??在樓市整體下行的背景下，剛需不再一味盯守一手和二手房市場，價(jià)格更實(shí)惠的法拍房也納入其考慮范圍之內(nèi)；若能競得法拍房確實(shí)是撿漏，但前提是要能承受背后可能的風(fēng)險(xiǎn)。

??◎  文 / 特別觀察組

??某紅書博主自述

??“當(dāng)初想都不敢想會買法拍房，聽太多的人說法拍房風(fēng)險(xiǎn)太高，過程很復(fù)雜，法律問題太多，很難收到樓?；叵氘?dāng)初，都覺得自己膽子很大?，F(xiàn)在終于松了口氣，成功上岸這套房子還是筍貨，居然讓我撿到！當(dāng)時(shí)也只是碰運(yùn)氣而已，沒想到真被我拍到，還是廣州珠海的房子，3萬多的單價(jià)，周邊都要5萬起步，預(yù)計(jì)可以省下近200萬，太香了！買法拍房是我人生中一個(gè)重要的決策?！?/p>

??01  越來越多的剛需開始關(guān)注法拍房

??在房地產(chǎn)市場普遍不景氣的背景下，法拍房住宅的成交數(shù)量卻持續(xù)增長。2023年，全國住宅類的法拍房成交數(shù)量約11萬套，比2022年增加了17.7%。2024年上半年，法拍住宅成交5.1萬套，較2023年同期的5.0萬套增加約2%。

??當(dāng)前購買法拍房的人群，已經(jīng)發(fā)生了很大變化。據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，在過去很多年，法拍房主要客戶一直是投資類買家（占比接近八成）。而在近幾年，不少城市開始施行法拍房限購政策，疊加近兩年房價(jià)變化趨勢，法拍房的市場變?yōu)閯傂栀彿康目蛻魹橹?，超過六成的客戶買法拍房或用來自住，或?yàn)閷W(xué)位名額。法拍房中也有少量還沒交付或剛剛建成、還沒住過人的新房，不過在拍賣中受歡迎的還是市中心的剛需型二手房。北京一家拍賣行公司在對成交客戶進(jìn)行人物畫像后發(fā)現(xiàn)，參與法拍房競拍人的年齡以35歲至50歲為主，主要需求是自住型，成交的房源中剛需房產(chǎn)占比較大，面積以90㎡以下的小戶型占比最多。其中，法拍住宅成交價(jià)以300萬元至600萬元為主，占整個(gè)交易量的70%-80%。

??從CRIC統(tǒng)計(jì)來看，上海300-500萬總價(jià)段的法拍住宅成交率最高，達(dá)到59%，折價(jià)率也相應(yīng)最低，為28%。該總價(jià)段是大多數(shù)上海剛需首置購房群體的第一選擇。（ 2024年中國法拍房規(guī)模及發(fā)展趨勢研究  點(diǎn)擊鏈接查看 ）

??02 法拍房的性價(jià)比到底有多高

??法拍房之所以能吸引剛需客戶群體，最關(guān)鍵的因素還是在于價(jià)格上的優(yōu)勢。試想一下，如果能以市場價(jià)7折左右撿漏到一套自住房，有誰會不樂意呢。即便是房價(jià)下行的當(dāng)下，兩三年前法拍住宅的成交價(jià)格也遠(yuǎn)低于目前市場價(jià)。

??在一線城市中，法拍房價(jià)格優(yōu)勢明顯，北京的法拍住宅成交價(jià)相當(dāng)于二手房均價(jià)的78折；上海和深圳則是相當(dāng)于75折。如上海靜安區(qū)延長中路一處住宅房，建筑面積99.88平米，于今年4月進(jìn)行二拍，吸引了15人競拍，出價(jià)45次，圍觀20495次。最終以總價(jià)517萬，單價(jià)5.2萬/㎡成交，而目前該項(xiàng)目在售二手房掛牌均價(jià)為7.6萬/㎡，約為7折優(yōu)惠。

??重點(diǎn)二線城市中，南京、合肥、杭州、天津、青島法拍住宅成交均價(jià)相當(dāng)于二手房75折左右；成都、廈門、西安等城市價(jià)格相當(dāng)于二手房的85折左右。而重慶的法拍住宅價(jià)格僅為市場二手房均價(jià)的一半。

??從各城市參與報(bào)名法拍房的人數(shù)看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、房價(jià)越高的城市參拍人數(shù)依然保持著領(lǐng)先地位。溫州、杭州、上海、廈門、成都、深圳、蘇州7城的平均參與報(bào)名人數(shù)超過4人以上，值得注意的是，即便在上半年房地產(chǎn)整體量價(jià)萎靡的大市下，仍有近三成城市的參與報(bào)名人數(shù)較2023年整體有所上升。頭部城市杭州、溫州報(bào)名人數(shù)繼續(xù)增加，環(huán)渤海及東北地區(qū)部分城市也出現(xiàn)了一定增長苗頭。

??03  除了價(jià)格，法拍房還有哪些優(yōu)勢

??地段稀缺性也是法拍房受關(guān)注的主要因素之一。

??一位想在上海買房的律師發(fā)現(xiàn)，新樓盤很多位置距離市中心較遠(yuǎn)，交通不夠便利，而且很多還沒有真正交付。普通二手房價(jià)格高，很容易超預(yù)算，還多是居住條件比較差的老小區(qū)。他開始留意法拍房的信息，有一套離地鐵站僅400米，帶學(xué)區(qū)，一樓帶院子的房子，起拍價(jià)只有320萬，和市場價(jià)的價(jià)差在百萬左右，他參與競拍，拿到了這套房。這意味著，由于其獨(dú)特的地理位置和相對較低的價(jià)格，法拍房在某些地區(qū)可能更具吸引力。房源的多樣性，參拍者可根據(jù)自身所需進(jìn)行選擇。法拍房類型除了住宅類還包括商業(yè)、工業(yè)和土地類，購買者可以根據(jù)所需從中選擇到各種類型的房產(chǎn)。法拍房的競爭力相對較小。由于不是所有人都有興趣參與法院拍賣，因此法拍房市場的競爭程度相對較低。這使得購房者有更多的時(shí)間和機(jī)會進(jìn)行考察和評估，從而做出更為明智的決策。享有一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。

??購買法拍房成交后，買受人只需支付契稅，不需要承擔(dān)增值稅和個(gè)稅，這進(jìn)一步降低了購房成本。

??04 仍需警惕風(fēng)險(xiǎn)，防范意識不可無

??每間法拍房的背后都有太多信息需要調(diào)查研究：能不能順利過戶，需要哪些手續(xù)，是否有人占用，有沒有房屋相關(guān)的欠費(fèi)，涉及怎樣的案件，房子內(nèi)部的真實(shí)情況等。

??以下是在某紅書上網(wǎng)友提到對法拍房存在顧慮最多的幾項(xiàng)問題：

??——“很多人不敢拍的原因是不能看房，占用人身份特殊，涉及的案件復(fù)雜?！?/p>

??——“當(dāng)我拿到鑰匙時(shí)，十分興奮。然而在入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)很多問題，房子的產(chǎn)權(quán)存在問題，無法辦理過戶手續(xù)?！薄芭暮髥栴}出現(xiàn)了，房子有物業(yè)和采暖費(fèi)用欠款，但欠款還不是最嚴(yán)重的，最嚴(yán)重的是，房屋有居住人，一開始只說是幫忙看房子的，后來改口說和屋主有債務(wù)糾紛，不肯搬?！薄胺课莸膽艨趩栴}，需要自己去了解有沒有遷入了戶口，學(xué)位是否被占用?！?br/>
??雖然法拍房具有價(jià)格優(yōu)勢，但其復(fù)雜的過戶流程、產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)問題、以及各種潛在的財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)，使得許多潛在買家望而卻步。因此，雖然有人幻想著在法拍房中撿漏，但實(shí)際上真正決定購買的家庭又相對較少。