??導(dǎo) 讀 

??成都躋身TOP3，TOP50城市房地產(chǎn)供求韌性更佳。

??榜單解讀

??受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速、居民住房消費(fèi)意愿降低、前期行業(yè)規(guī)模觸頂?shù)纫蛩赜绊懀?022年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了非常動(dòng)蕩的一年。行業(yè)的交易規(guī)模收窄，使得高周轉(zhuǎn)模式更加難以為繼，導(dǎo)致房企頻頻暴雷，住宅交付、還款逾期等現(xiàn)象屢見不鮮。而融資側(cè)方面管控的進(jìn)一步完善，以及銷售規(guī)?？s量導(dǎo)致的庫(kù)存調(diào)降需求，更使得土地市場(chǎng)景氣進(jìn)一步下跌，除了少部分資金實(shí)力較強(qiáng)的央國(guó)企之外，絕大部分均交由地方城投“托底”，大多數(shù)民企被迫進(jìn)入了周轉(zhuǎn)降速、緊縮成本、精簡(jiǎn)規(guī)模、降低負(fù)債的新階段。房地產(chǎn)行業(yè)也正式翻過(guò)了需求增量的高峰，走向更加依賴住房更替和需求改善的可持續(xù)發(fā)展模式。

??2023年以來(lái)，隨著疫情管控的放開，年初房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一輪前期積壓需求的集中釋放。中央和地方也鮮明地多次釋放了“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，優(yōu)化集中供地制度為“預(yù)供地清單”以適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，金融方面降準(zhǔn)降息減輕居民融資成本壓力，允許房?jī)r(jià)連續(xù)下跌城市利率突破LPR下限。地方層面在2022年基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松調(diào)控并適度扶持自住需求，但是頻次與力度均已經(jīng)出現(xiàn)了邊際下降。

??不過(guò)聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)來(lái)看，行業(yè)供求雙方均出現(xiàn)了明顯的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降。土地市場(chǎng)方面雖然頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)成交，但是從整體角度來(lái)看仍是點(diǎn)狀回暖，只有少數(shù)核心城市的市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊可保持熱度，且上半年大多數(shù)城市未能完成預(yù)供地中的供地計(jì)劃，大量無(wú)人問(wèn)津的遠(yuǎn)郊地塊未能如期進(jìn)入工地公告。新房市場(chǎng)方面，在一季度以自住為主的需求釋放結(jié)束之后，后續(xù)需求規(guī)模的持續(xù)性顯著下滑，上半年累計(jì)成交仍不如2022年同期。

??在此背景之下，我們認(rèn)為2023年城市之間的分化將進(jìn)一步加劇，那些在供給端適時(shí)調(diào)整、人口指標(biāo)保持強(qiáng)勢(shì)、購(gòu)買力較強(qiáng)的城市將更具發(fā)展韌性，而那些前期樓市供給側(cè)轉(zhuǎn)向不及時(shí)、人口吸納能力不強(qiáng)的城市將深陷庫(kù)存泥沼。企業(yè)在城市選擇上，也應(yīng)當(dāng)更加重視不同城市之間的基本面差異，重點(diǎn)關(guān)注在近兩年疫情影響之下的經(jīng)濟(jì)韌性較佳和供給側(cè)調(diào)整及時(shí)的城市。在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，我們也有必要對(duì)城市的基本面指標(biāo)再做詳細(xì)的分析，對(duì)不同城市的發(fā)展前景重新進(jìn)行客觀的量化評(píng)價(jià)。

??2023年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎(chǔ)之上，繼續(xù)將研究對(duì)象覆蓋285個(gè)地級(jí)以上市，并新增供地規(guī)模調(diào)整，完善地價(jià)房?jī)r(jià)比、短期人口增量等指標(biāo)，將最新城市數(shù)據(jù)進(jìn)一步更新到2022年，同時(shí)更完善了分析方法，綜合運(yùn)用因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數(shù)學(xué)工具，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行定量化研究，對(duì)不同城市能級(jí)的前景來(lái)源予以剖析，并對(duì)前景較優(yōu)城市的指標(biāo)特征進(jìn)行歸納總結(jié)。

??01

??格局：成都躋身TOP3

??TOP50城市房地產(chǎn)供求韌性更佳

??長(zhǎng)三角城市數(shù)量下降至4個(gè)，仍是高位次城市最為集中的城市群。上一年新躋身TOP10的合肥位次依舊不變，寧波因2022年市場(chǎng)交易規(guī)模波動(dòng)較大，在新一年的排名中下降2個(gè)位置至11名。西安則在對(duì)周邊城市強(qiáng)大的人才集聚效應(yīng)推動(dòng)下，其市區(qū)房地產(chǎn)供求指標(biāo)表現(xiàn)較佳，在新一年的排名中上升至前十。

??具體來(lái)看，前六位依舊是4個(gè)一線城市和成都、杭州，上海憑借行業(yè)交易規(guī)模優(yōu)勢(shì)，超過(guò)北京重奪首位。而成都則是依靠?jī)?yōu)秀的人口和供求關(guān)系指標(biāo)，躋身TOP3行列，并且在2023年上半年，其商品房和土地市場(chǎng)也保持著相對(duì)較高的熱度。杭州、深圳、廣州名次各向后順延一位。

??長(zhǎng)三角、珠三角城市圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民購(gòu)買力強(qiáng)，在行業(yè)中目前繼續(xù)保持著領(lǐng)先的狀態(tài)，發(fā)展前景排名前50的城市已經(jīng)連點(diǎn)成片。其中長(zhǎng)三角更是形成了“南京-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發(fā)達(dá)城市群走廊，不僅城市能級(jí)較高的一二線城市全處于排名前列，無(wú)錫、嘉興、常州、紹興等城市，得益于發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)支持，居民收入水平在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先位置，吸引了大量外來(lái)人口的到來(lái)，典型如金華、無(wú)錫、嘉興、常州常住人口都達(dá)到了戶籍人口的1.3倍以上，外來(lái)人口購(gòu)房安居的剛性住房需求持續(xù)保持高位。不過(guò)值得注意的是，大量“避險(xiǎn)”投資的涌入，使得近年部分長(zhǎng)三角城市供求指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)有所加大，城市排名較2022年出現(xiàn)了下降，典型如無(wú)錫下降6位，溫州下降4位，常州下降5位。

??在整體房地產(chǎn)投資熱度持續(xù)低迷的2023年上半年，仍有部分城市土地市場(chǎng)保持了較高的熱度。結(jié)合城市基本面來(lái)看，均為典型的人才“安居”型城市，如杭州、合肥、成都、蘇州、南京等，2023年上半年平均溢價(jià)率仍能保持在7%以上，其中杭州、合肥、成都平均溢價(jià)率更是突破了10%，其2023年新房市場(chǎng)供求指標(biāo)也表現(xiàn)出了更強(qiáng)的韌性。

??從資源集中度情況來(lái)看，前景排行TOP50城市中有19個(gè)三四線城市，較上年持平。就2022年數(shù)據(jù)來(lái)看，這50個(gè)城市擁有全國(guó)34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，均與2021年基本持平。但是在房地產(chǎn)指標(biāo)上表現(xiàn)相對(duì)較佳，就已發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)的城市表現(xiàn)來(lái)看，2022年TOP50城市經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積同比下降32%，較全國(guó)降幅小了2個(gè)百分點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)局口徑的商品住宅成交金額平均下降23%，更是較全行業(yè)商品住宅成交降幅小了約5個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)規(guī)模震蕩下行的2022年，TOP50城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性，不過(guò)鑒于當(dāng)前整體行業(yè)的波動(dòng)大背景，城市內(nèi)不同區(qū)域的冷熱分化同樣不可避免，大多數(shù)TOP50城市的外圈層土地和新房項(xiàng)目均面臨著更大的去化壓力挑戰(zhàn)。而那些土地、新房市場(chǎng)仍能維持一定熱度的城市主城區(qū)，如成都、合肥等，若能夠繼續(xù)維持當(dāng)前的推盤規(guī)模和折扣力度，其市區(qū)在2023年下半年也有望走出更加穩(wěn)健的市場(chǎng)行情。

??02

??分化：供給側(cè)調(diào)整助部分城市排名上升

??東三省二線位次持續(xù)下滑

??在投資前景排名中，本文綜合考慮市場(chǎng)容量、市場(chǎng)供求、購(gòu)買能力等城市基本面情況，同時(shí)將高校在校生數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地財(cái)政依賴度、基礎(chǔ)設(shè)施投資水平、教育支出、五星級(jí)酒店數(shù)量等外部因素也作為關(guān)鍵項(xiàng)目進(jìn)行打分作為參考，從而得出最終排名。

??從各能級(jí)城市綜合排名情況來(lái)看，各能級(jí)城市內(nèi)部排名雖有變化，譬如二線城市中成都、西安等排名明顯進(jìn)步，?？凇⑸蜿?yáng)等城市排名也出現(xiàn)了下滑，導(dǎo)致各城市平均排名均與去年同期一致，一、二、三線城市之間的差距依舊。

??憑借著國(guó)內(nèi)獨(dú)一  無(wú)二的經(jīng)濟(jì)和人口首位度疊加優(yōu)勢(shì)，北京和上海即便在嚴(yán)峻的市場(chǎng)波動(dòng)考驗(yàn)之下，其龐大的外來(lái)人口和大量的高收入崗位，仍然提供了堅(jiān)實(shí)的需求側(cè)支撐，也是房地產(chǎn)行業(yè)投資的信心所在。2023年上半年京滬穗深土拍市場(chǎng)熱度依舊高居不下。尤為值得注意的是，在2023年供地模式轉(zhuǎn)為“預(yù)供地清單”模式之后，大多數(shù)城市均未能如期完成上半年的預(yù)供地計(jì)劃，但是四座一線城市均是100%完成。為了維持市場(chǎng)熱度，增加企業(yè)參拍熱情，2023年上半年大多數(shù)城市在土地拍賣時(shí)均采取了少量高頻的模式，但上海卻是一次性放出了首輪擬供應(yīng)的全部19宗地塊，顯示出了投資面對(duì)于上海土地市場(chǎng)的認(rèn)可，年中的上海第二輪預(yù)供地雖然分了兩次公告，但間隔時(shí)間也在半個(gè)月內(nèi)。但需要指出的是，目前一線城市城市內(nèi)部同樣出現(xiàn)了明顯的冷熱分化，市中心區(qū)域土拍高熱，但遠(yuǎn)郊地塊依舊以底價(jià)成交為主，即便同一區(qū)縣內(nèi)的不同地塊，由于出讓條件和細(xì)分板塊的差異，其土拍熱度也會(huì)出現(xiàn)顯著差異，如北京2023年3月同日成交的兩宗昌平宅地，即因?yàn)榘鍓K發(fā)展的巨大差異，一宗封頂溢價(jià)，另一宗則是底價(jià)成交。

??二線城市平均排名相比上年保持不變，但城市內(nèi)位次變化明顯。其中最值得關(guān)注的即是成都，排名上升3個(gè)位次躋身TOP3。對(duì)于周邊城市人才強(qiáng)大的吸附效應(yīng)，再加上適中的房?jī)r(jià)水平、以及發(fā)達(dá)的新興經(jīng)濟(jì)，使得成都在西部的人才爭(zhēng)奪中占盡優(yōu)勢(shì)。在良好的需求支持下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求指標(biāo)也得以維持在相對(duì)健康的范圍。以2023年二季度為例，成都新房市場(chǎng)成交熱度雖有所下降，但供求比依舊只有0.8，橫向?qū)Ρ葋?lái)看仍明顯好于其他城市。且在大量改善項(xiàng)目加推的助力之下，2023年成都新房成交均價(jià)達(dá)到了歷史新高。此外西安、南寧等區(qū)域中心城市排名也出現(xiàn)了3個(gè)位次或更高的提升。與之相對(duì)的，東三省二線城市排名持續(xù)小幅回落。受疫情和人口流出等因素疊加影響，東三省住房需求亦持續(xù)回落，哈爾濱常住人口已跌破1000萬(wàn)，對(duì)周邊城市的人口吸納速度已經(jīng)比不上自身人口向南方發(fā)達(dá)城市的流出速度，在東、中部省會(huì)沖擊千萬(wàn)人口的目標(biāo)下，這些集聚了大量東三省優(yōu)質(zhì)人才的二線城市，未來(lái)或更多地受到南方發(fā)達(dá)城市的人口吸引挑戰(zhàn)。

??三四線城市平均排名與上年持平，其中惠州表現(xiàn)較為突出，排名提升7個(gè)位次，進(jìn)入榜單TOP25。究其原因，一方面近年來(lái)臺(tái)州經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，2020年以來(lái)GDP平均增速達(dá)到5%，處于重點(diǎn)城市前列，供求關(guān)系和盈利空間指標(biāo)表現(xiàn)較佳，平均地價(jià)僅為房?jī)r(jià)的二成左右，再加之深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的需求導(dǎo)入，使其新一年城市排名有所提升。此外值得注意的是，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增速減緩帶來(lái)的需求側(cè)挑戰(zhàn)，部分三四線城市在2021年即早一步開始收縮供地規(guī)模，在供給側(cè)的“提前掉頭”使其供求指標(biāo)評(píng)價(jià)排名有所提升，在最新的城市排名中也得以獲得更優(yōu)的位次，如泉州、江門等均是如此。

??03

??需求：京滬穗渝等七市形成四大增長(zhǎng)極

??冀魯豫普通地市需求預(yù)期較佳

??根據(jù)各區(qū)縣七普城鎮(zhèn)化水平、城鄉(xiāng)住房面積增速差異等指標(biāo)，測(cè)算2983個(gè)區(qū)縣城鎮(zhèn)人口未來(lái)十年的需求增長(zhǎng)規(guī)模，可以得到中長(zhǎng)期視角下中國(guó)各地級(jí)市的需求規(guī)模分布差異（見下圖）。

??在區(qū)域分布上，可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長(zhǎng)極，未來(lái)十年地級(jí)市需求增量均可達(dá)到1億平方米以上。就地區(qū)對(duì)比來(lái)看，東部地級(jí)市州需求增量規(guī)模相對(duì)更高，黑河-騰沖縣以西的絕大多數(shù)地級(jí)市州的需求增量均小于2000萬(wàn)平方米。而在東部地區(qū)中，華中、華北，華東北部增量規(guī)模尚可的地級(jí)市更為密集，如河北南部、山東、河南等，這些地區(qū)的三線城市人口相對(duì)密集，且城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大，因此需求增量也明顯高于全國(guó)平均。

??一、二線城市方面，未來(lái)十年自身需求增量約為28億平方米左右，加上人口機(jī)械流入帶來(lái)的需求增長(zhǎng)，合計(jì)住房需求約為31億平方米左右，較過(guò)去五年平均值下降約31%左右，與全國(guó)降幅相差不大。具體到城市視角來(lái)看，考慮到市區(qū)和下轄縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異，單比較市區(qū)需求增量規(guī)模來(lái)看，上海市排名第一，住宅需求年均增量接近2000萬(wàn)平方米，甚至超過(guò)了擁有3000萬(wàn)常住人口的重慶。就上海需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，以改善性需求為主，中性預(yù)計(jì)改善性需求年增可達(dá)到1400萬(wàn)平方米左右，占比達(dá)到70%。而2000萬(wàn)平方米左右的年需求增量，也大大超過(guò)了目前上海商品住宅的成交規(guī)模，成為了2022年上海商品住宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情的有力支撐。

??重慶憑借龐大的人口基數(shù)和較低的城鎮(zhèn)化率水平，其市轄區(qū)需求年增量也接近2000萬(wàn)平方米，僅次于上海排在第二。若加上其下轄縣市，合計(jì)需求年增量更是超過(guò)3000萬(wàn)平方米高居首位。一二線城市中較低的城鎮(zhèn)化水平，為重慶帶來(lái)了更大的剛性需求增長(zhǎng)空間，全市未來(lái)十年城鎮(zhèn)化增量帶來(lái)的需求增量預(yù)計(jì)可達(dá)到7000萬(wàn)平方米以上，在一二線城市中剛需增量規(guī)模最大，占重慶所有需求增量規(guī)模的份額接近三成。

??04

??投資：需求轉(zhuǎn)冷下土地交易落入低位

??土地投資力度普遍轉(zhuǎn)降

??在諸多因素中，一二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模是判斷城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景最為關(guān)鍵的因素之一。就最新土地交易數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年285個(gè)城市中絕大部分中小城市的土地成交金額都在100億元以下，如麗江、普洱、襄陽(yáng)等城市招拍掛公開出讓土地成交金額甚至不足20億元，甚至哈爾濱、西寧、呼和浩特等城市土地成交額也不足50億元。在需求規(guī)模縮減的沖擊下，大部分庫(kù)存高位城市的土地成交規(guī)模均顯著縮減，與之相關(guān)的投資機(jī)會(huì)也隨之減少。

??成交金額超過(guò)200億的城市僅占18%，其中高于1000億的城市僅有10個(gè)，合計(jì)占比不足4%。這些土地成交額仍能保持一定規(guī)模的城市基本為上海、杭州、北京等一二線城市及無(wú)錫、南通等強(qiáng)三線城市。因城市基本面尚可，仍能保持一定的土地交易規(guī)模。

??2023年以來(lái)，雖然一季度新房市場(chǎng)成交規(guī)模有所轉(zhuǎn)暖，但是二季度市場(chǎng)熱度明顯降溫，大部分城市土地市場(chǎng)交易仍趨于謹(jǐn)慎。對(duì)比CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市的宅地成交金額和住宅成交額之比（以下簡(jiǎn)稱地房交易額之比）來(lái)看，2022年上半年這一平均比值尚有41.7%，但是在2023年上半年僅為28.2%，土地市場(chǎng)投資熱度的下降由此可見一斑。

??就典型城市來(lái)看，重點(diǎn)城市中僅南京、天津等少數(shù)城市的地房交易額之比高于2022年同期，但也主要是基期數(shù)值過(guò)低所致，2023年上半年的地方交易額之比也在30%以下。其余大多數(shù)城市2023年的地房交易額之比均較2022年同期有所下降。

??即便是2023年上半年二線城市中新房和土地成交熱度首屈一指的杭州，其2023年上半年地房交易額之比也僅為42%，較2022年同期下降了50個(gè)百分點(diǎn)。在商品住宅交易額同比增長(zhǎng)超過(guò)700億的情況之下，房企在供給側(cè)重點(diǎn)關(guān)注的依舊是內(nèi)圈層優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)于外圈層去化速度預(yù)期一般的地塊依舊關(guān)注度不高，上半年遠(yuǎn)郊地塊也多為底價(jià)成交，并且在2023年7月的第七輪土拍中，杭州還出現(xiàn)了流拍地塊。

??結(jié)合城市的投資前景變動(dòng)來(lái)看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有兩類，一類是新房市場(chǎng)供求指標(biāo)相對(duì)較佳，且土地市場(chǎng)規(guī)模指標(biāo)韌性較強(qiáng)的城市，如成都、天津等。另一類則是主要來(lái)自于盈利空間的改善，如福州、惠州等，得益于相對(duì)較低的地價(jià)房?jī)r(jià)比，再加之需求流入的支撐，使得這些城市在趨于保守的投資背景之下，城市前景排名較上一年有所上升。

   ?05

       各能級(jí)城市房地產(chǎn)投資前景分析

??1、一線城市：2022年人口均負(fù)增長(zhǎng)，但高收入人群支撐下、需求韌性依舊最佳

??受城市規(guī)模擴(kuò)張、消費(fèi)水平較高、房?jī)r(jià)高企等因素影響，2020年以來(lái)四大一線城市人口增速明顯放緩，四城2022年常住人口較2021年均有不同程度的減少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89萬(wàn)人，較2021年減少了13.54萬(wàn)人，是四個(gè)一線城市中常住人口減量最多的城市；其次是廣州，2022年常住人口減少了7.65萬(wàn)人；北京和深圳降幅稍小，分別減少4.3和1.98萬(wàn)人。

??即便是在2022年住宅銷售增速大幅下滑的背景之下，一線城市的土地消化周期仍在相對(duì)較低水平。具體城市來(lái)看，除深圳外，其余三個(gè)一線城市庫(kù)存壓力均呈下降趨勢(shì)，北京的消化周期降至2年，住宅用地供給規(guī)模差不多滿足近兩年的市場(chǎng)需求。上海土地銷售周期縮短至3.08年，表現(xiàn)相對(duì)均衡，不過(guò)結(jié)合狹義消化周期來(lái)看，上海絕大部分區(qū)域商品住宅保持較快的流速，僅崇明和金山等少數(shù)區(qū)域面臨較大的庫(kù)存壓力，商品住宅消化周期均在15個(gè)月以上，其余區(qū)域商品住宅去化周期大都在8個(gè)月以下。廣州土地消化周期降至3.54年，整體來(lái)看供地規(guī)模足夠充裕，但不同區(qū)域的冷熱差異依然較大，越秀、番禺、花都等區(qū)域庫(kù)存壓力依然較大、商品住宅消化周期均在20個(gè)月以上。

??綜上來(lái)看，一線城市市場(chǎng)需求側(cè)規(guī)模及市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍然是其他能級(jí)城市難以企及的，特別是疫情影響下樓市需求側(cè)的穩(wěn)健，更能說(shuō)明一線城市的市場(chǎng)韌性十足。另一方面，從2023年上半年的土拍進(jìn)行情況來(lái)看，一線城市中北上廣深均進(jìn)入成交金額TOP20榜，分列第1、3、4和12位，北京成交金額超千億，奪得榜首。房地產(chǎn)企業(yè)仍然對(duì)一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊報(bào)以充分信心。因此，一線城市的投資前景依然位居全國(guó)各能級(jí)城市之首。

??2、二線城市：常住人口增速變緩致需求下滑，改善成為增長(zhǎng)支柱

??據(jù)七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)不少大城市城鎮(zhèn)化率發(fā)展已經(jīng)接近或超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平。以二線城市為例，目前平均城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了80%，廈門、太原、南京、天津等地城鎮(zhèn)化率更是達(dá)到了85%以上，考慮到耕地紅線和城郊均衡發(fā)展等因素，未來(lái)這些大城市城鎮(zhèn)人口或可進(jìn)一步增加，但城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提升的空間已經(jīng)很小。

??從2020-2022年典型大中城市城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)幅度來(lái)看，近兩年大中城市城鎮(zhèn)化率增速已經(jīng)明顯放緩。正是由于二線城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，未來(lái)增長(zhǎng)空間有限的背景下，城市研究也更需要關(guān)注短期的常住人口總量變化。二線城市中，長(zhǎng)沙2022年新增人口數(shù)量位居全國(guó)  第一，超越了杭州、西安、成都等城市，不過(guò)長(zhǎng)沙2022年人口增長(zhǎng)速度較2021年新增人口數(shù)量的19.14萬(wàn)已經(jīng)明顯放緩。在目前國(guó)內(nèi)人口已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況下，各大城市都面臨一個(gè)人口增長(zhǎng)速度下降的現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，國(guó)內(nèi)主要城市人口增長(zhǎng)將持續(xù)下降，這些城市的住房需求規(guī)模或?qū)⒗^續(xù)下降。意料之中地，長(zhǎng)春、天津等城市常住人口均出現(xiàn)收縮，在我國(guó)2022年出生人口首次跌破千萬(wàn)、正式步入人口負(fù)增長(zhǎng)國(guó)家的大背景下，人口老齡化突出、經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰(zhàn)也將更為嚴(yán)峻。

??據(jù)七普披露統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)所有居民的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了41平方米以上，人均住房套數(shù)也達(dá)到了1.2套，從總量上來(lái)看已經(jīng)不缺房。但是城市的人均住房面積只有36.5平方米，相較歐美發(fā)達(dá)國(guó)家而言仍有較大發(fā)展空間。分城市能級(jí)來(lái)看，一二線城市人均住房面積為38平方米，而三線城市則已經(jīng)達(dá)到了43.3平方米。造成兩者差異的主要原因，是一二線城市市轄區(qū)聚集了大量流動(dòng)人口，占常住人口總量超過(guò)四成的流動(dòng)人口，大大拉低了一二線城市人均住房面積。單論市轄區(qū)人均住房面積，一二線城市更是只有36平方米，遠(yuǎn)低于三線城市市轄區(qū)的平均水平。

??具體城市來(lái)看，重慶憑借龐大的人口基數(shù)和較低的城鎮(zhèn)化率水平，其市轄區(qū)需求年增量也接近2000萬(wàn)平方米，在二線城市中居于首位。若加上其下轄縣市，合計(jì)需求年增量更是超過(guò)3000萬(wàn)平方米。較低的城鎮(zhèn)化水平為重慶帶來(lái)了更大的剛性需求增長(zhǎng)空間，全市未來(lái)十年城鎮(zhèn)化增量帶來(lái)的需求增量預(yù)計(jì)可達(dá)到7000萬(wàn)平方米以上，在二線城市中剛需增量規(guī)模最大，占重慶所有需求增量規(guī)模的份額接近三成。

??3、三四線城市：逆周期下投資更關(guān)注長(zhǎng)三角，縣域成為增長(zhǎng)主力

??2022年百?gòu)?qiáng)房企全年拿地總金額約為1.65萬(wàn)億，同比降幅高達(dá)57%。在整體投資下行的情況下，三四線城市的占比快速下滑，2022年投資金額占比僅有15%，較2021年下降了15個(gè)百分點(diǎn)，房企投資持續(xù)保持回歸至一二線的態(tài)勢(shì)。從百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市投資的城市數(shù)量來(lái)看，也明顯呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)：2018年，百?gòu)?qiáng)房企拿地的三四線城市數(shù)量為280個(gè)，而到了2022年，百?gòu)?qiáng)在三四線拿地城市驟減至46個(gè)，較2018年減少84%。 

??細(xì)分至區(qū)域?qū)用?，長(zhǎng)三角、珠三角由于區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)基本面較好，且三四線城市與核心一二線城市之間市場(chǎng)關(guān)聯(lián)性高度相關(guān)，在本輪投資“退潮”中表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺。

??中西部、環(huán)渤海區(qū)域雖然關(guān)注度不及長(zhǎng)、珠三角：但由于地域面積大、城市范圍廣，實(shí)際上成交規(guī)模持續(xù)較大，尤其中西部城市在2018年以后持續(xù)占三四線城市成交的四成以上。

??參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率位于30%至70%的區(qū)間時(shí)，一般認(rèn)為城鎮(zhèn)化率會(huì)處于較快發(fā)展區(qū)間，但是就中國(guó)全國(guó)城鎮(zhèn)化率的發(fā)展速度來(lái)看，2001-2017年全國(guó)城鎮(zhèn)化率從36%上升至60%，期間城鎮(zhèn)化年一直在每年1.4個(gè)百分點(diǎn)左右的速度上下波動(dòng)增長(zhǎng)，2018年后城鎮(zhèn)化率發(fā)展速度才出現(xiàn)了下滑，以此作為各行政單位的增長(zhǎng)速度并不合適。為此，我們使用了各省份2005年以來(lái)城鎮(zhèn)化率增速對(duì)各城市城鎮(zhèn)化率進(jìn)行擬合，可以看到城鎮(zhèn)化率水平在30%以下時(shí)增長(zhǎng)速度較慢，而在30%-50%左右區(qū)間增速最快，平均達(dá)到了年增1.5個(gè)百分點(diǎn)左右，而在城鎮(zhèn)化率接近90%時(shí)，城鎮(zhèn)化率增速已經(jīng)接近0。

??據(jù)此對(duì)未來(lái)十年縣級(jí)行政區(qū)城鎮(zhèn)人口進(jìn)行估算，就城鎮(zhèn)化率變化推動(dòng)人口增長(zhǎng)的口徑來(lái)看，若未來(lái)十年新增城鎮(zhèn)人口約為1.1億人，其中僅25%位于市轄區(qū)，超過(guò)四分之三的城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)將由廣大的縣域貢獻(xiàn)，城鎮(zhèn)人口增量空間接近9000萬(wàn)人。固然，在人口持續(xù)遷徙背景之下，其中部分本應(yīng)在縣市增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)人口將向經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的市轄區(qū)流動(dòng)，但是在流動(dòng)人口跨省遷徙減少，省內(nèi)遷徙增加的大背景之下，諸如北京、上海、南京、蘇州等一二線城市人口機(jī)械流入速度已經(jīng)大大下降，這一影響將較2000-2020年間大為減少，未來(lái)十年，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)以縣域?yàn)橹鞯母窬忠呀?jīng)基本確定。并且就住房需求角度而言，因城鎮(zhèn)化率水平上升而帶來(lái)的增量城鎮(zhèn)人口，意味著這些人已經(jīng)具有本地戶籍，就購(gòu)房需求角度而言，在房屋置換、舊改拆遷等資產(chǎn)性收入方面更具有支付力優(yōu)勢(shì)，本地“鄉(xiāng)-城”流動(dòng)人口在置業(yè)方面也更為堅(jiān)定，相關(guān)需求也更為值得關(guān)注。