[易居研究院]需求端大幅收縮，二手住宅庫存去化難度增加20%

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易居月報之

【三季度全國主要城市二手房庫存報告】

??核心觀點

??2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓。三季度全國所有地區(qū)庫存量正在快速增長。其中，西北地區(qū)增長最快，東北地區(qū)相對最慢。分梯隊來看，一線和部分熱點二線城市近期受調控政策影響最大，因此在架房源量增長最快；三四線城市二手住宅市場已降溫超過兩年，因此現(xiàn)在庫存增速相對較慢。

??需求端大幅收縮，三季度20城去化難度增加20%。三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴大至37.0%，平均去化周期拉長至17.9個月。主要原因是，二手房參考價等調控政策和新房集中供應模式很大地影響了二手房市場熱度。

??浙江共同富裕示范區(qū)定位下，杭州去化周期快速拉長。具體城市來看，三季度二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達75.7%。10月16日，習近平總書記在《扎實推動共同富?！肺恼轮校诠餐辉５慕嵌忍岢龇康禺a稅試點內容。在浙江社會主義共同富裕示范區(qū)定位下，杭州政府出臺房地產稅的壓力將更大，未來幾個月杭州去化時間將進一步拉長。

??預計未來兩個月內17城二手住宅價格將由漲轉跌。二手住宅去化周期環(huán)比增速與房價環(huán)比漲幅負相關，且去化周期拐點領先房價拐點約3個月。三季度末17城二手住宅去化周期環(huán)比增速進一步擴大到10.1%。此外，易居監(jiān)測的城市中，已有半數(shù)城市被住建部約談，共7城已經出臺了二手房指導價或核驗價。根據9月去化周期數(shù)據結合房地產政策，我們認為武漢、廈門、無錫、南昌9月房價轉跌的可能性較高。未來兩個月內17城二手住宅房價指數(shù)大概率將由漲轉跌

??供求關系的變化直接影響房地產市場。因此，持續(xù)跟蹤存量住房庫存及去化周期的變化，對于研究二手房市場行情非常重要。

??本報告選取了全國60個大中城市的二手住宅庫存量、20個熱點城市的成交量和庫存去化周期、17個典型城市的二手房價指數(shù)等相關性較高的月度數(shù)據進行研究。其中，60城庫存以貝殼網上相關城市的二手住宅在售房源作為指標，20城成交量數(shù)據來源于各地住建部或房管局等官方網站，17城房價指數(shù)來源于國家統(tǒng)計局每月公布的《70 個大中城市住宅銷售價格變動情況》數(shù)據。具體城市名單詳見附錄。

??2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓

??截至2021年三季度末，全國60個城市的二手住宅庫存量為320.2萬套，較二季度末增長8.6%。

??從區(qū)域存量增速來看，三季度全國所有地區(qū)庫存量正在快速增長。其中，西北地區(qū)增速最高，庫存較二季度明顯增長20.9%；其次是華中、華北地區(qū)，分別增長14.3%、12.4%；東北地區(qū)三季度增速最慢，庫存較二季度僅增長3.4%。

??分梯隊來看，三季度一線城市二手住宅在架房源量增長最快。三季度一二三線城市的二手住宅庫存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點二線城市近期受調控政策影響最大，因此二手住宅市場降溫最快；三四線城市二手住宅市場已經降溫超過兩年，因此現(xiàn)在庫存增速相對放緩。

??政策上，一線和強二線城市新房政策已經很緊，當前調控關注點明顯更傾向于二手住宅，包括不限于彌補離婚購房、法拍房、贈與住房等過去的監(jiān)管漏洞。而弱二線和三線城市二手房市場相對偏弱，因此調控重點主要還在新房上。

??需求端大幅收縮，三季度20城去化難度增加20%

??本報告的20城二手住宅月均成交量采用各城市最近12個月成交量的移動平均值。從曲線上來看，近12 個月成交量移動平均同比增速已經在5月見頂。三季度20城二手住宅成交總量連續(xù)下滑，截至季度末，成交總量同比降速已擴大至37.0%。從近12個月成交量移動平均同比增速來看，三季度末20城增速降至10.5%，迅速收窄。近幾個月政策調控力度持續(xù)升級，多城陸續(xù)跟進二手房參考價機制，市場交易迅速轉冷，需求端承壓。預計四季度二手住宅成交量將延續(xù)回落狀態(tài)。

??20城二手住宅去化周期，以“庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算。三季度末20城二手住宅平均去化周期為17.9個月,環(huán)比暴增20.6%。5月以來，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)增長4個月，且8、9月開始加速拉長。主要原因是在“房住不炒”等一系列政策指導下，消化速度逐漸向理性發(fā)展。此外，在土地集中供應制度之下，新房集中供應模式應運而生，而新房的集中銷售會較大影響當?shù)氐亩址渴袌龅臒岫取ｎA計未來幾個月二手住宅市場供大于求的格局將更明顯。

??浙江共同富裕示范區(qū)定位下，杭州去化周期快速拉長

??具體城市來看，三季度二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。其中，鄭州7月受水災和疫情影響，導致近2個月樓市階段性十分低迷，目前房地產市場尚未完全恢復。深圳受二手房指導價等調控政策影響很大，9月二手住宅僅成交1765套，創(chuàng)下2012年3月以來最低成交記錄。從近12個月月均成交量來看，深圳三季度末成交量較去年同期幾乎腰斬，因此三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達75.7%。

??從今年5月開始，杭州市區(qū)的存量市場供應也增長較快。主要原因是市場回歸理性以及嚴厲調控帶來的需求量暴降。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套，但9月僅成交3784套，成交量半年來縮水了近7成。截至三季度末杭州二手住宅去化時長已拉長至9個月，為年內最高點。

??需要注意的是，今年以來，全國主要熱點城市調控不斷收緊，且今年6月浙江省被定位為社會主義共同富裕示范區(qū)，使得三季度杭州調控政策持續(xù)層層加碼。10月16日，《求是》雜志發(fā)表了習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富?！罚恼禄诠餐辉５慕嵌忍岢龇康禺a稅試點內容。杭州作為浙江省會及房地產熱門城市，當?shù)卣雠_房地產稅的壓力將更大。如果出臺，將進一步利空樓市。預計四季度杭州二手住宅市場形勢繼續(xù)嚴峻，未來幾個月去化周期將繼續(xù)拉長。

??預計未來兩個月17城二手住宅價格將由漲轉跌

??為了研究市場供求關系對房價的影響，本報告選取了17個熱點城市的二手住宅去化周期，并與國家統(tǒng)計局公布的《70城二手住宅房價指數(shù)》中相關17城的房價進行對比?？梢钥闯觯紫?，二手住宅去化周期環(huán)比增速與房價環(huán)比漲幅呈負相關。其次，在今年6月，17城庫存去化周期環(huán)比增速由負轉正。考慮到8月70城二手住宅房價已經由漲轉跌，結合當前的17城二手住宅房價環(huán)比漲幅曲線走勢來看，我們認為9月17城房價環(huán)比曲線也會出現(xiàn)拐點。即去化周期拐點領先房價曲線拐點約3個月。因此我們能通過監(jiān)測去化周期的變化，來預判房價短期走勢。

??2021年1-5月，17城二手住宅去化周期持續(xù)縮短，但是環(huán)比降幅總體收窄。隨著各城調控收緊，17城二手住宅去化周期開始加速拉長，截至9月末已連續(xù)增長4個月。與之對應的是今年上半年17城二手住宅房價指數(shù)總體上漲動力逐漸減弱，7、8月房價開始加速回落，并已接近0軸。

??三季度末17城二手住宅去化周期環(huán)比增速進一步擴大到10.1%。我們預計未來兩個月內17城二手住宅房價指數(shù)大概率由漲轉跌。

??需要注意的是，易居研究院監(jiān)測的17城中，已有成都、深圳、廣州、金華、上海、北京、杭州、無錫、南昌共9城被住建部約談（占目前被約談城市數(shù)量一半），成都、深圳、廣州、金華、無錫、北京（海淀區(qū)）共6城出臺二手房參考價機制，上海出臺二手房核驗價機制。這些地區(qū)的購房者在首付飆升的壓力下，出手更謹慎。隨著市場觀望情緒增加，預計這些地區(qū)二手住宅市場去化周期總體將進一步拉長。

??從各城排名及形態(tài)圖來看，8月二手住宅房價已下跌的城市有鄭州、深圳、金華、北海和南寧。根據9月去化周期數(shù)據結合房地產政策，我們認為武漢、廈門、無錫、南昌9月房價轉跌的可能性較高。

??附注

??1、60城庫存樣本城市：

??（1）4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??（2）29個二線城市：重慶、福州、廈門、泉州、南寧、貴陽、蘭州、石家莊、哈爾濱、鄭州、武漢、長沙、?？?、長春、南京、南昌、沈陽、大連、呼和浩特、銀川、太原、濟南、青島、成都、西安、天津、烏魯木齊、昆明、杭州。

??（3）27個三四線城市：蕪湖、佛山、惠州、東莞、中山、北海、唐山、廊坊、洛陽、宜昌、岳陽、三亞、無錫、徐州、蘇州、昆山、南通、淮安、贛州、煙臺、南充、寶雞、寧波、溫州、嘉興、湖州、金華。

??2、20城去化周期樣本城市：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、蘇州、廈門、武漢、青島、東莞、佛山、無錫、南昌、鄭州、南寧、金華、大連、北海

??3、17城房價指數(shù)樣本城市：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、廈門、武漢、青島、無錫、南昌、鄭州、南寧、金華、大連、北海。不包括蘇州、東莞、佛山3城。