??2.62萬元就能在北京“買房”了！雖然只有2%。

??2月15日23時(shí)17分，北京市網(wǎng)上司法拍賣市場(chǎng)上，迎來了一宗房產(chǎn)拍賣最后時(shí)刻的競拍。這是一套位于北京市門頭溝區(qū)東老店的房源，令人驚奇的是此次競拍的只有2%房產(chǎn)份額。

??阿里拍賣平臺(tái)顯示，該房產(chǎn)是商品房，規(guī)劃用途為住宅，建筑面積為59.11平方米，以2%份額計(jì)算，買家將享有該房產(chǎn)1.18平方米建筑面積的所有權(quán)。

??“房屋按份額出售在國內(nèi)比較罕見，尤其是在北京這樣的一線城市。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，但在一些特殊情況下，比如房屋共有人之間因?yàn)槔^承、離婚或其它原因無法達(dá)成一致意見時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)按份額出售房產(chǎn)的情況。

??至于買家競拍后將獲得哪些權(quán)利，2月19日，記者分別致電北京朝陽區(qū)雙花園南里片區(qū)雙井派出所和門頭溝東老店所屬片區(qū)三家店派出所戶籍科，工作人員均稱2%產(chǎn)權(quán)可以落戶，但須確認(rèn)此房屋無他人落戶，且需要與98%產(chǎn)權(quán)人來派出所寫同意書。

??阿里拍賣工作人員則表示，局外人拍下這套房子2%的份額，主要能享受的是未來房子漲價(jià)增值部分，其他意義不大。

??2%份額如何劃定？

??公告顯示，這套被拍賣的房產(chǎn)為北京市門頭溝區(qū)東老店5號(hào)樓5層503號(hào)，兩室一衛(wèi)南北通透，由北京市平谷區(qū)人民法院查封并發(fā)起拍賣。目前房產(chǎn)無抵押，也沒有租賃申報(bào)。

??房子之所以流入法拍市場(chǎng)，是因中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司北京平谷支行與曹興春金融借款合同糾紛一案，被執(zhí)行人未履行生效法律文書確定的義務(wù)，法院依法查封了被執(zhí)行人名下房屋。

??至于拍賣份額，阿里拍賣平臺(tái)工作人員表示，平臺(tái)上小份額拍賣房產(chǎn)的案例很少，一般這種小份額拍賣是法院根據(jù)案件情況發(fā)拍，依據(jù)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)比例或案件執(zhí)行額度發(fā)起相應(yīng)份額競拍。

??這一說法得到了北京市昌平區(qū)人民法院趙法官認(rèn)同。據(jù)他透露，當(dāng)前其正在著手拍賣北京市朝陽區(qū)雙花園南里二區(qū)一處房產(chǎn)，競拍份額只有房產(chǎn)的1%。該房產(chǎn)建筑面積113平方米，1%份額為1.13平方米，起拍價(jià)8萬元。

??對(duì)于拍賣1%份額，趙法官解釋稱，該房產(chǎn)有3個(gè)產(chǎn)權(quán)人，為一家三口，因被執(zhí)行人名下只有1%房產(chǎn)份額，所以只能按其所屬份額發(fā)起拍賣。

??至于權(quán)益體現(xiàn)，趙法官稱，房屋還有其他產(chǎn)權(quán)人，因而房子無法完全交付，但房本上會(huì)寫上名字，并注明產(chǎn)權(quán)比例。對(duì)于使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)權(quán)益，須與其他產(chǎn)權(quán)人協(xié)商。

??那么，北京門頭溝東老店這套房產(chǎn)2%份額可以帶來哪些權(quán)益呢？王玉臣解釋稱，擁有房屋2%的份額意味著在法律上擁有該房產(chǎn)2%的所有權(quán)，通常包括了使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和繼承權(quán)。

??能否落戶上學(xué)？

??這1.18平方米的用途也引發(fā)了大眾猜想。

??有網(wǎng)友認(rèn)為，不排除有錢拍著玩的嫌疑。但王玉臣認(rèn)為，可能是想用于落戶或給孩子上學(xué)，抑或是基于投資、拿到份額后變現(xiàn)。

??對(duì)于落戶說法，北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王佳紅表示，房屋按份額出售是否能落戶，主要取決于具體的地方政策和規(guī)定。國內(nèi)房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是可以分開的，也就是說，你可以擁有房屋的一部分所有權(quán)，但這并不意味著你就有權(quán)在這個(gè)房屋所在地落戶。

??王佳紅分析，一般來說，落戶需要滿足一定的條件，比如在當(dāng)?shù)赜蟹€(wěn)定的工作、有一定的社保繳納年限等。就北京目前的規(guī)定來說，如果你具備了北京落戶的其他條件，需要將戶口落到某一處時(shí)，通常是需要提供產(chǎn)權(quán)證明的，而這個(gè)產(chǎn)權(quán)證明公安機(jī)關(guān)一般都要求有全部的所有權(quán)。

??“有的區(qū)域只有所有權(quán)還是不夠的，還需要證明你是實(shí)際居住人（或不能有相反證據(jù)證明你無實(shí)際居住權(quán)），而不是有產(chǎn)權(quán)但無實(shí)際居住權(quán)。”王佳紅補(bǔ)充道。

??2月19日，記者分別致電北京朝陽區(qū)雙花園南里片區(qū)雙井派出所和北京門頭溝東老店所屬片區(qū)3家店派出所戶籍科，其工作人員稱2%產(chǎn)權(quán)可以落戶，但須確認(rèn)此房屋無他人落戶，且需要與98%產(chǎn)權(quán)人來派出所寫同意書。

??不過鑒于該情況為法拍房，上述工作人員表示，如此小比例的產(chǎn)權(quán)，若非直系親屬關(guān)系，98%產(chǎn)權(quán)人基本不會(huì)允許對(duì)方入住并落戶。

??對(duì)于入學(xué)問題，記者咨詢了一位從事二手房交易多年的房產(chǎn)顧問，對(duì)方表示根據(jù)北京目前的相關(guān)政策想要進(jìn)入好學(xué)區(qū)，需要父母和子女的戶口都在該房產(chǎn)內(nèi)。如果僅持有2%的房產(chǎn)份額，意味著需要跟另外的房產(chǎn)共有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商落戶、就學(xué)及其他權(quán)益，不確定性極大。

??阿里拍賣的工作人員也表示，局外人拍下這套房子2%份額，主要能享受的是未來房子漲價(jià)增值部分，其他意義不大。

??競拍前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

??值得注意的是，北京門頭溝東老店這套房產(chǎn)2%份額在最終成交前，已經(jīng)歷過3次拍賣。

??首次拍賣的起拍價(jià)為3.28萬元，雖然有買家以起拍價(jià)拍下，但最終悔拍，之后兩次均以流拍告終，直至司法變賣階段以2.62萬元的價(jià)格成交。這一過程反映了市場(chǎng)對(duì)于這種非傳統(tǒng)房產(chǎn)交易方式的謹(jǐn)慎態(tài)度，以及變賣過程中的不確定性。

??王玉臣表示，按份額購買房產(chǎn)在法律上是允許的，但在實(shí)際生活中可能會(huì)帶來一系列的復(fù)雜問題，特別是在與共有人的關(guān)系處理上。

??“后續(xù)如果出現(xiàn)糾紛，比如共有人之間對(duì)房產(chǎn)的使用、改造或出售等問題無法達(dá)成一致，可能需要通過訴訟等法律途徑解決。在這種情況下，相對(duì)省心的做法就是某一方以市場(chǎng)價(jià)贖回其他共有人的份額。”王玉臣說，買家應(yīng)當(dāng)充分評(píng)估可能的風(fēng)險(xiǎn)和后續(xù)可能出現(xiàn)的問題。

??一位不良資產(chǎn)處置從業(yè)人員表示，法拍房除產(chǎn)權(quán)、戶口、稅費(fèi)常規(guī)問題外，還有騰退、是否為兇宅、能否貸款、原業(yè)主的債務(wù)和悔拍風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)悔拍法院會(huì)沒收凍結(jié)的保證金，這筆資金會(huì)沖抵債務(wù)人債務(wù)、再次拍賣的費(fèi)用、補(bǔ)足再次拍賣金額低于悔拍金額的差額，而且再次拍賣后成交金額低于悔拍金額的，差額部分保證金不足抵扣的，法院有權(quán)要求悔拍人補(bǔ)足差額。

??“競拍前對(duì)掛牌的房產(chǎn)信息一定要認(rèn)真仔細(xì)查看，也要和負(fù)責(zé)拍賣的法官和人員充分溝通，戶口等問題要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)，并且現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和了解?！蓖跤癯继嵝?，還可以通過中國裁判文書網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查詢?cè)恐鞯南嚓P(guān)裁判文書和執(zhí)行信息，以及是否有關(guān)于這個(gè)房子的糾紛或者其他問題。