[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 城市篇

2021-12-30 11:09:09

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-12-30
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2021年,全國百城商品住宅成交規(guī)模預(yù)期高位持穩(wěn),月度變化呈現(xiàn)“先升后降”的態(tài)勢,因中央“去杠桿”用力過猛,房企爆雷不斷,整體行業(yè)信心嚴(yán)重受損,成交增長動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。不同能級城市行情相對獨(dú)立,分化持續(xù)加?。阂痪€城市熱度居高不下;二線穩(wěn)中有增,部分諸如杭州、廈門、南京等東南沿海城市迎來成交大年;三四線加速下行,尤其市下半年以來,短期熱度較高的東莞、惠州、清遠(yuǎn)均面臨回調(diào),玉林、欽州等內(nèi)陸三四線人多錢少,購買力見頂,庫存積壓,風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇。

??預(yù)判未來,雖然中央下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、放松信貸來維穩(wěn)市場,不過介于前期5年高增長嚴(yán)重透支需求,2022年整體成交規(guī)模預(yù)計(jì)高位回落,不過降幅有限。不同城市分化延續(xù),一線和部分二線市場成交有望保持增勢,回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重,基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。

??2021年總結(jié)

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??市場綜述:成交“先升后降”預(yù)期總量高位,一線占比上揚(yáng)韌性較強(qiáng)

??縱觀近年來百城樓市成交變化,2018-2020年節(jié)節(jié)攀升,即便2020年遭遇新冠疫情依舊創(chuàng)歷史新高,成交慣性延續(xù)到2021年上半年,隨著信貸收緊,熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵,加之此前需求透支,后續(xù)成交動(dòng)能明顯不足,預(yù)估全年成交面積約5.2億平方米,較2020年微增2%。

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??縱觀2021年以來樓市月度變化,上下半年可謂“冰火兩重天,總體走勢呈現(xiàn)出“先升后降”態(tài)勢:傳統(tǒng)1-2月“淡季不淡”,整體成交量創(chuàng)近3年以來同期新高,“金三銀四”成交熱度延續(xù),購房需求平穩(wěn)釋放,3-5月百城月成交量均突破5200萬平方米,步入6月以來,成交開始進(jìn)入下行區(qū)間,直至9月成交量逐月下降,“金九銀十” 爽約,成交低位徘徊,11月再度探底,百城月成交量僅為3167萬平方米,整體成交增長動(dòng)力轉(zhuǎn)弱。究其原因,一方面疫后購房需求集中放量已然進(jìn)入“尾聲期”;另一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵,圍堵各類“炒房”漏洞也在引導(dǎo)居民購房預(yù)期轉(zhuǎn)為理性。此外,中央對居民端和企業(yè)端“去杠桿”政策也相對嚴(yán)苛,房企爆雷等也使得市場信心明顯不足,中高端客戶觀望情緒濃厚。

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??分能級來看,不同能級城市行情相對獨(dú)立,城市間分化也愈演愈烈:一線城市韌性較強(qiáng),收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕,成交占比波動(dòng)上行;二線城市則呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢,占比基本在50%左右波動(dòng),城市內(nèi)部分化加劇,漲多跌少,以廈門、杭州、南京、福州為典型的東南沿海城市,漲幅均在30%及以上;而諸如鄭州、昆明、南寧、西寧等中西部內(nèi)陸城市,下行顯著;而廣大三四線城市回調(diào)加劇,跌多漲少,尤其是步入2021年下半年以來,市場一再探底,11月當(dāng)月成交占比僅為40%,部分河南、山西、山東等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價(jià)折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況,居民購買力透支已是不爭的事實(shí),未來市場的成交表現(xiàn)難言樂觀。

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??就各城市2020年前11月的成交表現(xiàn)也存在顯著分化:一方面漲幅靠前的除北京之外,清一色的為東南沿海熱點(diǎn)城市,諸如珠海、昆山、廈門、汕頭、杭州等累計(jì)成交同比漲幅均超50%。另一方面,內(nèi)陸弱二線和基本面較差的三四線諸如西寧、南寧、淄博、玉林、欽州等整體成交量顯著回落,購買力基本見頂。此外,短期需求透支嚴(yán)重城市諸如東莞、惠州、清遠(yuǎn)等居民購房觀望情緒濃重;成交面臨階段性的瓶頸期,三城1-11月累計(jì)成交同比跌幅均在30%左右。

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??02

??新增供應(yīng):顯著縮量,降至3年新低,一線“堅(jiān)挺”,三四線分化(本節(jié)有刪減)

??全國100個(gè)重點(diǎn)城市前11月新增供應(yīng)面積相較2020年同期下跌11%。重慶、青島、佛山等多個(gè)供應(yīng)大城累計(jì)同比降幅超10%;杭州供應(yīng)規(guī)模連續(xù)3年增長亮眼。

??分能級來看,一線城市整體供應(yīng)上漲6%,北京、深圳同比增長12%放量顯著。二線城市整體同比跌13%,為各能級中跌幅最大;其中鄭州同比下降31%。三四線城市整體同比跌10%,分化加劇。徐州、溫州、紹興等此前成交大熱城市2021年供應(yīng)縮量顯著,但東莞、無錫、汕頭等規(guī)模則高于2020年。

??1、總量:前11月供應(yīng)4.5億平,創(chuàng)三年新低,累計(jì)同比降11%

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),2021年前11月全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積45233萬平方米,相較2020年和2019年均同比下降11%。受新開工萎靡影響全年新房供應(yīng)規(guī)模縮減至近三年低點(diǎn)。

??從月度表現(xiàn)來看,一季度后市場供應(yīng)規(guī)??焖倩芈洌?月起單月新增供應(yīng)面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù),且降幅逐漸擴(kuò)大,至11月達(dá)35%。百城供應(yīng)明顯乏力,僅4月、6月、9月供應(yīng)面積超過5000萬平方米,9月至11月連續(xù)3個(gè)月同比降幅超20%。

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??2、能級:僅一線累計(jì)同比增6%,二線降幅13%居各能級之首 

??分能級來看,一線城市整體新增供應(yīng)面積3177萬平方米,同比上升6%。值得注意的是,各能級中僅一線城市前11月供應(yīng)規(guī)模同比正增長。北上廣深四城均有較好表現(xiàn)。北京、上海和深圳前11月供應(yīng)面積分別同比增12%、9%和12%。廣州雖同比降2%,但較2019年增46%,供應(yīng)規(guī)模也處于歷史較高水平。在全國市場下行的環(huán)境下,一線城市因購買力殷實(shí)、銷售回款快成為房企重點(diǎn)加推區(qū)域,同時(shí)積壓的待售項(xiàng)目也于2021年紛紛入市。前11月中,一線4城均有數(shù)次單月新增供應(yīng)面積超百萬平方米。

??二線城市整體供應(yīng)面積21351萬平方米,同比下降13%,降幅在各能級中最大。主因是2019年和2020年供應(yīng)基數(shù)較高,兩年全年百城供應(yīng)規(guī)模均超2.5億平方米。分城市來看,26個(gè)二線城市中南京、廈門、成都、杭州、武漢等6城累計(jì)同比正增,其中僅南京和廈門漲幅超10%,分別為18%和12%。其余城市推貨量較往年縮減嚴(yán)重,西安、長沙、合肥、重慶、蘇州等均因待售貨量不多而累計(jì)同比下降。而南昌、昆明、南寧、鄭州、沈陽等城市則由于新房銷售端去化艱難而減少供應(yīng)量,累計(jì)同比降幅均超20%。

??三四線城市整體供應(yīng)面積20705萬平方米,同比降10%。分城市來看,70個(gè)重點(diǎn)三四線城市中超過6成供應(yīng)規(guī)模同比下降,同時(shí)分化現(xiàn)象加劇。汕頭、九江、蕪湖、無錫、湖州、東莞等城市前11月供應(yīng)面積高于2020年,其中汕頭、莆田以及縣級市宜興、昆山等累計(jì)同比漲幅超50%。其余城市前11月供應(yīng)面積均不及2020年和2019年。西部、東北部以及部分東部沿海三四線城市市場下行后房企缺乏深耕動(dòng)力,如梅州、寶雞、防城港、梧州等累計(jì)同比降幅超50%。徐州、鹽城、溫州、紹興等強(qiáng)三線城市在市場大熱后2021年供應(yīng)規(guī)模也出現(xiàn)不同幅度縮量。

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??3、新增供應(yīng)10強(qiáng):武漢榜首,杭州1579萬平排名躍升第二(略)

??4、12月供應(yīng):環(huán)比回升,同比降4城,二線杭蓉等放量明顯

??通過估算30個(gè)重點(diǎn)城市12月供應(yīng)量,預(yù)計(jì)全年商品住宅供應(yīng)面積同比降幅較前11月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??12月中央重新定調(diào)房地產(chǎn)和降低存款準(zhǔn)備金等向市場釋放看好預(yù)期,房企于貨量充裕、市場積累好的二線城市集中補(bǔ)貨,以求年底銷售翹尾回款。分能級來看,二線城市是12月供應(yīng)主力,一線和三四線城市間存在分化現(xiàn)象。12月30個(gè)重點(diǎn)城市整體供應(yīng)2607萬平方米,環(huán)比增11%。其中二線城市環(huán)比增19%,西安、成都、杭州、長沙、合肥、重慶、寧波、蘇州、濟(jì)南等均供應(yīng)放量。一線和三四線城市分別環(huán)比降5%和6%。三四線城市中無錫、徐州、珠海供應(yīng)如期放量,但東莞和佛山環(huán)比回落明顯。受此影響下,預(yù)計(jì)全年商品住宅供應(yīng)面積同比下降12%。

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??03

??新房成交:先升后降,高位維持,一線大增,三四線顯著回調(diào)(本節(jié)有刪減)

??2021年前11個(gè)月,全國商品住宅月度成交表現(xiàn)二季度起“急轉(zhuǎn)直下”。信貸收緊壓力下單月規(guī)?!?連降”、同比降幅不斷擴(kuò)大,至11月同比降幅擴(kuò)大至39%,前11月累計(jì)同比僅增1%。一線城市和成交超千萬方的二三線大城尚且堅(jiān)挺,杭州前11月成交超2千萬方,累計(jì)同比大漲51%;上海、深圳、武漢、成都等累計(jì)同比增超15%。三四線規(guī)模則全面下滑,前11月累計(jì)同比降6%。

??1、總量:前11月同比微增1%,下半年單月規(guī)模環(huán)比6連降

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,全國100個(gè)典型城市2021年前11月商品住宅成交面積合計(jì)47529萬平方米,同比增1%。

??從月度走勢來看,二季度起成交表現(xiàn)“急轉(zhuǎn)直下”。6月單月成交面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)下降6%。隨著居民信貸和房企融資收緊,伴隨房企“暴雷”和城市“限跌”百城單月成交規(guī)模連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降,同比降幅至11月也擴(kuò)大至39%。

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??2、能級:一線同比增23%,二線持穩(wěn),三四線加速下行

??分能級來看,一線城市成交表現(xiàn)堅(jiān)挺。前11月商品住宅成交面積3529萬平方米,同比上升23%。多批次豪宅限價(jià)入市引動(dòng)投資性需求集中入市,“加推即罄”向市場傳遞樂觀情緒,如上海前11月同比增長22%。同時(shí)“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“三價(jià)就低”等政策調(diào)控和信貸管控則逼迫購房者進(jìn)入新房市場,如深圳前11月新房和二手房成交面積分別同比增長19%和下降56%。

??二線城市商品住宅成交面積共計(jì)23358萬平方米,同比上升6%。強(qiáng)弱二線間成交表現(xiàn)分化加劇,主因是居民購買力消耗程度不同。廈門、杭州、南京、福州、武漢等前11月同比增長超20%,其中杭州漲幅達(dá)51%。武漢出臺(tái)“房票”政策限制“搖號”避免市場過熱。而西寧、南寧、昆明、鄭州、寧波等城市同比降幅超15%。主因是居民信貸收緊后居民低購買力難以繼續(xù)與高房價(jià)匹配造成樓市成交下行,南寧、鄭州等城市部分在售項(xiàng)目“降價(jià)”也難促進(jìn)銷售去化。

??三四線城市共計(jì)成交20642萬平方米,同比下降6%。70個(gè)重點(diǎn)三四線城市普遍遭遇成交下滑,共計(jì)41城前11月成交面積同比下降,韶關(guān)、淄博、惠州、東莞等城市同比降幅超30%。前11月成交面積累計(jì)同比仍為正增的城市中多數(shù)城市下半年成交表現(xiàn)也明顯遇冷,麗水、蕪湖、溫州、無錫、珠海等下半年月均成交面積較上半年均降低超20%,蕪湖降60%。

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??3、成交10強(qiáng):杭州同比增51%奪魁,蓉渝漢等均超1500萬平(略)

??4、12月成交:二線翹尾環(huán)比增15%,一線和三四線同環(huán)比齊跌

??通過估算30個(gè)重點(diǎn)城市12月成交量環(huán)比增長9%,預(yù)計(jì)全年商品住宅成交面積再創(chuàng)新高,同比微增。

??在多城年末信貸審批放寬和房貸利率下降的背景下,此前觀望和積壓的購房需求迎來一輪集中兌現(xiàn)。分能級來看,一線城市中上海和廣州12月分別環(huán)比增21%和18%,全年分別增15%和5%;一線城市整體全年同比增14%。二線城市12月環(huán)比增15%,廈門、成都、武漢和合肥等環(huán)比放量顯著。受此促進(jìn)下二線城市全年增2%。三四線城市分化加劇,東莞、佛山成交環(huán)比飄紅,無錫、惠州等城成交慘淡。

??基于30個(gè)重點(diǎn)城市月度商品住宅成交數(shù)據(jù),經(jīng)計(jì)算全年商品住宅成交面積將正增1%,一線城市表現(xiàn)最為堅(jiān)挺,二線城市年末出現(xiàn)翹尾行情,三四線城市進(jìn)一步分化。

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??04

??房價(jià):持續(xù)下行,一線高位回落、二線加速下跌、三四線降幅居首(本節(jié)有刪減)

??2021年四季度,全國各等級城市房價(jià)指數(shù)繼三季度持續(xù)回落,受全面調(diào)控抑制樓市的政策高壓,全國市場房價(jià)普遍得到抑制。具體來看,一線城市高位持續(xù)回落,深圳前期過熱的房價(jià)漲幅得以調(diào)控,二線城市普遍加速下行,三四線城市仍保持分化行情,輪動(dòng)效應(yīng)下江浙沿海及中西部強(qiáng)三四線城市得到補(bǔ)漲,在“因城施策”的主基調(diào)下各類托市政策出臺(tái)穩(wěn)定房價(jià),局部經(jīng)濟(jì)弱市在“以價(jià)換量”的市場風(fēng)氣下房價(jià)難有起色。

??1、70城增速放緩,一線最“抗跌”,二線持穩(wěn),三四線回落顯著(本節(jié)有刪減)

??從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)同比月度變化規(guī)律來看,四季度全國房價(jià)的平均同比增速水平持續(xù)回調(diào)走勢。至11月末同比漲幅已收窄至2.4%,二季度以來中央針對樓市調(diào)控持續(xù)加碼,“信貸升級”、“三價(jià)就低”、“購房積分制”等調(diào)控政策綿密展開,自三季度起房價(jià)普遍呈回落態(tài)勢,疊加前期透支的市場購買力逐步降級,樓市熱度持續(xù)轉(zhuǎn)冷。

??分能級來看,一線城市房價(jià)高位回落,二三線城市持續(xù)分化。一線城市房價(jià)同比增速仍保持高位但較年內(nèi)高點(diǎn)已有顯著回落,11月末增速4.8%較前期小幅回落但較之去年同期仍高出0.9pts。二三線城市同比增速較上季度加速回落,增速分別為3.3%和1.4%,二線城市同比增速較三四線城市更為堅(jiān)挺。三四線城市分化持續(xù)加劇,11月末同比增速較70城平均增速再降1pts。

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??2、深圳房價(jià)超6萬元/平居首,江浙沿海和內(nèi)陸強(qiáng)二三線補(bǔ)漲(本節(jié)有刪減)

??從CRIC監(jiān)測的2021年101個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看,一線城市及長三角、珠三角沿海熱點(diǎn)城市依舊占據(jù)房價(jià)高點(diǎn),核心一二線城市房價(jià)產(chǎn)生分化,本月深圳新房均價(jià)以61517元/平方米占據(jù)榜首,基于深圳前期房價(jià)漲幅過快,在針對性的調(diào)控下前11月累計(jì)增速幾乎持穩(wěn)。在近期市場調(diào)控有所放寬的大環(huán)境下一線城市成交熱度有所回升。其中上海、北京新房均價(jià)也超過了50000元/平方米門檻,上海受嚴(yán)苛調(diào)控,前11月累計(jì)同比小幅回落1.3%,北京下半年成交仍有支撐,同比增長4.8%。此外,紹興借由高價(jià)盤的集中入市一舉進(jìn)入榜單前10,南京、蘇州等長三角城市和上海同步下行,11月成交環(huán)比收跌。

??在同比漲幅上,江浙沿海及中部弱二線城市出現(xiàn)補(bǔ)漲。對比去年同期,漲幅前10城市房價(jià)同比增速均在14%及以上,宜興因江浙補(bǔ)漲輪動(dòng)同比增長31.8%漲幅為最。值得一提的是,房價(jià)漲幅最大的城市除東南沿海城市外,長沙等中西部內(nèi)陸城市在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下也出現(xiàn)了較明顯的補(bǔ)漲行情。值得一提的是,東北地區(qū)房價(jià)仍是“一潭死水”,補(bǔ)漲輪動(dòng)尚未取得明顯效果。

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??新房庫存:狹義庫存穩(wěn)步上行,18城新房去化周期超2年(本節(jié)有刪減)

??2020年整體的庫存變化延續(xù)了波動(dòng)上行趨勢,1月跳增后,2-8月持穩(wěn),四季度以來伴隨供求轉(zhuǎn)淡,庫存量穩(wěn)步上升,截至到11月末CRIC監(jiān)測的100個(gè)重點(diǎn)城市庫存量達(dá)到了6.1億平方米,較2020年末上升了2%,不同城市漲跌參半,百城中有18個(gè)庫存消化周期高于24個(gè)月,大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市,庫存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??1、狹義庫存:波動(dòng)上行至6.1億平方米,三四線增幅達(dá)8%

??從100個(gè)典型城市庫存水平變化來看,基本延續(xù)波動(dòng)上行趨勢,1月顯著跳減后,2-8月狹義庫存量維持在5.8萬平方米持續(xù)波動(dòng),此后伴隨信貸收緊,熱點(diǎn)城市加碼政策持續(xù)發(fā)酵,疊加前期需求釋放殆盡,市場行情急轉(zhuǎn)直下,“金九銀十”爽約,整體成交增長動(dòng)力減弱,導(dǎo)致庫存顯著跳增,9-11月狹義庫存量持續(xù)上行,至11月末已達(dá)6.1億平方米。

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??分能級來看,各能級城市分化加劇,一線韌性較強(qiáng),尤其是市場慘淡的大背景下表現(xiàn)出較好的抗跌性,較2020年末下降6%,跌幅最為顯著,二線持穩(wěn),較2020年末微跌1%,三四線庫存壓力穩(wěn)步增長,較2020年末上漲8%,顯著高于百城平均。具體來看,

??一線城市中,上海的跌幅最為顯著,11月末庫存僅為458萬平方米,較2020年下降了33%,主要是基于市場韌性較強(qiáng),居民購買力充裕,整體成交高位波動(dòng);北京、深圳供求基本持穩(wěn),較2020年末分別回落了3%和7%,僅廣州一城庫存量穩(wěn)中有增,全年成交走勢“先升后降”,下半年成交轉(zhuǎn)淡,居民觀望情緒加劇,供過于求所致。

??二線城市中,北部內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原、武漢11月末狹義庫存量均超2000萬平方米,位列本月末狹義庫存總量TOP4。較2020年末漲跌參半,漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市,南昌、哈爾濱、銀川、鄭州、南寧等,庫存積壓情況顯著;南京、寧波等前期大熱城市,需求回調(diào)加劇,較2020年末漲幅也較大。與之形成鮮明對比的是,杭州、合肥、重慶、貴陽等去庫存效果顯著,同比下降均超2成,庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

??三四線城市狹義庫存較2020年末漲多跌少,不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、臨沂、衡陽、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題,庫存基數(shù)較大,疊加成交轉(zhuǎn)淡,使得狹義庫存漲幅均在3成以上;而中山、惠州、東莞、汕頭等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響,成交被抑制,數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場需求。此外,少部分城市諸如三亞、漳州、晉江、德清等11月庫存較2020年末跌幅均在30%以上,庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

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??2、消化周期:下半年后加速上行,三四線升至19.2個(gè)月

??2021年因成交“先升后降”的行情,整體去化周期走勢也呈現(xiàn)出“先穩(wěn)后增”態(tài)勢:1-7月基本持穩(wěn)在10-12個(gè)月,8月隨著成交轉(zhuǎn)淡,去化周期開始逐月跳增,至11月末已達(dá)16.96個(gè)月。分能級來看,一線韌性較強(qiáng),去化周期由去年年末的9.51個(gè)月上漲至12.23個(gè)月,顯著低于百城平均。二三線穩(wěn)中有增,尤其是三四線城市,自5月開始去化周期步入陡增階段,由5月末的10.83個(gè)月波動(dòng)上行至11月末的19.2個(gè)月。

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??具體來看,一線城市分化加劇,北京、廣州去化周期均在1年以上,上海、深圳則低于10個(gè)月,庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。北京、廣州、深圳較2020年末均有了不同程度的上升,僅上海一城回落,一方面源于狹義庫存穩(wěn)中有降,另一方面居民購買力相對充裕,購房積極性依舊較高,成交延續(xù)高位波動(dòng),因而去化周期由去年年末的6.98個(gè)月降至6.12個(gè)月。

??30個(gè)二線城市中僅有大連、哈爾濱、長春、沈陽、青島、太原、蘭州7個(gè)城市庫存消化周期超過2年,以北部城市居多,成交相對慘淡;僅有1/3的城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看,商品住宅消化周期均是漲多跌少,其中大連、哈爾濱、長春、青島、蘭州、廈門、昆明、南寧等面臨去化周期大于20個(gè)月且較2020年末顯著上升,整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對比的是,石家莊、成都、杭州等得益于成交熱度回升,去化周期均呈現(xiàn)回落態(tài)勢。

??三四線城市形勢更為嚴(yán)峻,去化周期高達(dá)19.2個(gè)月,且增幅在不同能級中居首,庫存壓力驟增,66城中26城去化周期已在20個(gè)月以上。變化情況來看,東南沿海城市部分城市諸如中山、三明、嘉興、惠州、東莞、鹽城、張家港、金華、蕪湖、泰州、舟山、麗水、佛山、揚(yáng)州、湖州、常州、泉州、無錫、珠海、溫州等因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素,均保持增勢。而太倉、寧德、東營等迎來此消彼長的輪動(dòng)行情,去化周期不足10個(gè)月且低于去年年末,整體庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

1

??

??3、廣義庫存:四季度沖高回落至36.6億平,低于去年同期(略)

??06

??二手房:3月以來成交波動(dòng)下行,四季度“冰點(diǎn)”,跌多漲少(本節(jié)有刪減)

??2021年四季度市場逐步低位企穩(wěn),繼上半年市場大熱行情引出一系列的二手房市場調(diào)控,市場規(guī)模逐步降級。截至年末,核心城市成交規(guī)模觸底反彈,杭州、青島等前期熱度較高的城市普遍降溫,反觀一線城市成交表現(xiàn)尚為堅(jiān)挺。

??1、總量:前11月成交1.37億平,累計(jì)同比增幅連續(xù)數(shù)月下行

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2021年1-11月二手房累計(jì)成交面積13706萬平方米,同比增幅收窄至3%。上半年二手房市場熱度繼去年末表現(xiàn)持續(xù)高漲,下半年以來中央調(diào)控頻頻升級,在“因城施策”的調(diào)控下各熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控新政,廣、深等一線城市率先出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)至今已有15城先后出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)控市,市場熱度下半年逐步降溫,月成交量連續(xù)7月環(huán)比回落。10-11月累計(jì)成交1638萬平方米,較去年同期大幅回落42%?;谏习肽晔袌龌鸨型锌偭勘憩F(xiàn),1-11月累計(jì)同比仍有3%漲幅。


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??2、能級:一線回落,三四線持穩(wěn),二線累計(jì)同比增幅8%

??一線城市成交面積總量小幅回落,累計(jì)同比微降3%,10-11月同期成交量同比下降49%。其中上海市場在一線中仍占據(jù)主力地位,截至11月末成交量為2162萬平方米,與去年同期基本持平;北京增幅最為明顯,累計(jì)同比增速仍有21%;廣州受政策臺(tái)調(diào)控成交有所抑制,累計(jì)同比增速回落至3%,10-11月累計(jì)同比下降超5成;深圳二手房市場仍顯低迷表現(xiàn),截至11月末累計(jì)成交面積352萬平方米,累計(jì)同比跌幅保持在5成以上,10-11月累計(jì)成交量也較去年同期減少62%,基于深圳市場長期受調(diào)控限制成交低迷,雖四季度以來市場有所回升但居高不下的城市均價(jià)迫使購房者觀望情緒加重,短期內(nèi)成交困局難以突破。

??二線城市成交面積7575萬平方米,同比增長8%,熱點(diǎn)城市受調(diào)控影響普遍降溫,各城市分化持續(xù)加劇。11個(gè)二線城市10-11月累計(jì)成交均有不同程度回落,但前11月累計(jì)同比仍保持漲多跌少,其中重慶、武漢、天津成交規(guī)模突破1000萬平方米,累計(jì)同比增速20%左右;四季度鄭州、蘇州市場表現(xiàn)較為堅(jiān)挺,在政策高壓下較去年同期僅回落10%以內(nèi);南京、青島前11月累計(jì)同比轉(zhuǎn)跌但跌幅有限,整體市場成交仍可控。

三四線城市整體成交面積1055萬平方米,同比微增1%,10-11月同比回落43%,其中佛山從上半年翻倍增長增速收窄至11%,主因在于周邊廣深莞調(diào)控輻射成交受限規(guī)模顯著下行;自10月東莞正式出臺(tái)“二手房參考機(jī)制”進(jìn)一步調(diào)控市場,東莞市場持續(xù)回落,累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至30%。


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??3、12月持續(xù)下探,同環(huán)比齊跌,杭、寧、蘇等一降再降(略)

??圖片

??2022年展望

??圖片

??01

??供應(yīng):土地縮量下預(yù)期全面回落,一線微降,二三線分化加劇

??2021年,全國100個(gè)重點(diǎn)城市前11月商品住宅供應(yīng)面積同比下降11%?;谇?1月300城經(jīng)營性用地成交建面同比降31%,預(yù)計(jì)2022年全國新房供應(yīng)總量仍將保持低位,增速同比微降。具體來看, 

??一線城市供應(yīng)規(guī)模整體微降,預(yù)期出現(xiàn)階段性供貨不足。目前來看,一線城市2021年整體供地計(jì)劃基本完成,前11月經(jīng)營性用地成交建面同比增7%,不過考量到當(dāng)前企業(yè)資金端壓力, 2022年一線城市全年供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)小幅微降,集中供地的影響下2022年新房供應(yīng)也將出現(xiàn)階段性疏密不均。

??二三線城市供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)縮量,城市間分化加劇。前11月二三線城市經(jīng)營性用地成交建面分別同比下降30%和32%。資金面不佳下房企縮減弱二三線城市拿地規(guī)模。預(yù)計(jì)強(qiáng)二線城市2022年供應(yīng)規(guī)模將正增、強(qiáng)三線城市則持平,基于房企將把推盤重心集中在尚有待售儲(chǔ)備且購買力未透支的經(jīng)濟(jì)和人口強(qiáng)市。弱二三線城市則受制于2021年成交宅地規(guī)模有限,新房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將進(jìn)一步降低。

??02

??成交:高位回落,一線、強(qiáng)二線規(guī)模穩(wěn)中有降,三四線加速探底

??2021年,全國100個(gè)重點(diǎn)城市前11月商品住宅成交面積同比增1%?;谥形鞑亢蜄|北部城市購買力透支短期難以恢復(fù),同時(shí)民營房企資金面緊缺現(xiàn)狀在2022年仍將持續(xù),整體成交規(guī)模預(yù)計(jì)較2021年穩(wěn)中有降,不同能級城市將出現(xiàn)顯著分化:核心一二線有望在一二季度企穩(wěn)回升,而三四線也將陸續(xù)回暖,但是整體增長動(dòng)能仍略顯不足。具體來看,

??一線城市成交熱度延續(xù),整體成交面積有望穩(wěn)中微降。一線城市明年供應(yīng)規(guī)模大概率企穩(wěn)回升,供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)下,成交也具備進(jìn)一步增長空間,此外,經(jīng)歷2021年,一線城市居民購買力之強(qiáng)勁愈發(fā)凸顯,堅(jiān)實(shí)購買力基礎(chǔ)也為成交增長提供有力支撐,不過考量到今年基數(shù)較大,明年整體成交規(guī)模有望穩(wěn)中微降。

??二線城市成交規(guī)模持穩(wěn),強(qiáng)弱城市間分化明顯。強(qiáng)弱二線城市的差異主要體現(xiàn)在一方面經(jīng)濟(jì)與人口的積累決定了不同城市間購買力充裕程度不同,另一方面集中供地疊加市場下行下房企將更多資源投入高能級城市。因此預(yù)計(jì)杭州、重慶、武漢、成都等強(qiáng)二線城市成交規(guī)模將再增,而沈陽、西寧、鄭州等城市仍難逃“降價(jià)”、“滯銷”等下行陰霾。

??三四線城市成交規(guī)模繼續(xù)下滑,重點(diǎn)城市跌多漲少。一方面,居民購買力尚存的部分強(qiáng)三線城市待信貸政策放寬后將由持幣觀望再入市場,樓市成交規(guī)模有望較2021年回升;另一方面,更多居民購買力已經(jīng)透支的弱三四線城市則無力支撐樓市成交規(guī)?;謴?fù)。因此基于重點(diǎn)城市成交規(guī)模跌多漲少的判斷,預(yù)計(jì)2022年三四線城市整體將繼續(xù)下滑。

??二手房市場,預(yù)期整體低迷情況還將延續(xù),整體市場表現(xiàn)預(yù)計(jì)弱于新房市場,多地出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià),政策落地效應(yīng)仍有待檢驗(yàn)。不同城市不同項(xiàng)目將出現(xiàn)顯著的分化特征:一方面前期熱炒的“學(xué)區(qū)房”概念偃旗息鼓,各類市中心老破小房源成交熱度預(yù)期回落,而具備交通、配套、公園等核心資源加持的優(yōu)質(zhì)次新房依然是“香餑餑”,整體成交有望穩(wěn)中有增。

??03

??房價(jià):核心一二線新房房價(jià)高位持穩(wěn),二手“學(xué)區(qū)”老破小高位回落

??……略……

??04

??庫存:狹義庫存穩(wěn)中有降,三四線開發(fā)放緩使廣義庫存擴(kuò)容承壓

??……略……

??附表1:2021年1-11月100個(gè)典型城市分能級新建商品住宅供應(yīng)情況(單位:萬平方米)(略)

??附表2:2021年1-11月100個(gè)典型城市分能級新建商品住宅成交情況(單位:萬平方米)(略)

??附表3:2021年1-11月101個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況(單位:元/平方米)(略)

??附表4:2021年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況(單位:萬平方米,月)(略)

??附表5:2021年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫存量及其變動(dòng)情況(單位:萬平方米)(略)


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