市場(chǎng)報(bào)告房玲、易天宇 2023-07-20 14:02:20
- 城市:全國
- 發(fā)布時(shí)間:2023-07-20
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??2023年已然過半,自去年11月“金融16條”的出臺(tái)已過去半年多時(shí)間。在此期間,房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金壓力是否得到了實(shí)質(zhì)性改善?7月10日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》,將此前“金融16條”中的適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。隨著“金融16條”適用期限的延長(zhǎng),未來房企的資金壓力又將能否進(jìn)一步改善?
??01
??上半年到位資金同比下降11%
??預(yù)計(jì)下半年壓力依舊較大
??2023年7月17日,國家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù),上半年全國商品房銷售面積59515萬平米,同比下降5.3%;商品房銷售額63092億元,僅增長(zhǎng)1.1%,增幅較前5月收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)。金額、面積累計(jì)增速回落主要由于2022年6月基數(shù)較高。2023年單6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%,面積同比在5月轉(zhuǎn)負(fù)后加速下滑,金額同比在年初轉(zhuǎn)正之后再度跌入負(fù)區(qū)間。但從環(huán)比來看,由于企業(yè)年中供貨放量、業(yè)績(jī)沖刺作用下,6月全國商品房銷售面積、金額分別環(huán)比上升49%和33%。雖然單6月環(huán)比數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)在底部仍具有一定支撐,但增長(zhǎng)動(dòng)能衰退的趨勢(shì)并未得到逆轉(zhuǎn)。
??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模來看,2023年前6月到位資金為68797億元,同比下降9.8%,比前5月降幅6.6%繼續(xù)擴(kuò)大。值得注意的是,從歷月到位資金的同比增速來看,繼3月、4月同比微弱回正后,5月及6月增速由正轉(zhuǎn)負(fù),且有下滑擴(kuò)大的趨勢(shì)。單6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)12839億元,同比下降21.5%,降幅相較于5月擴(kuò)大了約14個(gè)百分點(diǎn)。
??自2022年11月以來,房企融資端接連出現(xiàn)政策利好,信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)。但從上半年的實(shí)施結(jié)果來看,政策效果未有達(dá)到預(yù)期。受制于融資渠道仍未通暢,房企到位資金仍存在較大壓力,除去銷售回款(個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款)累積同比幾乎持平外,國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資等累積同比增速均為負(fù)。近期7月“金融16條”適用期限延長(zhǎng),但在市場(chǎng)銷售未有明顯起色、融資端現(xiàn)況未有改變的背景下,預(yù)計(jì)未來房企到位資金仍存較大壓力。
??02
??上半年銷售回款與同期基本持平
??6月單月同比下降17%
??從銷售回款(個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款)來看,2023年上半年銷售回款為36704億元,同比略有上升0.3%,與去年同期基本持平;其中定金及預(yù)收款24275億元,下降0.9%;個(gè)人按揭貸款12429億元,增長(zhǎng)2.7%。2023年上半年全國商品房銷售經(jīng)歷了一季度成交量的迅速?zèng)_高以及二季度回落后,當(dāng)前市場(chǎng)仍然略顯疲軟。
??2023年單6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%。在此背景下,2023年單6月到位資金中銷售回款為6472億元,同比下降17%,其中個(gè)人按揭款同比下降13%;定金及預(yù)付款同比下降20%。若未來三季度銷售市場(chǎng)持續(xù)疲軟,或無法對(duì)房企到位資金起到良好支撐。
??03
??國內(nèi)貸款累計(jì)下降11%
??“金融16條”期限延長(zhǎng)效果仍有待觀察
??自2022年11月金融16條發(fā)布以來,雖然多次要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放,且多家商業(yè)銀行密集為房企提供授信,但實(shí)際落地進(jìn)展緩慢,商業(yè)銀行惜貸情況依然存在。2023年前6月到位資金中國內(nèi)貸款(包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等)為8691億元,同比下降11%。
??值得注意的是,前6月國內(nèi)貸款累計(jì)同比降幅自2023年3月開始有不斷加大的趨勢(shì),降幅較前5月繼續(xù)略擴(kuò)大0.6pcts,較前3月擴(kuò)大了1.5 pcts,從中可以看出銀行融資渠道仍相對(duì)受限。 2023年7月“金融16條”適用期限延長(zhǎng),其中涉及兩項(xiàng)內(nèi)容。其一是支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期的政策,二是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供保交樓配套融資支持的政策,對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)。毫無疑問,該項(xiàng)措施是繼去年“三支箭”后的又一項(xiàng)利好,相對(duì)之前“三支箭”的增量融資,新政策不僅要求繼續(xù)擴(kuò)大增量,且更看重維持存量,讓絕大多數(shù)房企緩了一口氣。但新政的實(shí)施是否能夠帶來實(shí)際利好,還是只是維持了上半年現(xiàn)狀,仍有待進(jìn)一步觀察。
??04
??其他到位資金同比下降6.3%
??發(fā)債房企中央企國企數(shù)量過半
??從自籌資金來看,2023年前6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(自籌資金)20561億元,同比下降23.4%。與國內(nèi)貸款類似,自籌資金的累計(jì)同比降幅自2023年3月開始同樣逐月擴(kuò)大,前6月降幅較前5月繼續(xù)擴(kuò)大1.8pcts,較前3月擴(kuò)大5.5 pcts。
??此外,包含公開市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金,前6月同比下降6.3%至2813億元,降幅較前5月繼續(xù)擴(kuò)大了3.5pct。其中單6月為542億元,環(huán)比上升41%,同比下降18.5%。
??雖然2023年上半年房企債券融資環(huán)境有所改善,但受惠對(duì)象集中少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企。據(jù)統(tǒng)計(jì),2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元,同比下降30%;其中發(fā)債企業(yè)多為“老面孔”,發(fā)債企業(yè)中國企央企數(shù)量過半,發(fā)債位于前列的包括廈門國貿(mào)、首開及華僑城等,發(fā)債規(guī)模均達(dá)百億級(jí)別,此外民企中僅有碧桂園、雅居樂、新希望等發(fā)債規(guī)模超18億。
??總體來看,2023年上半年房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷售金額、面積累計(jì)同比好于去年全年,房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款到位資金累計(jì)同比略有上升0.3%,與去年同期基本持平,其中個(gè)人按揭貸款12429億元,增長(zhǎng)2.7%,是所有到位資金項(xiàng)中唯一保持同比正增長(zhǎng)的。但房企融資渠道方面依然受限,商業(yè)銀行信貸融資落地不及預(yù)期,國內(nèi)貸款累計(jì)同比下降11%,自籌資金及其他到位資金分別累計(jì)同比下降23%及6.3%。這也體現(xiàn)了房企不管是在自有資金、大股東借款、資產(chǎn)處置回籠資金,還是在資本市場(chǎng)發(fā)債、IPO、股權(quán)融資等方面融資均有阻力。
??展望下半年,若三季度無強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái),整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn),維持弱復(fù)蘇主基調(diào),對(duì)到位資金銷售回款的支撐也將變?nèi)?。此外近期“金?6條”適用期限延長(zhǎng),并未藥到病除破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)難題,預(yù)計(jì)未來房企資金壓力將繼續(xù)承壓。
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北京市住建委:擬要求房產(chǎn)中介在醒目位置公示收費(fèi)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)等信息
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能用好用管用 長(zhǎng)沙多規(guī)合一協(xié)同推進(jìn)專項(xiàng)規(guī)劃目標(biāo)管理
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中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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