[克而瑞]城投平臺(tái)類(lèi)企業(yè)頻繁拿地是撿漏還是托底？

??導(dǎo)讀

??地方城投平臺(tái)類(lèi)公司“托底”集中供地成為拿地主力，但2022年以來(lái)拿地意愿已有所減弱，未來(lái)盤(pán)活土儲(chǔ)資產(chǎn)、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵。

??◎  研究員 / 朱一鳴、謝楊春、吳嘉茗、貢顯揚(yáng)、唐嫣蓓

??2021年集中供地以來(lái)，土拍熱度高開(kāi)低走。在2021年一批次市場(chǎng)火熱的階段，規(guī)模房企積極拿地；而在土地市場(chǎng)熱度急劇下滑進(jìn)入“寒冬”后，民企“消失”。除了央企國(guó)企外，地方城投“平臺(tái)類(lèi)”公司的身影也出現(xiàn)得更加頻繁，表現(xiàn)突出、成為拿地主力。截至2022年7月，集中供地中有近四成的地塊由平臺(tái)類(lèi)公司獲取。

??本專(zhuān)題通過(guò)梳理2021年至今各城市集中供地的土地出讓數(shù)據(jù)，以及其中城投平臺(tái)類(lèi)公司的土地獲取情況。分析研究城投平臺(tái)類(lèi)公司在歷輪集中供地中的投資規(guī)模占比、區(qū)域結(jié)構(gòu)，以及不同城市平臺(tái)類(lèi)公司的投資意愿差異。同時(shí)，也研究分析了集中供地中地方城投平臺(tái)類(lèi)公司土地獲取后的開(kāi)工情況，又有多少平臺(tái)類(lèi)公司只是起到了純粹托底的作用。

??具體來(lái)看，在2021年以來(lái)各城市的集中供地中，城投平臺(tái)類(lèi)公司為土地市場(chǎng)“托底”的作用居多。五輪集中供地中，平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地的金額占比達(dá)到近8成，遠(yuǎn)高于溢價(jià)拿地。所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。

??同時(shí)，從開(kāi)工率數(shù)據(jù)來(lái)看，城投平臺(tái)類(lèi)公司的拿地開(kāi)工率也明顯低于規(guī)模房企，且成交批次越早，兩類(lèi)房企的拿地開(kāi)工率差距越大。如在2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開(kāi)工率高達(dá)61%，而平臺(tái)類(lèi)公司拿地開(kāi)工率僅23%。對(duì)于平臺(tái)類(lèi)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)工率低主要還是受限于自身的開(kāi)發(fā)能力。

??目前，土地市場(chǎng)整體熱度不振，仍有部分城市通過(guò)平臺(tái)類(lèi)公司托底來(lái)維持土地市場(chǎng)的低位、平穩(wěn)運(yùn)行。但無(wú)論是因?yàn)槭芟抻谧陨淼拈_(kāi)發(fā)能力還是為了降低自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入2022年以來(lái)平臺(tái)類(lèi)公司拿地意愿減弱，拿地占比和底價(jià)拿地的金額占比都有所回落。

??整體來(lái)看，地方城投平臺(tái)類(lèi)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積聚已久，經(jīng)營(yíng)難度加大。且考慮到近年來(lái)城投債規(guī)模的不斷攀升、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，地方政府的隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定，提高自身經(jīng)營(yíng)能力以更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的挑戰(zhàn)，是當(dāng)下的關(guān)鍵。

??01

??地方城投是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展
和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要力量

??1、城投作為地方投融資平臺(tái)，由政府主導(dǎo)、業(yè)務(wù)板塊多元（略）

??2、地方城投公司對(duì)城市經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化發(fā)展具有重要意義

??我國(guó)的政府投融資體制改革最早可以追溯到改革開(kāi)放初期。1986年，我國(guó)第一家政府投融資平臺(tái)公司“上海久事”注冊(cè)成立。1992年，“上海城投”注冊(cè)成立，作為專(zhuān)業(yè)從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的綜合性投融資平臺(tái)公司，是我國(guó)第一家真正意義上的城投公司。

??在經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式經(jīng)歷了多輪改革，特別是1994年分稅制改革以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速之后，城投公司從無(wú)到有、由少到多。并逐步發(fā)展成為我國(guó)城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一股重要力量。

??2008年4萬(wàn)億的投資刺激性政策出臺(tái)后，各家商業(yè)銀行紛紛高調(diào)宣布積極支持國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。之后各地城投集團(tuán)公司和地方平臺(tái)類(lèi)企業(yè)如雨后春筍般大量成立。通過(guò)市場(chǎng)化發(fā)債融資推動(dòng)城市基建項(xiàng)目落地，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊發(fā)揮了重要的作用。這類(lèi)城投集團(tuán)公司有幾大主要特征：

??一方面，這些城投集團(tuán)公司都是由省/市級(jí)的國(guó)資委全資直接控股，屬于地方國(guó)有企業(yè)，成立時(shí)間較久、一般在2008年左右甚至更早。另一方面，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，這些城投集團(tuán)公司整體資產(chǎn)規(guī)模龐大、業(yè)務(wù)覆蓋多元。旗下多擁有遍布各業(yè)務(wù)板塊的子公司甚至上市企業(yè)，參股企業(yè)逾幾百家。

??02

??地方城投平臺(tái)類(lèi)公司
在集中供地中大規(guī)模拿地

??1、地方城投集團(tuán)控股的平臺(tái)公司是城投拿地主力

??2021年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度驟減，民營(yíng)房企投資力度顯著降低，央企國(guó)企尚保持了一定的投資規(guī)模。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在近兩年的集中供地中，除了央企國(guó)企之外，地方城投平臺(tái)類(lèi)企業(yè)的身影也出現(xiàn)得更加頻繁，表現(xiàn)相對(duì)突出。

??整體來(lái)看，本專(zhuān)題的研究對(duì)象覆蓋了所有具有城投屬性的地方平臺(tái)類(lèi)企業(yè)。這些在集中供地中拿地的的平臺(tái)類(lèi)公司，根據(jù)規(guī)模和屬性的區(qū)別，主要可以分為以下兩類(lèi)：

??一類(lèi)是以各城市城投集團(tuán)為代表的地方國(guó)有企業(yè)，主要是由地方市/區(qū)級(jí)的國(guó)資委全資直接控股。如成都興城投資集團(tuán)、福州國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)、杭州臨平交通集團(tuán)、寧波通商集團(tuán)等等。當(dāng)然，具體拿地的多是城投集團(tuán)旗下的平臺(tái)公司，主要有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司（置業(yè)公司）或是資產(chǎn)管理平臺(tái)公司。且一般自集團(tuán)母公司由上至下，都有二到三層的股權(quán)穿透結(jié)構(gòu)。

??另一類(lèi)則是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的國(guó)企，比如上海地產(chǎn)、鄭州地產(chǎn)、中建信和等。這類(lèi)企業(yè)的特點(diǎn)是布局區(qū)域化、本土深耕，規(guī)模相對(duì)百?gòu)?qiáng)房企較小。作為以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的地方國(guó)企，這類(lèi)企業(yè)自身長(zhǎng)期以來(lái)都是有項(xiàng)目自主的投資開(kāi)發(fā)能力的。但同時(shí)也承擔(dān)了一部分地方平臺(tái)的職能，一定程度上可以視作為具有城投屬性的類(lèi)城投企業(yè)。

??2、根據(jù)城市市場(chǎng)情況差異，平臺(tái)公司拿地開(kāi)發(fā)有多重選擇（略）

??03

??集中供地近四成地塊由平臺(tái)類(lèi)公司獲取
多數(shù)起到“托底”作用

??2021年集中供地以來(lái)，土拍熱度高開(kāi)低走，從各批次拿地企業(yè)也可見(jiàn)一斑。在市場(chǎng)火熱的階段（2021年一批次），規(guī)?；放品科蠓e極拿地，在熱度急劇下滑進(jìn)入“寒冬”后，民企的“消失”的同時(shí)，“平臺(tái)類(lèi)”公司成為主力。整體來(lái)看，截止到2022年7月，“平臺(tái)類(lèi)”公司已獲取了40%的地塊，在2021年第三批次達(dá)到頂峰。城市面，2022年沈陽(yáng)、鄭州等城投拿地比例高，且多數(shù)均起到“托底”作用。

??1、平臺(tái)類(lèi)公司拿地近四成，2021年第三批次“托底”最嚴(yán)重

??從投資金額絕對(duì)值來(lái)看，平臺(tái)類(lèi)公司的拿地金額和集中供地歷次的成交總金額走勢(shì)明顯不同：由于土拍規(guī)則調(diào)整、土地市場(chǎng)熱度下降、供應(yīng)量減少等原因，歷次集中供地總金額呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而平臺(tái)類(lèi)公司拿地金額走勢(shì)呈現(xiàn)“山”字型。

??平臺(tái)類(lèi)公司的投資高峰發(fā)生在2021年的第三輪集中供地中，金額超過(guò)3000億元；而進(jìn)入2022年以后的兩輪集中供地中，拿地金額大幅下降至1488億和980億元，這與諸多城市供應(yīng)量下調(diào)、地價(jià)下調(diào)以及城投類(lèi)公司托底意愿減退等不無(wú)關(guān)系。

??總體來(lái)看，城投類(lèi)公司在集中供地以來(lái)，22城總拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數(shù)超過(guò)1000幅，占總幅數(shù)的38%。

??與絕對(duì)值的走勢(shì)相同，平臺(tái)類(lèi)公司在歷次集中供地中的投資占比變化也呈現(xiàn)“山”字走勢(shì)：

??在2021年第三輪集中供地中，平臺(tái)類(lèi)公司拿地金額、建面和幅數(shù)占比均達(dá)到最高峰，分別為51%、58%和57%，在土地市場(chǎng)熱度降至冰點(diǎn)的時(shí)候，平臺(tái)類(lèi)公司成為“托底”主力軍。

??進(jìn)入2022年，平臺(tái)類(lèi)公司拿地占比有所回落，主要源于集中供地?zé)岫瘸掷m(xù)低迷，部分城市采取了降門(mén)檻、減配建等措施，帶動(dòng)土拍熱度有小幅回溫，“讓利”之下也刺激部分規(guī)模房企、民企參與競(jìng)拍。

??此外，對(duì)比城投類(lèi)房企投資的金額占比和建面占比來(lái)看，金額占比持續(xù)低于建面、幅數(shù)的占比，也從側(cè)面體現(xiàn)了平臺(tái)類(lèi)公司拿的地平均價(jià)格偏低，主要拿地以非核心區(qū)域地塊、低價(jià)地塊為主。而到了2022年第二批集中供地時(shí)，城投類(lèi)公司拿地的建面占比與金額占比之差有所下降，說(shuō)明平臺(tái)類(lèi)公司拿地正在核心化，投資回歸本身意義，而非僅為“托底”。

??2、中西部平臺(tái)類(lèi)“托底”更迫切，長(zhǎng)三角以非核心區(qū)域?yàn)橹鳎裕?/p>

??3、濟(jì)南、鄭州等更依賴(lài)平臺(tái)類(lèi)公司，深圳拿地“有利可圖”（略）

??4、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等平臺(tái)拿地力度大，整體“托底”意愿在減退

??雖然大部分平臺(tái)公司拿地的意義在于保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，起到一定的托底作用，但同時(shí)也有持續(xù)進(jìn)行土地投資開(kāi)發(fā)的平臺(tái)類(lèi)公司，例如蘇州高新、深圳安居等，因此為更明確各城市對(duì)城投類(lèi)公司拿地的“托底”需求，我們根據(jù)底價(jià)成交地塊的比例，分析各輪次、各城市城投類(lèi)公司的“托底”情況。

??對(duì)比各輪次集中供地中，城投類(lèi)公司底價(jià)拿地和溢價(jià)拿地金額的占比情況來(lái)看，可以看出：

??首先，底價(jià)拿地金額的比例遠(yuǎn)高于溢價(jià)拿地。五輪集中供地后，平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地金額達(dá)7076.5億元，而溢價(jià)拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見(jiàn)托底確實(shí)是大部分平臺(tái)公司拿地的主要目的。

??其次，底價(jià)拿地金額比例的變化趨勢(shì)與平臺(tái)類(lèi)公司拿地金額占總金額的走勢(shì)一致。在2021年第三批集中供地中，平臺(tái)公司底價(jià)拿地金額為2760億元，而溢價(jià)拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進(jìn)入2022年，隨著平臺(tái)類(lèi)公司拿地總金額的下降，底價(jià)拿地的金額占比也在下降，可見(jiàn)平臺(tái)公司“托底”的意愿確有下調(diào)，而還在繼續(xù)拿地的城投公司以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為目的的比例提升。

??細(xì)化至城市層面，各城市2年來(lái)平臺(tái)公司底價(jià)拿地金額的占比主要在60%-90%區(qū)間內(nèi)，但不同城市平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地的金額占比也存在巨大差異：在合肥的平臺(tái)類(lèi)公司拿地中，只有13%金額為底價(jià)拿地，一方面是由于合肥本土民企如文一、偉星等拿地表現(xiàn)相對(duì)積極，降低了對(duì)于城投類(lèi)公司托底的需求；另一方面即使城投公司拿地，也出現(xiàn)溢價(jià)甚至高溢價(jià)拿地的情況，例如皖投置業(yè)、合肥城建、安徽置地都競(jìng)得多宗溢價(jià)率在10%以上的地塊。

??反之，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)的城投類(lèi)公司拿地則全部為底價(jià)拿地，均為托底而來(lái)，長(zhǎng)沙、鄭州城投類(lèi)公司底價(jià)拿地的比例也達(dá)到99%，這些城市土地市場(chǎng)整體熱度不高，對(duì)于城投公司托底的需求也更顯著。

??對(duì)比各城市兩年集中供地中，平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地比例的變化情況來(lái)看，底價(jià)拿地比例下降的城市僅有深圳、北京、重慶、無(wú)錫、蘇州和青島，其余16個(gè)城市平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地比例持續(xù)提升，展示出對(duì)托底的持續(xù)需求，可見(jiàn)土地市場(chǎng)整體熱度不振，更多的城市依然由平臺(tái)類(lèi)公司托底來(lái)維持土地市場(chǎng)的低位、平穩(wěn)運(yùn)行。

??其中福州、天津兩個(gè)城市平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地比例提升30個(gè)百分點(diǎn)以上，這兩個(gè)城市2022年土拍市場(chǎng)表現(xiàn)均較冷：

??福州延續(xù)了2021年以來(lái)的“涼意”，2022年次輪供地的整體溢價(jià)率更是低至2%，達(dá)到集中供地以來(lái)的最低位水平，近半數(shù)的地塊均由城投類(lèi)公司競(jìng)得，且基本為底價(jià)成交。

??天津2022年的首場(chǎng)土拍熱度則降至冰點(diǎn)，不但流拍率高達(dá)83%，且溢價(jià)率也僅有1%，次輪雖然在供地少而精的影響下熱度有所回調(diào)，但依然以9宗地底價(jià)成交和2宗流拍收?qǐng)?，且城投?lèi)公司拿下9宗地之中的7宗，托底效果明顯。

??04

??超過(guò)60%的平臺(tái)拿地位于郊區(qū)
整體開(kāi)工率不足20%

??1、平臺(tái)類(lèi)公司郊區(qū)拿地占比近六成，杭州、深圳等占比過(guò)半

??在拿地選擇偏好上，類(lèi)平臺(tái)公司多數(shù)起到“托底”作用，因此所拿地塊更多集中在城市郊區(qū)、位置相對(duì)偏遠(yuǎn)。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，自2021年集中供地實(shí)施以來(lái)，類(lèi)平臺(tái)公司在核心城市拿地中郊區(qū)地塊面積占比61%、地塊數(shù)量占比65%，較規(guī)?；瘒?guó)央、央企以及品牌房企、民企等均高出4個(gè)百分點(diǎn)。

??從集中供地的批次來(lái)看，2021年平臺(tái)類(lèi)公司郊區(qū)“托底”更為明顯。如在2021年首輪集中供地中市場(chǎng)較為火熱，平臺(tái)類(lèi)公司拿地在寧波、福州等城市幾乎全部位于城市外圍區(qū)域。實(shí)際上，無(wú)論是成交建面占比亦或是地塊數(shù)量占比，平臺(tái)類(lèi)公司2021年在郊區(qū)拿地比例均在60%以上。

??到了2022年，平臺(tái)類(lèi)公司拿地中郊區(qū)占比有所下降，建面占比下降3個(gè)百分點(diǎn)、地塊數(shù)量占比下降7個(gè)百分點(diǎn)，這與2022年部分城市為了維穩(wěn)土地市場(chǎng)信心、吸引房企參拍而大幅增加優(yōu)質(zhì)核心地塊不無(wú)關(guān)系。最為明顯的是非平臺(tái)類(lèi)公司，2022年拿地中郊區(qū)建面占比僅為46%，較2021年下降14個(gè)百分點(diǎn)。

??由此可見(jiàn)，在政策寬松、優(yōu)質(zhì)供應(yīng)增多之下，的確吸引了部分規(guī)?；膰?guó)央企積極拿地，但平臺(tái)類(lèi)公司多數(shù)依舊承擔(dān)了遠(yuǎn)郊地塊的“托底”作用。

??盡管平臺(tái)類(lèi)公司拿地偏郊區(qū)，但不同城市間仍然差異顯著，大致可以分為三類(lèi)。

??第一類(lèi)城市是平臺(tái)公司拿地主要集中在郊區(qū)，郊區(qū)建面占比超過(guò)60%，包括上海、深圳、杭州、成都等13個(gè)城市，占到22個(gè)集中供地城市一半。整體來(lái)看，平臺(tái)類(lèi)公司在上海、深圳、天津、福州、青島等城市內(nèi)郊區(qū)拿地比例最重，建面占比均超過(guò)80%。主要原因一方面是如上海、深圳等城市核心區(qū)域、中心城區(qū)地塊稀缺，并不乏參與者，但部分遠(yuǎn)郊高總價(jià)地塊，成為企業(yè)拿地的“攔路虎”，因此平臺(tái)托底也在情理之中，另一方面，天津、青島等自2021年第二輪集中供地以來(lái)，市場(chǎng)一路走低，本就以城投、平臺(tái)拿地為主。

??具體來(lái)看2021年和2022年平臺(tái)類(lèi)公司在這些城市郊區(qū)拿地變化，可以發(fā)現(xiàn)：成都、杭州、濟(jì)南、無(wú)錫等城市郊區(qū)拿地占比變動(dòng)不高，市場(chǎng)格局相對(duì)固化。而南京、上海、深圳等城市2022年平臺(tái)郊區(qū)拿地顯著高于2021年集中供地，與上述城市調(diào)整供應(yīng)、增加核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊緊密關(guān)聯(lián)，換而言之，平臺(tái)類(lèi)拿地“托底”更為明顯。

??第二類(lèi)城市平臺(tái)公司拿地主要集中中心城區(qū)，郊區(qū)拿地建面占比不足40%，而中心城區(qū)建面占比超過(guò)60%，包括合肥、寧波、沈陽(yáng)、鄭州等城市。其中平臺(tái)類(lèi)公司在鄭州、合肥郊區(qū)拿地占比不足25%。且兩個(gè)城市2022年平臺(tái)在中心城區(qū)拿地占比仍在增加。究其原因，我們認(rèn)為和城市供地結(jié)構(gòu)有關(guān)。在2022年的集中供地中，兩城均加大了關(guān)于租賃住房的用地供應(yīng)，如寧波，第二輪供應(yīng)規(guī)模明顯減少，共僅有21宗涉宅用地推出，總體量?jī)H204萬(wàn)平方米，較首輪下降了兩成以上。與此同時(shí)，寧波二輪供地的保障住宅用地比例明顯上升，21宗地中有12宗為租賃住房或安置房用地，商品住宅用地僅有9宗，且多數(shù)地塊位置相對(duì)一般

??第三類(lèi)城市中平臺(tái)類(lèi)公司郊區(qū)、中心城區(qū)拿地平分秋色，包括北京、蘇州、長(zhǎng)春等。除蘇州外，北京、長(zhǎng)春等郊區(qū)、中心城區(qū)占比均在50%上下。其中長(zhǎng)春2022年總體的供地量大幅縮減，平臺(tái)類(lèi)公司拿地主要集中在2021年。北京則略有不同，2021年平臺(tái)在郊區(qū)拿地占比僅占21%，而2022年至今，攀升至76%，由此可見(jiàn)，在高地價(jià)之下且房企經(jīng)歷去年補(bǔ)倉(cāng)之后，將更多經(jīng)歷集中在核心區(qū)域。

??2、平臺(tái)公司拿地“偏好薄利多銷(xiāo)”，市場(chǎng)下行期有一定盈利難度

??結(jié)合盈利空間來(lái)看，不同類(lèi)型房企拿地的盈利空間也有所不同：CRIC統(tǒng)計(jì)了2022年上半年不同類(lèi)型房企拿地的房?jī)r(jià)地價(jià)差和地價(jià)房?jī)r(jià)比兩個(gè)指標(biāo)，明顯可以看出，國(guó)企央企、品牌民企拿地平均房?jī)r(jià)地價(jià)差和地價(jià)房?jī)r(jià)比都高于平臺(tái)類(lèi)公司。

??國(guó)企央企和品牌民企，不僅拿地總價(jià)高，且地價(jià)房?jī)r(jià)比也相對(duì)偏高，但房?jī)r(jià)和地價(jià)之間仍保有較高的差距，以保證客觀的盈利空間，地塊“貴但賺錢(qián)”。此類(lèi)項(xiàng)目給國(guó)企央企、品牌民企留出較大建造空間，可打造高品質(zhì)項(xiàng)目。

相對(duì)地，城投類(lèi)公司拿地總價(jià)偏低，且地價(jià)房?jī)r(jià)比也偏低，房?jī)r(jià)地價(jià)差也不及上一類(lèi)房企，對(duì)于這種類(lèi)型的項(xiàng)目，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年城投類(lèi)公司拿地的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.48，房?jī)r(jià)地價(jià)比為13561元/平方米。原因在于城投類(lèi)公司出手拿地的主要目的是穩(wěn)地市、防流拍，以底價(jià)成交為主要的拿地方式，所以普遍由地方平臺(tái)競(jìng)得的地塊都不是熱點(diǎn)地塊、核心地塊，整體的土地成本較低，售價(jià)也較低。

??例如成都的郫都區(qū)、青白江、新都區(qū)，拿地的可售樓板價(jià)僅有3000-6000元/平方米，地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)則在11000-15000元/平方米左右，與地價(jià)相比還有9000元/平方米左右的空間，從價(jià)差空間來(lái)看，是不如規(guī)模房企（國(guó)央企及品牌民企）拿地的價(jià)差大的，但是從地價(jià)房?jī)r(jià)比來(lái)看卻明顯低于規(guī)模房企，此類(lèi)項(xiàng)目需要走“薄利多銷(xiāo)”的路線，保證快速去化，方能實(shí)現(xiàn)盈利。

??而在目前大部分城市樓市不及預(yù)期的情況下，剛需客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力受影響最大，對(duì)于城投類(lèi)公司來(lái)說(shuō)，原本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力都不及規(guī)模房企的情況下，實(shí)現(xiàn)快速去化的難度可謂“更上一層樓”。這也是目前城投類(lèi)公司托底意愿持續(xù)下降的原因之一。

??3、平臺(tái)類(lèi)拿地開(kāi)工率僅16%，低于平均水平17個(gè)百分點(diǎn)（略）

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??平臺(tái)類(lèi)公司土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度加大
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積聚

??1、城投債發(fā)行及存續(xù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，危機(jī)逐漸顯露

??2021年下半年以來(lái)，在三道紅線等政策的強(qiáng)壓下，民企開(kāi)發(fā)商紛紛出現(xiàn)“暴雷”、債務(wù)違約等問(wèn)題。在地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，部分城投平臺(tái)類(lèi)公司也紛紛以“托底”的身份進(jìn)入。由于各地方政府不能直接進(jìn)行融資活動(dòng)，各地都成立了下屬的平臺(tái)公司，再通過(guò)平臺(tái)公司去發(fā)行債券，信托等各種金融產(chǎn)品來(lái)融資。

??2012年到2021年城投債發(fā)行規(guī)模整體呈上升趨勢(shì)，且近5年，城投債發(fā)行規(guī)模成倍增加。此外，截至2022年上半年，城投存量債券已超10萬(wàn)億元。隨著城投債的發(fā)行規(guī)模不斷攀升、疊加存量債券，債務(wù)危機(jī)已逐漸顯露。

??2、部分城投平臺(tái)類(lèi)公司負(fù)債規(guī)模積累，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇（略）

??3、城投債監(jiān)管收緊，防范地方“隱性債務(wù)”硬著陸

??隨著城投債違約風(fēng)險(xiǎn)的升高，城投行為背后的“地方政府隱形債務(wù)”也浮上水面。事實(shí)上，部分城投債依靠地方政府的資金或擔(dān)保作為信用依據(jù)。一旦城投債出現(xiàn)違約，相對(duì)而言也會(huì)影響到政府信譽(yù)。為了化解地方“隱性債務(wù)”并更好的約束各地方部門(mén)，中央相繼出臺(tái)一系列政策，以求把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，讓“隱性債務(wù)”更好的落地。

??4、平臺(tái)類(lèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)難度加大，盤(pán)活資產(chǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵（略）