[克而瑞]資本月報 | 融資總量連續(xù)5月環(huán)比減少，政府支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債（2022年8月）

??本期關(guān)注

??政府支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債，公募REITs快速發(fā)展

??8月16日監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。31日證監(jiān)會副主席李超表示，近期證監(jiān)會會同國家發(fā)改委等相關(guān)方面制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，包括：將盡快推動首批擴(kuò)募項目落地；推動REITs立法，積極培育專業(yè)REITs管理人和投資者群體等。整體看來，近期出臺政策對于個別優(yōu)質(zhì)房企而言是極大的利好，而對于大部分房企而言政策的信號意義仍大于實際拉動作用。不過未來示范性民企名單仍有可能擴(kuò)大，政府或?qū)ξ刺峁┰鲂胖С值拿駹I房企提供更多救助。此外有能力的房企還可關(guān)注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關(guān)領(lǐng)域。

??本月融資總量繼續(xù)同比減少，沒有境外債發(fā)行

??本月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。其中債券發(fā)行了139.7億元，環(huán)比減少63.1%，同比減少63.6%。本月房企融資成本3.76%，環(huán)比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外無發(fā)債情況；保利發(fā)展于境內(nèi)發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，發(fā)行利率在2.75%-3.4%之間，頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢明顯。

??蘇新服務(wù)完成上市，萬物云通過上市聆訊

??本月蘇州高新旗下的物業(yè)公司蘇新服務(wù)于24日完成了IPO，萬科旗下的物業(yè)公司萬物云也在期后的9月1日通過了上市聆訊。因此截至2022年8月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和20家。不過整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，同時上市后破發(fā)的情況屢屢發(fā)生，房企的上市熱情也有所冷卻。

??企業(yè)發(fā)債

??01.債券發(fā)行：融資總量連續(xù)5月環(huán)比減少，本月沒有發(fā)行境外債

??2022年8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融資量已連續(xù)5月環(huán)比減少，可見房企融資難問題仍然突出。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資237億元，環(huán)比減少48.4%，同比減少52.2%；境外債權(quán)融資30.77億元，環(huán)比增加5.4%，同比減少78.7%；本月資產(chǎn)證券化融資46億元，環(huán)比增加15.5%，同比減少75.1%。

??8月房企發(fā)債139.7億元，環(huán)比減少63.1%，同比減少63.6%。其中，本月沒有境外發(fā)債，房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。境內(nèi)發(fā)債139.7億元，環(huán)比減少60.1%，同比減少46%。其中，公司債發(fā)行38億元，環(huán)比減少77.2%，同比減少73.4%；中期票據(jù)發(fā)行98.7億元，環(huán)比減少34.3%，同比增加175.7%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國企，除此之外還有萬科、龍湖等部分經(jīng)營情況良好的民營房企。其中龍湖在8月29日完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)是首單中債信為民營房企“全額擔(dān)保”的中票，為后來的示范房企發(fā)債提供了參考樣本。

??2022年8月100家典型房企新增債券類融資成本3.76%，環(huán)比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外無發(fā)債情況；保利發(fā)展于境內(nèi)發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，發(fā)行利率在2.75%-3.4%之間，頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢明顯。2022年1-8月100家典型房企新增債券類融資成本4.16%，較2021年全年下降1.21個百分點，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.73個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，8月發(fā)債量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，發(fā)債總量達(dá)到了29億元，企業(yè)共發(fā)行了一筆13億元的公司債、一筆5億元的綠色中期票據(jù)以及一筆10.7億元的資產(chǎn)支持票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有13家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少4家。從發(fā)債年限來看，首開發(fā)行了一筆期限長達(dá)17.9年的資產(chǎn)支持票據(jù)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，金茂發(fā)行的一筆3.98億元的供應(yīng)鏈ABS利率僅為2.64%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02.債券期限：本月到期債券類492億元

??本月房企共有34筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%，償債潮仍在持續(xù)。其中，融創(chuàng)到期的一只境外優(yōu)先票據(jù)和藍(lán)光到期的1只公司債出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。

??提前關(guān)注到2022年9月將有37筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為459億元，環(huán)比減少6.8%。其中，藍(lán)光到期的1只公司債、華夏幸福的一筆美元債以及佳兆業(yè)的一筆境外優(yōu)先票據(jù)都已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性違約，正榮的1筆境外優(yōu)先票據(jù)則完成了債務(wù)重組，遞延到2023年贖回。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是綠城于2015年發(fā)行的公司債、華發(fā)于2017年發(fā)行的中期票據(jù)、首創(chuàng)于2019年發(fā)行的公司債以及華僑城于2022年初發(fā)行的超短融，規(guī)模都是20億元。

??在債務(wù)違約方面，本月龍光旗下的五只境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了利息違約，此外富力在姍姍來遲的2021年報中首次披露了其實質(zhì)違約的債務(wù)規(guī)模。整體來看，2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

??上市和股票

??01.擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年8月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請。由于蘇新服務(wù)已經(jīng)在8月份完成了上市，因此截至2022年8月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有20家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??02.IPO和增發(fā)：蘇新服務(wù)完成上市，萬科云通過聆

??本月蘇新服務(wù)服務(wù)于8月24日完成上市，IPO發(fā)售價為8.6港元/股，發(fā)行的股份數(shù)量為2250萬股，因此所得IPO凈額約為1.67億港元。截至8月底新上市的房企旗下公司增至5家。而在招股書審批方面則有萬科云于期后的9月1日通過了上市聆訊，而眾安智慧生活在4月22日通過了上市聆訊后直至8月底也沒有完成IPO。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難，同時上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??03.股權(quán)變動：旭輝等公司大股東增持股份，部分企業(yè)被強(qiáng)制減持

??本月沒有出現(xiàn)大規(guī)模的收并購事件，房企的股權(quán)變動相對較少，有部分房企出現(xiàn)了股東對公司股份的增持減持。在增持方面，旭輝和龍湖的大股東均在本月大量增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場信心。減持方面則主要是藍(lán)光發(fā)展、中南建設(shè)和金科股份的控股股東因為流動性問題被強(qiáng)制減持，這些流動性出現(xiàn)問題的房企何時能穩(wěn)定其資金情況仍然有待觀察。

??04.股價變動：中期業(yè)績不佳，兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲比例均只有25%

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都相當(dāng)萎靡，地產(chǎn)股整月上漲的股票都在25%左右。在H股方面，本月朗詩綠色生活的月漲幅達(dá)到了15.13%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價在前半個月基本都在下跌，而由于19日公布的中期業(yè)績相對較好，因此企業(yè)股價在月末迎來了一波上漲，整月最終的漲幅達(dá)到了15.13%。但是整體來看，由于本月大多數(shù)房企披露的中期業(yè)績都較為一般，因此在香港資本市場的表現(xiàn)都相對較差。

??在A股房企方面，本月西藏城投的漲幅較大，企業(yè)股價在月中出現(xiàn)了4個漲停板，雖然此后略有持續(xù)震蕩，但最終整月漲幅達(dá)到了9.97%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價在月初大漲的主要原因是公司持有41%股份的國能礦業(yè)的結(jié)則茶卡鹽湖及龍木錯鹽湖共有390萬噸碳酸鋰，因此在鹽湖提鋰+鋰電池概念上受到了投資者的追捧。