昂诵膬r(jià)值點(diǎn)為獨(dú)特的海岸線資源不可復(fù)制,從客群結(jié)構(gòu)來(lái)看,以吸附市區(qū)客戶和山東省內(nèi)高端客戶為主,還有部分從深圳返鄉(xiāng),認(rèn)可卓越高端品牌的高凈值客群,這類客戶一般成交周期較長(zhǎng),在1-2年左右。

??典型項(xiàng)目六:融創(chuàng)影都學(xué)府

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:膠南市東岳中路與朝陽(yáng)西路交匯處北100米  物業(yè)類型:小高層、疊加建筑面積:26萬(wàn)平方米,2100戶交付標(biāo)準(zhǔn):毛坯首次開(kāi)盤時(shí)間:2020年11月主力戶型:3室2廳2衛(wèi)116/127/133平方米;4室1廳3衛(wèi)196平上疊;4室3廳3衛(wèi)192平上疊;5室2廳2衛(wèi)177平中疊售價(jià):宸院2.3-3萬(wàn)元/平方米,之前小高1.6-1.7萬(wàn)元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):快銷盤,屢開(kāi)屢罄:一期2020年4月開(kāi)盤,2020年6月售罄;二期2020年8月開(kāi)盤,10月售罄;三期學(xué)府2020年11月底開(kāi)盤,2021年6月所有洋房、小高層全部售罄,2021年1-6月銷售業(yè)績(jī)達(dá)25億元,四期宸院于2021年6月25日首開(kāi),總共312套房源,目前大概去化60多套,流速放緩主要源于總價(jià)段變化,此前小高層總價(jià)段在250-260萬(wàn)區(qū)間,去化較佳,目前因產(chǎn)品變化,總價(jià)段提升至420-650萬(wàn),去化難度上升,項(xiàng)目此前與分銷渠道合作,成交占比在三成以上,從客群結(jié)構(gòu)來(lái)看,開(kāi)發(fā)區(qū)地緣性客戶占比在4-5成,青島和山東省內(nèi)成交占比均在25%-30%。

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