[克而瑞]深圳全面叫停房產(chǎn)眾籌的背后及影響

??4月12日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布通知稱，要求全市互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)全面停止房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)，并進(jìn)行自查自糾和業(yè)務(wù)清理工作。涉及物業(yè)形態(tài)包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓；涉及眾籌形式包括但不限于眾籌購房、眾籌租房；注冊地在深圳市的企業(yè)，須立即停止所有房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)，注冊地在外地但有房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目在深圳市的，須停止在深圳市的所有房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

??過去一年深圳房價瘋狂上漲，排名全國房價漲幅首位。而且，進(jìn)入2016年，這個勢頭并沒有減弱的趨勢。市場的火爆，導(dǎo)致不少觀望購房者提前入市，也吸引了不少投資客。一些首付能力不足的購房者，則借用一些金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介提供的首付貸等服務(wù)，選擇加杠桿入市。

??3月監(jiān)管層明令禁止首付貸，深圳市政府也出臺了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確申明“嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小 額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)”。然而，實(shí)際上仍有不少機(jī)構(gòu)以“消費(fèi)貸”、“房產(chǎn)眾籌”等名義繼續(xù)業(yè)務(wù)操作。

??本次深圳對互聯(lián)網(wǎng)金融平臺房產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的叫停是此前首付去杠桿政策的延續(xù)和加強(qiáng)，然而對深圳樓市及房價的影響有限。

??(1)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺房產(chǎn)眾籌類同“首付加杠桿”

??隨著深圳房價的逐步走高，買房門檻越來越高，動則四、五百萬的總價，讓很多購房者望而卻步。房產(chǎn)眾籌平臺通過發(fā)起首付款眾籌，大大降低了購房者 門檻。其一般流程為：購房者發(fā)起購房眾籌項(xiàng)目，首付款不足部分由眾籌投資人認(rèn)購，購房者持有部分房產(chǎn)份額，并代持其他眾籌投資人的房產(chǎn)份額。按照眾籌平臺 的約定，一般房屋購得一年后，發(fā)起人將以市場價回購其他眾籌份額。

??從購房者回購份額的角度來看，與首付貸無異。不同的是，通過眾籌平臺更類似于“附帶回購協(xié)議的股權(quán)融資”，購房者在一年內(nèi)只享受到自己持有份額 房產(chǎn)的增值收益，加杠桿部分則沒有，相比固定利率的首付貸等貸款產(chǎn)品，并沒有優(yōu)勢。如果從購房者回購眾籌份額的初衷來講，似乎還是體現(xiàn)了真實(shí)的購房需求。

??(2)房產(chǎn)眾籌平臺演變?yōu)榧兎慨a(chǎn)投資渠道

??然而，事實(shí)并非如此，平臺本身在逐漸演變?yōu)榧兎慨a(chǎn)投資渠道。背后除了動機(jī)偏離，也與平臺機(jī)制設(shè)計(jì)缺陷有關(guān)。比如上述提到的相對貸款產(chǎn)品的不足；又比如回購額市場價沒有提前約定，而購房者與投資者在回購時又是利益沖突的(一個想低買，一個想高賣)，若回購房價如不能達(dá)成一致，則該房產(chǎn)將被出售，出售款扣除相應(yīng)費(fèi)用后，投資人按認(rèn)籌份額分配收益。因此最終更多的可能是房子被出售，各方都享受高額收益。

??以拼房網(wǎng)為例，目前成功案例的收益率為44%-77%，遠(yuǎn)高于一般理財產(chǎn)品。如此，在機(jī)制和高收益的驅(qū)動下，平臺越趨向于演變?yōu)榉慨a(chǎn)純投資渠道。然而，既非剛性需求，又非改善需求，這種炒房行為是被嚴(yán)令禁止的。

??(3)一定程度打擊投資需求，但對深圳樓市及房價影響有限

??目前深圳市場的投資占比相對較高，限購升級，二套首付門檻也有所提升，使得符合購房資格和擁有購房能力的人更少，再加上對首付貸的禁止，將導(dǎo)致更多的投資性需求向此類互聯(lián)網(wǎng)金融房產(chǎn)眾籌平臺導(dǎo)入。事實(shí)上，拼房網(wǎng)上線的項(xiàng)目均已銷售一空。但此類房產(chǎn)眾籌不僅涉嫌非法集資，還違背監(jiān)管政策，一旦達(dá)到一定量級及房價產(chǎn)生較大波動，很容易引發(fā)大風(fēng)險。叫停房產(chǎn)眾籌堵住了這一房產(chǎn)投資渠道，對投資需求起到一定的打擊作用。

??不過短期來看，對于深圳樓市成交及房價影響不大。一是目前參與眾籌的資金量并不大，截至目前，深圳公開注冊為眾籌炒房的公司有約12家，聚集起來的炒樓資金近8億人民幣，在深圳整體交易額中占比非常小，影響不了整體市場。二是深圳市場供求關(guān)系短期難以改善，市場自平衡、自調(diào)節(jié)狀態(tài)將持續(xù)較長時間。