??2022年，中國樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國性深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項指標均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購置面積同比下降53%。

??為進一步明晰目前各城市所面臨的庫存壓力，研究中心對各城市目前的長短期庫存壓力進行了全面梳理，并對去化周期指標進行了結(jié)構(gòu)性分析，對各城市不同面積段、不同戶型上的分化進行了深入探析。

??本次分享主要有三個部分，1、整體庫存規(guī)模大小及變化，包括待售面積、狹義庫存面積和廣義庫存面積；2、狹義及廣義庫存消化周期；3、結(jié)構(gòu)性特征分析，包括面積段、戶型。

??01
庫存規(guī)模
竣工未售、廣義庫存創(chuàng)新高
狹義庫存卻高位微降

??全國待售：2022年住宅竣工未售率重回三成以上，待售面積創(chuàng)近五年新高、仍低于2015年高點。

??狹義庫存規(guī)模：2020年后狹義庫存進入高位盤整期，新推案減少助狹義庫存不升反降；各能級走勢明顯分化，預(yù)期修復(fù)助一線城市狹義庫存規(guī)模再上臺階。

??2022年行業(yè)規(guī)模雖快速下行，各地新推盤項目的開盤去化率普遍走低，但狹義庫存指標卻沒有出現(xiàn)明顯走高，說明房企在“以銷定供”方面做的較好，在加強持銷項目去化工作的同時，也有策略地降低了取得銷許的速度，以時間換空間，保障庫存規(guī)模指標的整體穩(wěn)定。至2022年年末，典型城市狹義庫存面積為3.8億㎡，甚至較2021年末出現(xiàn)了小幅回落。

??各能級城市表現(xiàn)方面，一線2022年狹義庫存逆市上漲，但相比2014年的降幅仍是各能級中最大的，從中折射出的市場信心也更為堅定。在經(jīng)歷了2021年下半年到2022年三季度的盤整周期后，得益于優(yōu)秀的銷售表現(xiàn)，以及相對前期高點最低的各能級中最低的狹義庫存規(guī)模，2022年下半年一線城市供給側(cè)信心不降反升，2022年12月末庫存達到近3807萬㎡，反而較年初上升了8%左右，也是各能級城市中唯一2022年庫存規(guī)模上升的。

??二線城市供給側(cè)“轉(zhuǎn)向”及時，狹義庫存兩連降。2021年二線狹義庫存指標“率先”發(fā)出了轉(zhuǎn)向信號，供給側(cè)早早開啟了“以銷定供”模式，2021、2022年狹義庫存規(guī)模連續(xù)兩年負增長。對比2014年的前期高點來看，2022年末二線城市狹義庫存降幅約17%，略高于一線城市。

??三四線城市信心“衰退”，需求弱市下狹義庫存快速回落。相較二線城市而言，三四線城市市場的轉(zhuǎn)向速度相對較慢，確定方向后的“加速度”也更快，三四線2022年年末狹義庫存同比降幅高達6.5%。相較于低迷的銷售端而言，三四線城市供給側(cè)出現(xiàn)了更為顯著的規(guī)模收縮，在市場走向不明、企業(yè)資金面承壓的情況下，再加之前期土地交易量下降的影響，2022年三四線新房項目領(lǐng)取銷許的規(guī)模明顯下降，并且明顯超過了新房交易規(guī)模的下降速度。

??對比廣義庫存：2022年同比增幅達6%，僅二線城市與2019年末規(guī)模相近。

??從城市角度來看，2022年城市整體庫存較2014年的前期高點下降了16%，但是仍有20個城市狹義庫存高于2014年的整體高點。就個性特征而言，這些狹義庫存高于2014年的城市主要可分為三類：

??第一類是規(guī)模領(lǐng)先城市，年住宅成交面積均在千萬㎡級別或更高，如鄭州、武漢、南寧等，城市的高流量吸引了大量項目進駐競爭，2017年以來庫存規(guī)模均出現(xiàn)了快速上漲，典型如武漢狹義庫存規(guī)模較2017年末上升了5倍達到2000萬㎡，相比此前武漢市一年2000萬㎡左右的交易量而言規(guī)模尚可，不過在交易量僅余1000萬㎡左右的2022年，其狹義庫存去化壓力顯著提升。

??第二類是規(guī)模擴容型城市，如蘭州、蕪湖等，近年來城市成交規(guī)模的提升推高了庫存規(guī)模， 以蕪湖為例，在2014-2015年間城市成交規(guī)模僅在100萬㎡級別，而在2016-2020年期間成交規(guī)模驟升至300萬㎡左右，與規(guī)模的擴容同步，這些城市狹義庫存規(guī)模也同步增加，蕪湖2022年狹義庫存較2017年增加了157%。但是在交易規(guī)模大幅回落的2022年，這些城市狹義庫存規(guī)模卻難以快速調(diào)整，與第一類城市類似，處于高位的狹義庫存仍需要長時間的消化。

??第三類則是基數(shù)庫存指標較佳，處于相對低位，如廣州、深圳、南京、寧波等，以南京為例，該城市狹義庫存指標一直以來均控制得較為理想，即便是在2014年的市場庫存高位，南京狹義庫存指標也被控制在了900萬㎡以內(nèi)，2022年末雖上升至990萬㎡，但對比其800萬左右的成交規(guī)模來看，南京狹義庫存仍處于相對合理的范圍。

??02

??去化速度
狹義消化周期超過2014年高點
廣義消化周期突破3年

??狹義庫存消化周期：一線城市仍低于2014年高點，三四線2022年末驟升至24個月；仍有四成城市消化周期低于2014年，杭州同比增163%仍低于10個月。

??2022年消化周期超過2014年高點，突破18個月警戒線，一線城市消化周期仍低于2014年高點，三四線供求信心雙雙“塌方”消化周期接近2年。其中，一線城市狹義消化周期指標表現(xiàn)最佳。二線城市“以銷定供”助狹義庫存平盤，狹義消化周期與2014年高點相近。三四線供求規(guī)模“塌方式”下滑，消化周期領(lǐng)跑各能級城市。 

??從城市角度來看，2022年50城整體消化周期雖超過了2014年高點，絕大多數(shù)城市的消化周期也較2016年的低點出現(xiàn)明顯上升，不過對比前期高點來看各城市表現(xiàn)明顯分化，仍有22個城市的消化周期低于2014年，占比超過四成，其中大部分城市是由于狹義庫存規(guī)模的回落，使得當前市場去化壓力得以小于前期高點，典型如上海、杭州2022年末消化周期分別為6.9和6.4個月，較2014年末降幅均超過60%,這一方面是由于兩地成交規(guī)模均維持在了1000萬㎡左右的相對高位，但更重要的還是其狹義庫存規(guī)模均控制在了較低水平，僅為500萬㎡量級，使得狹義庫存消化周期指標處于相對安全的范圍。

??也有少部分城市是由于交易規(guī)模上新臺階，并能夠在2022年仍能保持較高水平，典型如寧波2014年時住宅銷售規(guī)模僅為400萬㎡量級，但是在2016年市場規(guī)模迅速擴容至1000萬㎡量級水平，2022年銷售規(guī)模雖同比腰斬，但仍達到了640萬平方米，正是得益于交易規(guī)模較2014年的大幅提升，在狹義庫存較2014年增加24%至745萬㎡的情況下，2022年末寧波狹義庫存消化周期仍然只有14個月，較2014年下降17%，在樣本城市中亦處于相對較優(yōu)的水平。

??廣義庫存消化周期：一線城市廣義消化周期仍與2019年末持平，三四線平均需8年方可去化完畢；近一半城市廣義消化周期高于6年，重慶同比增三倍達到10年。

??就CRIC重點監(jiān)測的30個城市指標變動情況來看，與狹義庫存指標類似，廣義消化周期在3年以內(nèi)的僅余合肥、杭州、上海、泉州等四個城市。得益于土地供給側(cè)的及時調(diào)整，以及前期廣義庫存指標的低位，使得這些城市廣義消化周期仍能維持在安全區(qū)間。典型如杭州廣義消化周期雖同比翻番，但仍能維持在2年左右的絕對低位。

??接近一半的城市廣義消化周期達到6年以上，中長期庫存嚴重承壓，典型如重慶廣義消化周期達到9.8年，達到了上年的四倍，其主要原因還是重慶商品住宅成交年內(nèi)出現(xiàn)了大幅下滑至580萬㎡，遠遠低于往年2000萬量級的交易規(guī)模，再加之土地供給側(cè)回調(diào)力度不足，年內(nèi)土地成交規(guī)模降幅僅為一半左右，導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。特別需要說明的是，深圳與大部分城市被動上升的廣義消化周期不同，深圳這一指標的高位有其特殊原因，作為近十年來人口規(guī)模增長最快的城市，再加之深圳本身多山少地的地理條件所限，開發(fā)商惜售造成廣義消化周期高位亦在情理之中。

??03

??庫存結(jié)構(gòu)
小面積一房、兩房庫存積壓
中大面積三四房去化相對順暢

??分面積段來看，小面積戶型供需兩弱，面臨比大戶型更顯著的去化壓力，一二線城市均呈現(xiàn)小戶型庫存占比收縮，但消化周期在快速攀升的現(xiàn)象，而100-180㎡中大戶型庫存壓力可控。三四線庫存全面承壓，特別是80㎡以下、160㎡以上產(chǎn)品消化周期超30個月，去化壓力不容小覷。

??由于城市數(shù)量較多，為了便于敘述，我們將依照分面積段的庫存消化周期長短將典型城市大致分為五類——全面滯銷、剛需產(chǎn)品承壓、改善產(chǎn)品承壓、兩頭承壓、庫存無虞。

??第一，哈爾濱、北海等全面滯銷型，即新房嚴重滯銷，所有面積段的庫存消化周期均遠超警戒線。例如哈爾濱，人口流失購房需求持續(xù)低迷，2022年政策連番松綁也難撬動住房消費，各面積段產(chǎn)品皆陷入滯銷，庫存去化周期拉長至30個月以上。

??第二，嘉興、徐州等剛需產(chǎn)品承壓型，即小戶型庫存積壓消化周期超30個月，大面積去化相對無壓力。典型如嘉興，隨著環(huán)滬市場轉(zhuǎn)冷、外來投資客離場，小面積產(chǎn)品去化壓力持續(xù)攀升，70㎡以下、70-80㎡產(chǎn)品庫存消化周期都超過50個月，而本地改善需求支撐下大面積產(chǎn)品去化無虞，180㎡以上終改產(chǎn)品庫存消化周期只有14個月，160-180㎡產(chǎn)品更是低至9個月。

??第三，資陽、濮陽等改善產(chǎn)品承壓，160㎡以上大面積產(chǎn)品去化不暢、庫存積壓。資陽、濮陽等城鎮(zhèn)人均可支配收入排在省內(nèi)中下游位置，普通居民購買力不足制約改善性需求的釋放，而高購買力人群可能選擇去成都等更高能級城市置業(yè)。以資陽為例，70-120㎡各分段產(chǎn)品消化周期都在18個月以內(nèi)，70㎡以上庫存量不到1萬方，庫存壓力實際并不大，而反觀120㎡以上產(chǎn)品消化周期逐級攀升，180㎡以上終改產(chǎn)品消化周期多達80個月。

??第四，莆田、運城等兩頭承壓型，中間面積段去化無憂，一大一小產(chǎn)品庫存積壓。這類城市市場更認可90-140㎡的主流產(chǎn)品，中等面積產(chǎn)品去化順暢，而80㎡以上、160㎡以上產(chǎn)品或功能性缺失或總價偏高，庫存壓力猶存。第五，成都、合肥等庫存無虞型。典型如合肥，80㎡以上各個面積段的庫存消化周期都在10個月以內(nèi)，120-140、140-160㎡產(chǎn)品庫存更是接近出清，消化周期低于6個月。 

??分戶型來看，一房、二房、五房及以上、別墅產(chǎn)品庫存占比下降，但去化放緩更為明顯，消化周期高企，去庫存壓力有增無減。而三房、四房市場供需主力地位進一步鞏固，庫存去化壓力相對可控。

??能級角度，一線一房庫存壓力凸顯，二三線一房、兩房難去化，三四線別墅庫存積壓。其中，三房、四房庫存占比分別增至40%、15%以上，一線、三四線一二房庫存占比下降；一二線三四房庫存消化無憂，一房、五房成為各能級庫存積壓“重災(zāi)區(qū)”。

??城市角度，一二房產(chǎn)品庫存壓力高企，惠州、梅州等地三、四房去化周期超30個月；核心城市一房、旅居城市兩房、返鄉(xiāng)型城市三房、高出生率城市四房庫存占比高；多數(shù)三四線二房去化緩慢，三房庫存風險更為可控。

??04

??總結(jié)與展望

??就各地的庫存指標變動情況來看，在新房供給和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的策劃上，大多數(shù)城市均已較好地做到了“按需定供”，狹義、廣義庫存指標也因此出現(xiàn)了背離。但是暫緩領(lǐng)取銷許速度終究只是一時之舉，尤其是對于那些廣義消化周期達到8年以上的城市，如果銷售規(guī)模不能快速回復(fù)，未來供給側(cè)勢必會面臨更加嚴酷的競爭。 

??購房者的預(yù)期修復(fù)也需要經(jīng)歷由點至面的較長過程，就庫存壓力的緩解情況而言，也需要經(jīng)歷分批次、由點至面的過程，目前上海、杭州等城市地市、樓市量價指標已經(jīng)出現(xiàn)點狀回升，下一步帶動南京、西安、長沙、寧波等城市的熱度回暖，最后再推動長春、大連等地優(yōu)質(zhì)區(qū)域庫存壓力修復(fù)。

??整體而言，市場仍然需要溫和的政策面持續(xù)保駕護航，行業(yè)輿論環(huán)境也需要正確客觀的聲音，特別是對于狹義、廣義消化周期均處于高位的城市而言，為了修復(fù)市場信心、激活市場熱度，仍然需要保證優(yōu)質(zhì)板塊的土地供給和新房供應(yīng)，庫存指標不可避免地出現(xiàn)繼續(xù)上升，即便是相對優(yōu)質(zhì)板塊也不免會出現(xiàn)“指標性的陣痛”，遠郊配套缺失板塊、供求錯配的小面積段更加需要較長時間的調(diào)整和消化。