[貝殼研究院]二手房市場真的出現(xiàn)“拋售潮”了嗎？

??近期市場上有一些聲音：某些城市二手房掛牌量激增、業(yè)主拋售等。那真實(shí)的情況是怎樣的？

??01

??二手房新增供應(yīng)量確實(shí)在快速增加嗎？

??整體看，短期二手房供應(yīng)量在恢復(fù)性增長。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月貝殼50城二手房新增掛牌房源環(huán)比增長約30%，除上海、沈陽、哈爾濱等受疫情影響較大的城市外，約九成的城市新增掛牌量環(huán)比增長；4月貝殼50城新增掛牌量整體環(huán)比回落約20%，其中，疫情影響下長三角、東北區(qū)域等城市降幅較大。

??隨著長三角、東北等區(qū)域疫情逐步受到控制，5月新增掛牌量恢復(fù)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 5月貝殼50城日均新增掛牌量較4月日均增長約10%。

??放長周期看，近3個(gè)月的新增掛牌量均值較今年1-2月均值增長約4成，但低于2020-2021年同期均值25%以上。可以說，這個(gè)階段新增掛牌量的變化是在今年初市場低位上的恢復(fù)性增長，月份之間的短期波動(dòng)也符合季節(jié)性規(guī)律。

??分城市看，限售政策放松的效果較明顯。東莞5月中旬限售年限降低，5月二手房日均新增掛牌量較4月日均增長約25%。蘇州、南京、徐州等長三角城市也放寬限售，蘇州5月二手房日均新增掛牌量超過4月的2倍，也超過3月的日均水平；南京、徐州5月日均環(huán)比增長50%左右。濟(jì)南5月23日限售放寬后，近幾天二手房新增掛牌量明顯增加。

??同樣，放長周期看，蘇州、南京、濟(jì)南等這些城市5月的新增掛牌量多接近于過去兩年的月均水平。

??02

??二手房總的供應(yīng)量增加代表什么？

??從二手房在售房源量來看，限售政策放開后短期內(nèi)二手房新增供應(yīng)增加帶來二手房在售房源總量增長。對(duì)于大家關(guān)注的二手房在售房源總量是否增長到絕對(duì)很高的問題，需要從這幾方面考慮：

??一方面隨著新房轉(zhuǎn)化為二手房，二手房的總量基數(shù)保持增長的趨勢是確定的，換房周期下會(huì)陸續(xù)有房源掛牌；另一方面，市場調(diào)整時(shí)期成交相對(duì)放慢時(shí)，二手房在售總量也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)性增長。

??此外，二手房在售房源中包含一定量的區(qū)位、配套、社區(qū)環(huán)境以及房齡等較差的房源，也就是說真正優(yōu)質(zhì)的房源并不是很多；再者當(dāng)前房源成交周期處在近兩年的平均水平，這代表定價(jià)合理且各方面優(yōu)質(zhì)的房子并不難買。

??所以二手房在售房源絕對(duì)水平的截面數(shù)據(jù)對(duì)短期市場的代表意義不是很大。

??03

??市場需求有什么反饋呢？

??供應(yīng)增加的同時(shí)購房需求也在增長。成交方面，5月以來限購、限售、限貸等政策放松的重點(diǎn)城市增多，二手房成交有所復(fù)蘇，5月以來貝殼50城二手房日均成交量較4月日均水平增長約10%。其中蘇州、徐州5月日均成交較4月增長超過130%，南京環(huán)比增長超過50%，濟(jì)南、東莞等超八成的城市成交量均較4月增長。

??消費(fèi)者看房行為方面，5月以來杭州、蘇州、徐州、南京、蕪湖等長三角城市及太原、濟(jì)南等北方城市二手房日均帶看客戶量均較4月增長。

??04

??后期市場會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢？

??環(huán)滬、東北區(qū)域等城市在疫情受到管控之后二手房成交快速恢復(fù)，說明疫情會(huì)影響需求入市的節(jié)奏，但并不會(huì)讓購房需求消失。

??展望后市，信貸支持下，限制性政策優(yōu)化、支持性政策加碼的效果將逐步釋放。限售政策有利于增加二手房供應(yīng)，限購、限貸等放松利于增加購房需求，供求兩端政策結(jié)合將加快剛需、改善性合理住房需求的釋放。

??二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇；經(jīng)過一定時(shí)間的去化，改善性群體賣掉現(xiàn)有住房，并新購買改善型住房，這其中有一部分人會(huì)進(jìn)入新房市場，從而帶動(dòng)新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地市場和行業(yè)的良性循環(huán)。

??注：5月相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)均為5月1日-24日的日均水平